房地产调控需要配套机制的跟进

　　新城镇化建设，与2013年全国两会前新版国五条出台，让新一年房地产走向捉摸不定，而土地市场的走势，又将呈现一幅什么样的情景？

　　全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松对本报表示：“我们通常对于城镇化的思维逻辑是城镇人口比例上升，从而形成的各种城镇土地需求上升，由于土地资源极度稀缺，供需矛盾加大，进而导致地价上升。”

　　“但在我国的现实背景下，这个逻辑链条还存在弹性空间。因为对土地的需求并不一定都要用新增建设用地来解决，我国现在的土地利用强度整体并不高，很多城市内部，可盘活，提高集约度的空间还很大。”赵松表示。

　　而两会之时，政府工作报告回顾过去五年工作时指出，坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头。

　　赵松表示，无论是“地市”还是“楼市”，调控中强大的行政限制政策确实能够在一定时期内取得效果，但2012年年底以来的楼市回暖也给予我们警示，即：没有配套制度、机制的跟进，单纯的行政限制效果难以长期持续。

　　连续调控的成效

　　《21世纪》：从2010年开始，国家在房地产领域的调控一直持续，就你的领域来看，这些调控是否收到比较好的成效？

　　赵松：2010年至今，房地产领域的调控主基调未变，限购、即贷等行政干预措施仍在持续，2012年，中央政府也多次向市场释放“坚持房地产调控不放松”的政策信号。

　　尽管如此，从根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据进行测算分析，去年下半年以来，一二三线城市的新建商品住宅价格，整体进入上升通道，热点城市年底房价涨幅及市场的热度接近2007、2009年的水平。

　　但是根据国土部对105个主要城市的地价监测数据反映，住宅地价年度增幅处于近十年来的历史低位，仅略高于2008年。

　　原因是多方面的，一则商品房市场上，房屋需求市场规模仍然较大，楼市调控政策的效应减弱，公众对调控的信心不足，供需矛盾难以缓解。

　　而在土地市场，随着调控的增强，各地直接调整土地“招拍挂”出让市场中的竞价机制，有的在卖地过程中设置了竞价“涨停板”，有的直接取消或暂停热点区位、优质地块的供应。所以市场上的“高价地”信号减少，相对稳住了地价的整体形势。

　　《21世纪》：因为担心高溢价地出现，在土地出让方式上，地方在2012年也出现了一些各自的调整，也是行政方式居多，是否符合市场逻辑？

　　赵松：至于土地出让方式的变化，这符合当前房地产调控的要求，但我并不赞成用过度的行政措施干预土地市场机制，例如停售优质地块，强行将优质地块与劣质地块搭配出让等。

　　因为人为使市场价格信号弱化、模糊，虽然能暂时在一定程度上缓解局势，但从长期来看，反而不利于各方对市场状况进行清晰判断，也不利于管理部门做出科学决策。从大方向来看，以市场为主导的地价形成机制是这几年一直强调的，也是深化土地有偿使用制度改革的必然要求。

　　而最近刚刚出台的新版国五条虽再次强化了若干方面的调控措施，但在涉及制度、机制层面的内容仍需要有明确具体的落实要求。

　　城镇化：地价会保持波动上升

　　《21世纪》：影响房地产市场及土地市场的还有更重要一点，就是城镇化，会不会继续延伸为一场地方权贵的圈地运动，其对地价有何影响，政府应该如何规避？

　　赵松：关于上述问题，我认为首先应正确认识和理解城镇化，城镇化不是造城运动。城镇化的过程要尊重客观规律，以经济为基础，与产业发展、资源环境相适应，引导人口合理布局。

　　无论是党的十八大报告，还是温总理刚刚作的政府工作报告，对城镇化的要求都不在于“快”而在于“好”。

　　随着征地范围的缩小、集体建设用地流转的有序开展，城乡一体化的土地市场建设等制度机制的变革，会有部分用地需求由集体土地分流，也可以缓解一部分城镇内的土地供需矛盾。

　　至于地价，供需情况是它的重要影响因素，此外，我国的经济发展具有良好的前景，总体来看，在城镇化的过程中，地价也会保持波动上升的态势。

　　《21世纪》：城镇化进程中，另外一个重要课题是如何维护失地农民的权益，政府应当如何能保证到农民的合理权益？

　　赵松：保护农民的土地合法权益，核心是赋予集体土地与国有土地平等的法律地位，具体就体现在权能及权利上。因为土地是集体经济组织和农民最重要的财产之一。

　　关于如何测算征地补偿更为合理，我认为应放在补偿安置的大制度框架下综合考虑，才能既体现公平、公正的法律精神，又有利于培育农村土地财产意识和集体土地价格体系，同时还能保证失地农民的长远生计，使农民分享社会经济发展带来的增值收益。

　　作者：赵飞飞来源21世纪经济报道)