以面对点战迪斯尼 华侨城将建20个主题公园

　　观点地产网 彭飞 在高负债情况有所缓解后，华侨城将进入下一阶段的发展。

　　3月12日，华侨城举行2012年投资者见面会。华侨城董秘倪征向投资者介绍到，截至2012年末，公司的资产负债率将至69.55%，同时净负债率也由2011年比较高的125%，回落到85.7%。

　　倪征还表示， 华侨城2013年在房地产业务方面，可售面积为168.2万平方米，折合货值约405亿。其中，今年计划推盘的面积是117.6万平方米，总可售货值为245.6亿。

　　“在总可售货值内，深圳地区仍然占比最高，达到37%；上海为24%，占比将近四分之一；另外，西安项目占7%，北京项目占8%、成都项目占9%，武汉项目占10%，其余的泰州、云南和天津今年可售货值均占5%”，倪征称。

　　倪征还介绍了华侨城今年在地产业务上的推盘计划。其表示，华侨城今年推盘的高峰会在一季度和四季度。其中一季度计划总货值在91亿左右，对应的面积是38万平方米；二季度相对少一点，总货值43亿，建筑面积21万平方米；三季度的货值是49亿，建筑面积为33万平方米；四季度62亿，建筑面积24万平方米。

　　此外，对于公司下一阶段的发展，倪征称，实际上华侨城这几年是一个台阶一个台阶地往上走，在目前从净负债到经营现金流都有一些突破后，可以稳定一下、喘一口气，然后在进入下一阶段的发展。

　　“2013年我们会继续关注三大新进城市，同时也会适当关注重点区域、重点城市，探索发展新项目的机会，公司今后的目标是实现所拥有和运营的主题公园数量达到20个。

　　在谈到今后如何面对迪斯尼的挑战时，华侨城副总裁姚军称，从旅游产业来讲，迪斯尼确实是华侨城的老师，有很多值得学习的地方。但今后会采取”以面对点“来应对迪士尼进入中国，在全国布点布局上保持优势。

　　以下为华侨城2012年投资者见面会现场问答实录整理：

　　现场提问，请问公司2012年在地产业务方面的认购情况怎样？欢乐海岸去年的经营情况和今年的发展态势又是怎样？

　　管理层：2012年公司的整体认购额面积是85万平方米，认购金额是240亿元。除了结转完的以后，我们截至2012年末的预售账款还有56亿。其实2012年的市场行情与我们的销售节奏还是比较吻合的，特别是去年下半年。

　　关于欢乐海岸，这个项目的整体招商运营其实从2011年就开始了，2012年我们主要是完成商业部分的招商，今年主要的重点工作则是购物中心的开业。

　　现场提问：公司在2012年的委托贷款方面，华侨城集团对你们的支持没有太大的变化，大概在130亿的水平，如果从房地产开发角度来看，这方面的融资相对比较少，那么公司2013年有没有具体的融资计划，资本开支计划又是怎样的？

　　林育德(华侨城财务总监)：我们2011年到2012年的整个财务状况渐渐有所好转，目前的现金是70亿左右，集团的委托贷款是130多亿。今年在集团委托贷款方面，我们也会控制在不超过50%的水平，其余的就要靠我们自己融资。

　　我们今年主要会分两个方向融资，一方面是在境外，通过华侨城亚洲这个平台，争取能够在境外融资，因为考虑到融资成本问题，境外的借贷成本相对是比较低的。

　　另一方面是内部方面融资，除了境外平台之外，我们今年会在信托方面做点文章。我们的融资能力相对来说比较强一点，包括我们做的信托产品，借贷的总成本也会控制在基准利率以下。

　　还有银行融资方面，在品牌信用和自身能力方面，我们在银行融资方面还是比较有实力的，跟其他一般房地产企业相比，我们也有一些优势。因为除了地产之外，我们还有旅游、酒店这些综合资源。

　　公司今年的资本支出计划跟上一年差不多，大概是50亿元左右。

　　现场提问：华侨城2012年新进入了深圳大鹏、宁波、福州这三个区域，那么今后的整体开发速度会不会有相应加快？今年的新开工计划中是否包括去年新拿的这几个区域？

　　倪征：华侨城自2009年整体上市以来，业绩都保持了相对高速的增长。实际上这几年我们是一个台阶一个台阶的往上走，而随着国家宏观政策的调整，我们根据自己的资金和投资能力，没有进入很多区域，这相当于我们卖了一部分项目后，然后稳定一下、喘一口气、在进入下一阶段的发展。

　　从2012年报的数据可以看出，我们的业绩有了相应增长，从净资产到经营现金流都有一些突破。在这样的情况下，我们2012年又签了三个大型项目，2013年我们会继续关注三大新进城市，同时也会适当关注重点区域、重点城市，探索发展新项目的机会。

　　在项目开发方面，预计新开工面积包括了去年新签的三个项目，尤其是宁波项目会率先开工。

　　现场提问：那么公司在过去三年实现新上一个台阶后，下一阶段的发展会是什么样的，比如说地产业务，旅游业务会不会有具体的规划？

　　倪征：公司在上了一个台阶、喘口气后，现在将是我们上下一个大台阶的起步时间。而在整个公司业务定位上，我们也有很明确的计划，公司在十二五期间制定了一个一二三计划。

　　一是指旅游综合收入要突破100亿的大关，这个目标我们已经在2012年底实现，但是在突破100亿后，我们未来几年还会继续往上走。

　　二是指我们要拥有20个大型主题公园，包括新拓展的宁波、福州以及后续的新项目，我们所拥有和运营的主题公园数量还要进一步扩大，目标是20个。

　　三是指我们的入园接待人数能够突破3000万大关。而突破3000万大关的意义是，希望公司能够成为在接待人数和规模方面成为亚洲第一，成为全球继迪斯尼、美林、环球影城之后的第四大主题公园运营商，这些就是我们十二五期间明确的战略目标。

　　现场提问：请问欢乐海岸和之前的欢乐谷之间有何差异，公司在后续可持续发展的模式上会继续做哪些挑战？面对环球影城和迪士尼相继落户京沪，公司有没有学习和应对的措施？

　　姚军：如果一定要将欢乐海岸和欢乐谷要做个比较，那么它们各有千秋，欢乐谷完全是有围墙的，售门票，给15到40岁不同年龄段，包括家庭的一种特别体验，通过设备或主题文化、演绎、演出让大家体验不同生活的感觉。欢乐海岸则是非常休闲、时尚的，这完全是融入到了一个城市的市区建设的项目。

　　另外，在投资回报方面这两个项目也不太一样。比如说欢乐谷，毫无疑问我们是靠门票和二次消费作为收入，而欢乐海岸一方面靠客人消费，还有一方面是靠商业物业的租金，由品牌商家来经营。

　　其实欢乐谷这种模式与迪斯尼和环球影城的模式基本是一样的，都是让大家通过与常生活不同的文化娱乐体验感受一种你需要的享受。只不过，我们的欢乐谷是为更多的游客开放，我们的年龄段更宽泛，体验方式和可选择项目也更丰富，这里也有很多特殊性和个性。

　　另外，对于迪斯尼落户上海，我们的董事长曾讲过，从旅游产业来讲，迪斯尼是我们的老师，有很多值得我们学习的地方。但是从市场角度而言，我们从几年前就开始了研究如何面对真正和迪士尼共处市场的问题，其实这还是有一个差异化的问题，我们所有的创意、设计、运营，以及我们需要进入的每个环节希望和迪士尼有所差异，这是我们的出发点。

　　同时，从系统的管理和高水准运营方面我们也要向他学习，但是在整个内容、文化、市场立足点等方面，我们希望和迪士尼有所不同。这两年我们继续拿资源，继续建立新的综合项目，我们希望”以面对点“来应对迪士尼进入中国，在全国布点布局上保持优势。

　　现场提问：谈到迪斯尼，它里面包含有很多电影、电视频道、公仔，但在欢乐谷项目内，这种消费方式还是很不足。那么未来在发展上，公司是否还会一直依靠地产去反哺旅欢乐谷项目，还是会有所改变？

　　姚军：坦白说，迪斯尼发展比我们早了很多年，迪士尼发家起步也是在电影、影视方面，特别是在电影上。它从一开始就将它的主题形象引入人心，大家就循着这个去体验。而我们在这方面，确实与迪斯尼有很大差距，特别是在资金能力上与迪斯尼有很大差距，但我们还是会寻求差异化的竞争，以自己的特色去拓展我们的客户资源。来源观点地产网)