北京部分新盘涨价虚实：政策窗口期的营销策略？

　　13日下午5点，在北京国贸上班的朱晨特意提早下班，带上自己的一个姐妹去看一个即将开盘的新楼盘。“最近打电话过去，又说要从1.7万涨到两万（每平方米单价），真是郁闷，早点买了算了，不然还得涨。”

　　国五条细则出台接近半月，关于20%个税冲击北京二手房市场、新 房排号火爆以及价格上涨的消息频频见诸报端。那么，新政后北京新房果真全面上涨？提高的是报价还是实际交易价格？

　　《第一财经日报》记者近日走访发现，临近开盘，确实有个别房企提高报价，但这并非普遍现象。而有分析人士认为，上述新盘近来的变化只是政策窗口期的一种营销策略。

　　朱晨看好的房子是金地格林格林，在东五环外，上周，她接到楼盘通知去验资时，价格从两周前销售报给她的16000元/平方米，变成“估计在20000元/平方米左右”。这种大幅度的上涨，让未婚、即将独自承担房贷的她感到心慌。

　　昨日，该项目售楼部销售人员告诉本报记者，目前，报名后通过验资的购房者有2000~3000人，而这一期开盘的房子只有500套，加上下一期开盘的300套也才800套。

　　3000人抢500套房子？“真有这么火爆。”这位销售人员说，已经验资的人不可能都买到房子，如果现在还没有被通知验资，那“加也加不进来”。她还说，这一楼盘的开盘时间定在下周，要比原定的3月中旬推迟开盘。

　　关于原因，她的解释是：“没有拿到预售证。”

　　当记者问及价格，上述销售人员的回答是：“原则上不超过1.8万/平方米。”对于是否会卖到超过2万元/平方米，她说，不同的业务员报价不一样，不排除这种可能。

　　“年前就是1.7万，到现在没有变化。”中国水电云立方楼盘销售人员昨日告诉本报记者，这一位于北京大兴生物医药附近的楼盘去年12月开盘时，售价为1.63万元/平方米，在年前提高至1.7万元/平方米，此后至今，价格没有变化。位于房山长阳的万科金域缇香，是主打面向刚需购房者的2~3居中大户型，这个下周开盘的楼盘，也曾是现住海淀的朱晨关注的重点。朱晨说，对比年初，她感觉这个楼盘的价格还是提高。

　　而该项目相关工作人员昨日告诉记者，去年八九月份，这一楼盘在售房源的报价是1.7万元/平方米上下，去年12月份，价格调整为1.9万元/平方米左右，在3月新政出台前后，价格并未出现变化。

　　对于新房的报价提高，中原地产市场研究部总监张大伟向本报记者分析称，提高的仅是报价，报价包含的东西太多，不是成交价格，不能代表市场变化。实际上，北京房价的较大涨幅出现在春节前，这些北京新房价格的上涨，参照价格多用的是去年的价格，这客观上容易造成新政后新房价格普涨的误解。

　　“现在对比2月份，北京新房价格没有升温。”在张大伟看来，个别报价提高的案例并不能代表新政后新房市场的变化，他认为，新政在抑制二手房的同时，对新房也有抑制作用，若新政如期落地并执行，他认为新房也将量价齐跌。

　　亚豪机构副总经理高姗的看法是，随着供应量增加，4月开始楼市成交增幅或将放缓，价格也将趋于理性。她的分析也值得关注的是，开发商分期小批地频繁推盘，会对客户造成一定的心理暗示与成交挤压，将意向客户迅速转化为实际购买客户，促进销量提升。

　　作者：蔡胤来源第一财经日报)