18亿融资跨年空置 立体之城基金酝酿转投

　　本报记者 刘振盛 上海报道

　　3月18日，记者从知情人士处独家获悉，万通控股董事长冯仑上周在上海与立体之城发展基金的投资者开始沟通基金的后续处理事宜。

　　2011年底，针对成都的立体城市项目，万通曾经联手多家机构发行规模为18亿元的立体之城发展基金，不过一年多以来，此令世人瞩目的项目迟迟未能出生。（详见本报2月22日：《成都立体城市项目迟缓 12.7亿信托本息兑付面临考验》）。

　　记者了解到，万通方面向投资人提出两个解决方案，一是将基金投向转移到陕西西咸新区的立体城市项目；二是直接将本金退还给投资者。

　　一位接近该基金的人士向记者证实了上述事宜，“这些都是上次沟通的议题，目前还没最终确定方案。”该人士说。

　　两种“选择”

　　本报上述报道刊登后，冯仑曾对媒体回应称，成都项目仍在推进当中，但他又表示，每个城市的领导人、整个环境不同，不同地区之间的推进程度会有差别。不过，面对着2014年二季度末就有信托资金到期兑付的压力，后续处理也被提上日程。

　　知情人士透露，此次沟通过程当中，万通提出两个解决方案：一是将上述基金转移到西安项目，具体的操作方法是，投资者先从原来投向成都立体城市项目的有限合伙基金退出，然后再加入新成立的合伙基金。在这一退一进的过程中，投资者不需再缴纳新的认购费用。

　　记者看到，此前立体之城发展基金发行时，其费用标准包括三部分，一是募集费用，按认缴出资额的1%收取；二是托管费用，预计每年不超过千分之一；三是基金的管理费，按季度或半年度在期初计提，标准是2%。

　　第二个解决办法是，因为该基金尚未实质性投入到立体城市项目中，可以直接将募集的本金退还给投资者。

　　“自从上次与投资者进行沟通后，现在还没敲定最终方案。”上述接近该基金的人士向记者证实了上述说法，按照产品设计时的规定，所有沟通方案都要通过投资人投票才能最终确定，参加表决大会的投资人不能少于总数的50%，且三分之二的参会人员同意才能最终确定。“所有的沟通方案现在都还只是动议，尚未走到召开投资人大会这一步。”他说。

　　在原来的产品结构设计中，信托资金期限是2.5年，即在2014年二季度末左右到期兑付；其余投资者认购的产品期限是4+1年，即最早在2015年到期。

　　“现在有的投资者还在犹豫究竟选择哪一种方案更合适。”上述知情人士向记者说，如果选择加入新的合伙基金产品，投资期限、预期收益等内容可能都会重新计算。

　　事实上，在这款产品之前的推介当中，最吸引投资者的还是其丰厚的项目预计收益率。譬如，信托投资人LP的预期年化收益率在13.5%—14.5%；有限合伙基金LP则是分享项目的股权收益，预期回报3-4倍。

　　“当时很多投资者其实是被股权投资部分丰厚的收益所吸引。不过从目前的情况看，尤其是有限合伙基金LP的资金，可能在付出一年多的时间成本后，仍无法获得收益。”该知情人士说，这也是有的投资者所担忧的事情。而上述接近该基金的人士则表示，对于股权投资部分的收益状况，其实之前产品发行时也提示过相关的投资风险。

　　介入拿地环节风险

　　“在双方的沟通过程中，投资者还是比较理解，因为成都项目进展不如预期，也是基于基金管理人无法掌控的因素。”上述接近该基金的人士向记者表示。

　　他认为，如果认可冯仑的投资理念、能力，投资者选择加入新的合伙基金，然后基金再投入到西安项目中，最终的风险其实也不大。

　　2012年9月底，北京万通立体之城投资有限公司与陕西的西咸新区签订立体城市项目。该项目的规划占地面积约3.79平方公里，其中城市建设用地约1.57平方公里、生态农业用地约2.22平方公里，总建筑面积约600万平米，投资总额约300亿元。

　　记者获悉，西咸立体城市项目的规划设计方案已经在今年1月中旬揭晓。另有消息称，该项目预计近期能将土地挂牌，第一个部分会在两个月内开工。

　　上述知情人士认为，总体来看，2011年底发行的立体之城发展基金，其设计思路确实是不错的，但是因为基金介入拿地环节，存在着一个潜在风险。“那就是在地产基金发行募集时，该项目的用地并未完全锁定，最终受无法预料的因素左右，导致项目迟滞不前。谨慎的做法是可以让万通方面用自有资金先锁定项目用地。”他说。

　　该人士表示，投资人如果选择加入新的合伙基金，可以要求在认购之前，就确认万通将西安项目中的用地通过其他方式进行锁定。而上述接近该基金的人士则表示，这些内容还在内部讨论当中，尚未最终确定。

　　作者：刘振盛