上周沪楼市成交量创两年新高

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市新建商品住宅近40万平方米的成交量，创下了2011年4月中旬以来101周的新高。暴涨的成交量表明，市场存在着一定的恐慌情绪，购房者对“国五条”压制房价的效果预期并不乐观。

　　早报记者 陆鸣

　　“国五条”地方细则出台前夕，沪上楼市成交持续放量。

　　3月18日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示：上周（3月11日-3月17日），上海市新建商品住宅成交面积为39.47万平方米，环比（较前周）上涨26.52%；成交均价为22545元/平方米，环比上涨10.1%；新增供应面积为12.06万平方米，环比下跌37.93%。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市新建商品住宅近40万平方米的成交量，创下了2011年4月中旬以来101周的新高。暴涨的成交量表明，市场存在着一定的恐慌情绪，购房者对“国五条”压制房价的效果预期并不乐观。

　　“楼市‘小阳春’成形”

　　“当下的市场仍是刚需唱主角。”黄志坚说。

　　综合佑威和德佑地产的数据，上周上海市成交面积排名前五的楼盘，成交均价均低于2万元/平方米；成交面积排名前十的楼盘，成交均价都低于2.6万元/平方米。

　　某外资房企总经理认为，在“国五条”地方细则出台前夕，楼市成交量不断上扬，说明刚需产品供不应求的现状短期内会延续，“目前刚性需求旺盛，这一方面是现有的这类需求本身就较旺，另一方面也是此前不断积压的需求在集中释放，两者共同作用之下，成交量开始大幅攀升。”

　　在放量成交的，不止刚需项目。

　　据21世纪不动产统计，上周上海楼市单价5万元以上的房源成交了69套，环比增加165.4%；成交总价在1000万元以上的房源合计成交了89套，环比提升85.4%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，目前楼市成交量大涨，与“国五条”落地预期不无关系。在地方细则出台前，新房市场受到的抑制较小，还可能得益于二手房市场的挤出效应。

　　伴随着短期内的楼市成交放量，3月楼市“小阳春”已经成形。

　　佑威数据显示，截至3月17日，3月上海市商品住宅成交面积已达80.66万平方米。如果以此日均成交量推算，3月上海商品住宅的成交量或将在147万平方米上下，超越去年12月120.87万平方米的高位不成问题。

　　黄志坚认为，调控加码预期下仍能有如此高的成交量，反映出市场的“恐慌”情绪。

　　“短期内新房市场

　　或分流二手房需求”

　　可见的是，这波成交小高峰并非由开发商降价引发。

　　据陆骑麟称，目前刚需楼盘开发商的涨价行为已颇为普遍，上周成交排名靠前的楼盘中，有半数楼盘的成交均价较去年出现一定涨幅。如果成交量继续保持在高位，这种涨价的趋势会有愈演愈烈的风险，甚至不排除倒逼针对新房市场的调控政策的出台。

　　某外资房企总经理认为，刚需成交量增长原本是有利于稳定楼市总体均价的，而上周在刚需成交旺盛的情况下，总体均价涨幅却较大，再次说明了刚需产品供求矛盾日益突出、供不应求局面日益严重的问题。

　　“刚需群体是不受调控政策限制的，而满足这类需求，现在成了问题，这值得深思。”该房企总经理说。

　　不过，21世纪不动产分析师黄河滔认为，当下的楼市成交氛围及环境，决定了开发商让利有限。但眼下正处政策敏感期，“国五条”地方细则出台预期较为明确，开发商短期内连续大幅涨价的可能性也不大。

　　至于二手房市场需求的流入效应，黄河滔认为，一二手房价格及成交走势具有联动性，短期内新房市场或能分流二手房需求，但这种现象不会延续太久。

　　供小于求格局

　　短期内，供应量仍没有大幅反弹迹象。

　　据21世纪不动产昨日统计，2013年以来，上海楼市合计新增供应面积仅为90.4万平方米，尚不及2012年12月的单月供应量，上海楼市仍处于较为明显的供小于求格局。

　　陆骑麟担心，“国五条”地方细则出台预期，倒逼外围区域的刚需新房成交火爆，一旦供应量无法提升，后期房价上涨预期又将加重。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存量已降至863.55万平方米，远低于去年高峰时逾1000万平方米的库存量；其中，以刚需产品为主的普通住宅库存已降至176.11万平方米。

　　不过，黄志坚提醒，目前的楼市量价齐升局面可能难以持续。主要原因有二：一是一二手房市场同步放量，透支了市场需求；二是“国五条”地方细则落地后，随着二套房的首付比例和利率上调，加之“20%个税”若严格计征，势必影响投机、投资欲望。

　　“未来的市场，必将长期是刚需和改善型为绝对主角的市场。”黄志坚认为，随着未来刚需产品供应量的增加，以及经济适用房的上市，刚需产品的供求关系未来可能会发生逆转。