结构性信贷能否控制住房价？

    央行行长周小川日前在人大记者会上表示，对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，比如首付比例和专门针对房贷的利率，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。

　　周小川关于房贷政策“还会继续加大一定力度”的话语，结合此前银监会主席尚福林表示将按照“国五条”细则精神出台相应房贷政策，可见房贷政策收紧在即。房贷政策进一步加大力度的空间和重点在第二套住房上，提高首付款比例和利率是题中之义。一线城市和房价上涨较快的二三线城市第二套房首付款比例可能提高到7成，利率可能提至基准利率的1.3倍甚至1.5倍。房贷政策力度加大，对需求的抑制作用立竿见影，对房价走向将有直接效果。

　　从根本上来说，宏观性、行业性、整体性、系统性信贷政策由央行、银监会等监管部门根据国家宏观调控政策和行业发展规划制定。支持什么、发展什么、是否优惠，有一个宏观性的统一信贷政策指引和原则。但是，对于一个企业和自然人是否放贷、额度大小、利率高低、期限长短，这种微观经济活动应该完全由商业银行自主决定。比如，对于个人住房信贷业务，许多国家的商业银行对每一户家庭的首付款比例、贷款额度和利率都不一样。商业银行是根据贷款者个人收入情况、信用状况、抵押物完备与否等条件来衡量借款者风险大小，从而决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低的。当然，也有一些国家实行统一的房贷政策，主要体现在对首套房和第二套以上多套房的区别上。

　　房贷政策是楼市调控的重要经济手段，特别是在目前中国城市如此之高的房价情况下，一般家庭仅凭个人积蓄很难一次性支付全部房款，大多数家庭都需要信贷支持。因此，个人住房信贷在调节住房市场需求上力量非常大、效果非常好。

　　但必须清醒认识到，中国楼市进行了多轮调控以后，房贷政策的局限性已经显现出来，继续加大力度的空间已经非常有限了。比如，个人住房信贷上，大部分城市第三套以上住房已经停止贷款，第一套自住型刚性需求是需要优惠和保护的，能够“继续加大力度”的也就只有第二套住房，包括提高首付款比例和利率。这也是在忍痛牺牲改善型的正常需求。同时，信贷政策加大力度一般抑制的是相对于高房价来说资金实力不足的工薪阶层，而对于财大气粗的房姐、房妹、房叔们来说，他们大量囤积住房是不需要贷款的，这一可以绕过信贷政策调控的群体的需求已经成为高房价的一股不可轻视的力量。

　　因此，仅依靠结构性信贷政策实现控制房价的目标还远远不够。如果撇开供给问题，仅从需求上进行分析，笔者认为，关键在于在税收手段上要做足文章，加大力度，这是发达国家控制房价的普遍做法。应尽快对准投机投资性住房需求在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠与税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需。同时，对于自住的首套房和第二套改善型住房实行免除一切税收政策。这种有保有压、差异化的税收政策既是国际惯例，又符合中国国情，还有广泛的民意基础，应该毫不犹豫地全面推出。同时，限购政策等行政手段应该逐渐退出调控。这才能有的放矢地调控房地产。

　　余丰慧(知名财经金融评论员)