坐拥南京南站高铁枢纽 巨大人流量未惠及明发商业广场

　　每日经济新闻记者 查道坤 发自南京

　　京沪高铁、沪汉蓉高铁汇集高铁南京南站，一度让业界对南京南站周边商业充满期待。

　　作为南京南站商圈唯一的大型商业项目，明发商业广场在销售之初迎来了一铺难求的盛况，但在开业以后，却出现了大量商铺闲置。

　　南京房地产行 业一位业内人士对《每日经济新闻》记者说，“号称南京未来主要商圈的明发商业广场并没有像大家所期待的那样红火，如今反而成为投资者弃之可惜、食之无味的鸡肋。”

　　个别商铺成为储藏室/

　　公开资料显示，明发商业广场于2008年6月首次开盘，当时推出两栋房源在两个月时间内就销售一空。借着这股热销之风，明发集团又推出了200多套商铺，也在随后不久售罄。

　　但是，现在的明发商业广场已经不复当年销售的盛况。近日，《每日经济新闻》记者来到实地探访，发现除了永辉超市、苏宁电器等投入使用外，拥有两千多家商铺的商业广场大量闲置。

　　“真没想到当初买的商铺到现在已经闲置三年多了，现在只能拿商铺作储藏室使用了。”南京市民孙女士向记者介绍说，3年前他在南京明发商业广场买了一间商铺，当时看中的是开发商宣称的“该商铺在南京南站商圈，南站开通后将带来超大的人流量”。

　　和孙女士一样，众多投资者购买明发商业广场的商铺，都是怀着对南京南站商圈的美好期待。但是现实却事与愿违。

　　“商铺交付之后，我们花了几个月时间装修好了就开始营业，但是生意并不好，有时候一天一笔生意都没有。”南京市民刘师傅对《每日经济新闻》记者说，“到现在已经三年了，生意没有起色，想着把商铺转租出去，但是招租了很久也没有人过问。”

　　据南京一位熟知明发商业广场的媒体人表示，很多人都遇到了杨先生这种情况。“目前明发商业广场商铺几乎都已经卖出，但目前只有几家店铺开业。”

　　记者在现场看到，广场众多商铺的玻璃门都贴上了招租或者出租的字样，这些招租的商铺落满灰尘，有的甚至已经成为杂物储藏室。

　　公司称商业运营正在推进/

　　国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，“商铺成功与否和开发商当初的定位有很大的关系，整个项目的定位和规划应该在前期就做过严谨的规划，明发商业广场目前遇到的问题是商业物业的经营问题。开发商明发集团将商铺售出售后回笼了资金，应该拿出其中的部分资金进行经营管理，来解决目前业主遇到的问题。”

　　购买了商铺的胡女士向记者介绍说，当初向置业顾问询问时，对方说为了缓解业主的压力，开发商决定包租5年。

　　记者获得的一份业主和明发集团旗下子公司签署的包租协议，证实了胡女士的说法。

　　对此明发集团的一位置业顾问表示，“前3年业主没有任何收益，但是房款可以有部分减免，第4年业主有9%的租金收益，到了第5年会有10%的收益。但包租协议仅适用于剩下未售出的房源，之前的房源没有这项内容。

　　此外，有业主还表示，开发商此前承诺的统一招商，统一运营，统一管理也没有兑现。

　　对于业主的说法，明发集团下属子公司明胜商业管理有限公司一位工作人员表示，“我们并没有给业主承诺过统一招商，只是与一部分业主签订了委托租赁合同，这和返租是有本质区别的。”就商业广场的运营问题，他表示，“项目的商业运营在整体有序地推进，影院、电器、百货的开业已经在计划之中，目前明发商业广场采取的是逐步开业的计划。”

　　巨大人流量未惠及项目/

　　虽然南京南站开通后明发商业广场未能达到预期，但南京南站本身的经营却呈现出另一番景象。

　　《每日经济新闻》记者在现场看到，南站麦当劳、肯德基、星巴克等餐饮店通常人满为患。南京房地产行业一位业内人士表示，“目前南京南站招商很多都已经完成，等到南站其他一些商户开业之后，很多旅客在南站内就能解决餐饮等消费的需求，所以接下来明发商业广场的经营会更加困难。”

　　不过，该业内人士同时表示，有火车站带来的人流、交通流，以及周边仁恒翠竹园、君悦湖滨等中高档住宅区的兴起，南京南站商圈并不缺乏人气，但是如何聚集人气是明发商业广场面临的问题。“目前南京南站客流在站内就能解决消费问题。明发商业广场虽然地处南京南站商圈，但由于火车站到明发商业广场之间没有无缝对接的公交站点，短期内明发商业广场难以聚集到人气。”

　　除了上述客观因素之外，国内一家房产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，“出现目前的问题，还有一方面的原因是开发商前期对商业定位出现了判断错误，他们认为靠近南京南站就有很大的人流，但一个商业体想要运营成功，主要问题就是如何对把握购买人群。南京南站作为交通枢纽，与南京地铁已经形成了无缝对接的交通优势，旅客可以坐地铁去附近的商圈进行消费，而不会选择没有交通对接的明发商业广场消费。”

　　作者：查道坤