末班车效应致二手房交易暴增 长期看20%个税作用有限(组图)

　　CRIC研究中心分析师/杨晨青

　　国五条中“二手房交易个税按照买卖差额的20%征收”的新政自出台之日起即受到外界普遍关注，其受关注程度甚至超过了限购和限贷的再度加强，从市场反映来看，国五条出台后的一周，各地房产交易中心被赶来过户的购房者挤满的新闻频繁被媒体报道，可见“个税20%”确实在二手房市场上激起了非常强烈的反响。

　　从交易数据来看，我们所监测的14个城市3月2日到3月9日这一周二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%，厦门从前一周的成交249套猛增至1164套，无锡从前一周的386套猛增至1787套，长沙、天津、南昌和北京成交增幅分别达到293%、267%、152%和141%，另外南京、苏州和深圳单周成交也几乎翻倍；

　　2013年以来十四大典型城市二手商品住宅周度成交情况对比（单位：套）


　　另外，从各地二手房市场历史数据对比来看，在我们监测的城市中，北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数创下历史以来的最高峰值，其中无锡和扬州单周成交二手房1787套和914套，分别占到两个城市去年一整年成交量的10%以上；而即便是没创下历史周度最高记录的城市，这一周的成交量也都至少是最近两年以来的新高，以此来看，本次个税20%新政所推动的政策末班车效应之强确实令人始料未及。

　　十四大典型城市历年二手商品住宅成交情况对比（单位：套）

　　
　　从购房者的角度出发，由于缴税成本的增加而加急办理过户是完全可以理解的，当然，这和最近一段时间媒体频繁报道这一新政有一定的关系，毋庸质疑的是，随着之后一段时间各地方政策细则的出台，新个税缴纳办法将陆续落实，届时预计各地二手房市场将迅速转冷，之后恐怕也将有相当长的一段时间将处于成交低谷。

　　客观上讲，本次交易个税的调整，单从财税政策的角度看，相比过去调整营业税缴税年限之类的措施，对二手房市场的打压力度确实更大，至少在短期之内，二手房市场成交活跃度必然将因此大幅降低，但从长期来看，我们对这条政策的效力仍持保留态度。

　　首先，通过财税政策调控楼市始自2005年，是我国房地产调控使用最早、同时也是最频繁的手段，其原理是通过增加交易成本来削弱买卖房屋的投资空间，降低市场中投资需求的比例，从而改善市场供求关系，但在实际操作过程中，这一目的往往无法贯彻，其中原因甚多，最典型的例子即是交易环节税费可转嫁下家，而由于多年来重点市场新增供应短缺的状况长期得不到解决，因此在“开源”无力的情况下，财税政策的“节流”功效自然无从发挥，在我们看来，财税政策在过去无法起到平抑楼市的作用，现有条件下未来也不会有明显改善；

　　其次，“个税按买卖差额20%征收”在未来具体落实过程中仍有相当大的执行难度，事实上，在全国范围内，除了北上广深等一线城市在2005年之前普遍完成了本地的房屋备案系统建设之外，大多数二线城市这一系统的建立都相对较晚，而三四线城市则大多数至今都还没有建立完善，这意味着如果今后二手房交易个税要按差额20%征收，则有相当一部分二线城市和绝大多数三四线城市，无法直接获知交易房屋上一次交易的价格，而如果要对每一套房屋在若干年前的售价做评估，其操作难度将异常巨大，因此，我们判断这一当前被外界广泛热议的新政，未来在二三线城市执行效果不会太理性。

　　作者：CRIC研究中心