深圳限涨令非红头文件公开发布 企业“私下”开会要求

　　(CRIC研究中心评论员/杨晨青)

　　近日，关于深圳市国土部门已出台限涨令的消息不胫而走，按照限涨令规定，2013年深圳每个在售预售新盘、每个月的成交均价环比上个月都不能上涨，并已开始执行，另外，深圳国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价 的项目将不予备案，该消息也已得到万科、招商、金地等在内的深圳各大房企项目负责人的确认，据了解，限涨令是以今年2月份的成交均价为基准。

　　首先，深圳限涨令相比此前其他城市所执行的限价令力度更大。在本轮房地产调控历程中，限价曾经作为限购和限贷两大核心政策的补充手段，在全国范围内诸多城市都曾经实行过，就以广东省为例，如东莞、珠海、中山、惠州、江门、湛江、清远、肇庆等地都陆续在前两年执行过限价，但这些城市所谓的限价，大多是要求本年度所有新开盘项目定价低于上一年全市新房的成交均价，从政策力度上看，上述城市限价政策明显不及深圳限涨令，后者对于价格的限制已经细化到每个项目、每个月均价都不能上涨，如果说东莞、珠海等城市的限价主要使当地中心城区楼盘、中高档楼盘定价压力增大的话，那么深圳的限涨对各区域、各档次的楼盘的影响一视同仁，即便是郊区中低端刚需项目，也必然将受到限涨令的约束。

　　其次，深圳限涨令其实早在2011年即实行过一段时间，并且“效果”确实比较明显。早在2011年7月，当时深圳市场就一度实行过类似的限涨令，当时深圳国土局曾经分区域分项目分面积段进行限价，即对全市每个区域制定均价红线，对每一个项目制定月度均价红线，对90平米以下、90-144平米、144平米以上三种面积户型分别制定均价红线，其对于企业定价的限制异常细化，据我们了解当前2013年再度启用限涨令，具体的执行方案有极大可能会沿用2011年的做法。从限涨令的实际效果来看，2011年该政策大约执行了7-8个月时间，在此我们不对政府行政干预市场价格的正确性和合理性做过多评判，客观上讲，从房价回调的角度出发政策效果是比较明显的，尤其在关外地区市场，部分限价楼盘如中海康城国际社区、莱蒙水榭春天在当年都曾因低价而创出惊人的销售记录，站在这样的层面出发，对于接下去深圳市场的走势，我们更偏向于价跌量稳的观点。

　　最后，深圳之所以再度启用限涨令的背景，主要是由于过去一年当地房价再度出现快速上涨势头。回顾2012年，事实上不仅仅是深圳，全国房地产市场都处在企稳回升的轨道中，但从房价的角度来看，深圳房价的回涨确实先于其他重点城市，且幅度也偏大，根据我们对深圳市场的监测，早在2012年初，以万科红为代表的一批新开盘项目就已经率先开始涨价，而其他一二线城市新房价格回涨大多起始于2012年下半年，从幅度上看，2012年整年深圳新房售价普遍上涨10%左右，尤其关外地区部分楼盘涨幅更高，结合以上两方面，客观上讲，深圳市场价格的上涨确实已经给予当地政府较大的舆论压力，因此限涨令虽说略显粗暴但还算师出有因。至于这个政策会执行多长时间，在我们看来，由于限涨令并非以红头文件形式公开发布，而是以在企业层面上“私下”开会要求为主，这点无论在2011年还是当前都是如此，因此，限涨令的存续时间将取决于未来市场走势，如果房价上涨压力减轻、或是调控大背景出现放缓，则限涨令随时可以在执行层面上取消，这实际上给予了深圳政府在调控落实上极大的操作空间。