房地产调控应 重视税收与信贷手段

　　最近，新“国五条”细则中对二手房交易征收差额20%个税的规定，引发了二手房市场的很大反应，全国多城市纷纷出现了二手房集中过户现象。另外，最近人们又开始重新讨论起房产税。2011年1月，上海和重庆作为全国首批试点城市，开始征收房产税，至今仍没有扩大试点的动向。如果房产税扩大试点范围和开征对象，并提高税率，它就会对房地产调控起到立竿见影的作用。

　　如果以平均收入来衡量的话，中国的房价尤其是一线城市的房价已经过于昂贵。据链家地产市场研究部的统计，2月北京二手房成交均价为25394元/平方米。不过，这是包括六环以内的均价，北京四环以内房价基本上都接近每平方米4万元。放眼韩国，去年年底，首尔平均房价为28814元/平方米。首尔房价从2007年以来经历了约12%以上的调整，这使得北京与首尔的均价差不多持平。然而收入依然存在较大的差距。北京市统计局公布的数据显示，2011年北京市职工年平均工资为56061元，月平均工资为4672元。根据韩国劳动部发布的统计数据，2012年韩国职工的月平均工资为300万韩元(约合人民币17143元)。

　　如果用收入来比较两地房价的话，北京房价比首尔至少贵三倍多。粗略计算，在京沪等一线城市，一个普通白领购买一套100平米的两居室需要攒够45年的工资。而在首尔买一套100平方米的房子则需要14年的工资。并且，首尔房价已经不算便宜。目前，就中国的房地产市场而言，相关政策应当果断地挤出楼市泡沫，以避免其他的经济方面的危机。

　　因此，中国政府调控房价，特别是抑制投机性需求是正确的选择。为了遏制房价的过快上涨，韩国政府曾经出台过比此次“卖房征收差额20%个税”更严厉的措施。自2007年以来，韩国政府将卖第二套时的“转让所得税”的税率提高到了50%，即卖房征收差额50%个税。在韩国，这掀起了轩然大波，极少数人为了规避缴纳该税，甚至选择了离婚，因为根据所得税法，拥有三年以上的首套住房是免征对象。

　　对韩国而言，“50%转让所得税”和信贷控制：总负债偿还比率(DTI，Debt-to-income)和住房担保贷款比率(LTV，Loan-to-value)成为了楼市调控的最后手段。所谓DTI，是购房者的供款与收入之比。比如，首尔的DTI比率是50%。这意味着购房者的年供款不能超过年收入的50%。LTV是银行给购房者提供的贷款比率。指定为投机区域的贷款比率是40%，其他区域是50%至60%。这意味着银行只能提供给购房者标的房价40%至60%的贷款。

　　中国政府正在逐步增强税收、信贷政策等经济手段，以后，应该使之逐步代替限购等行政手段。同时，就“卖房征收差额20%个税”而言，应该尽快详细规定，比如，原有规定一套房一律免征，二套房5年内征收，5年外免征，新规定里面没有明确说；又比如防止假离婚潮；怎么保护改善性住房需求，等等。

　　作者：金宰贤