对楼市刚需应当降税而非增税

　　新“国五条”强化对二手房交易个税征收以及拟收紧信贷条件，引发了二手房市场交易与过户的“小阳春”，一线城市房价出现明显的回升，楼市调控又一次陷入越调控越上涨的循环怪圈。

　　与此前调控出现的价格上涨有明显区别，此次的价格上涨主要是由于市场刚需担忧未来成本增加而赶在政策实施之前进行交易导致的，且这种急迫心理在买（需求方）、卖（供给方）双方都存在：对买方而言，其所忧虑的是个税增加依旧会转嫁至自己身上，而在一个卖方市场，这种忧虑通常是一个没有悬念的结果；对卖方而言，因为税务部门强调税款应当由真实受益的一方承担，其对后续出台不利于已的政策也是心存疑虑，也希望提前进行交易。而在刚需之外，此次楼市的投资性持有者较为超然，此类持有者通常设定房价上涨的心理预期价位，触发此价位时才进行交易，不到此价位则选择继续持有，这种局面预示着人们希望的由投资、投机者抛售所带来的二手房供给增加的局面并没有出现。

　　就政策目标而言，税务部门选择增税的目的是希望通过增大交易成本的方式抑制投资需求，从而抑制总需求，以此平抑价格上涨，但却因为加大了刚性需求者对成本增加及其转嫁的忧虑，从供、需两个方面剌激了交易双方尽早成交、提前过户行为，反倒成了阶段性助推房价上涨的一个因素。

　　应当说，是政策简单化误伤了刚需。这一结果其实是很好理解的：在卖方市场阶段，刚性需求缺乏弹性，强势的卖方为实现利益最大化或避免损失，总能够将交易成本转嫁给买方，令对方无奈承受。这其中，交易成本的变化涉及到买方（需求方）、卖方（供给方）与中间方（政府）三个利益相关人，如果价格涨升恰好等于税收，则卖方收益没有增加，买方支付了包括税款在内的更高价格成为受损者，政府则将取得税收而成为对买、卖双方尤其是作为成本承受者买方的利益掠夺者。正是基于这样一个常识性的逻辑判断，此次新政尽管尚没有正式实施，就已经引起人们预期的变化以及事实上的行动。

　　简单增加市场交易成本还将产生一个结果是压制市场刚需，但作为市场正常、合理的需求，刚需被压制只能是短暂、临时的，从长远来看，最终仍将会释放出来，“刚性”也即是具有难以被压制的特性。所以，如果供给不能及时跟上，压制刚需并不能有效抑制价格，而在有效供给不能及时跟进的情况下，压制刚需其实是对它的又一重的伤害；而且，房地产调控与健康发展的唯一目的就是为了公平保护、尽可能地满足一切合理的市场需求，以此理解，对正常合理范围内的刚需的伤害，其实即是对民生的伤害。

　　显然，房地产调控需要政策优化，在房地产市场各种问题错综繁复、利益纠结的背景之下，政策调整与制定需要综合考虑与平衡各种因素，增加政策目标的针对性、精准度与有效性。此次调控加码主要应是对投机、投资性需求进行抑制，同时还应以必要的手段催发市场有效供给，比如考虑增加投资性持有成本以逼使空置房屋形成有效的市场供给（无论是出售方式还是出租方式，在卖方市场都属于平抑价格的有效方式）。

　　深层次来看，对于房地产市场问题成因及其治理，经过各方长时期的讨论、治理试错与基于事实的逻辑梳理，人们的认识正在接近事实本源：在供给端，需要形成多层次的房地产市场供给类型，依据不同类型房屋的功能属性特征明确市场与政府的分工及其职责边界；在需求端，立足我国现阶段经济社会发展事实，适当区分市场的合理需求与不合理需求，将投机与过度投资需求归类为不合理需求，区别不同的需求类别进行不同的政策设计，保护合理需求，抑制不合理需求。依据这些归类，当前的政策目标应当清晰：对于需要保护的合理需求，应当尽量降低交易成本，对于过度投资与投机需求，则应当加大交易与持有成本进行抑制同时，采取一切措施增加满足合理需求的房屋供给，如此才是楼市调控的正确路径。毕竟，正常市场的基本需求正是民生之本。我们希望目前各地正在出台的实施细则，能够遵照市场规律，迎合这些诉求。

　　（作者为万联证券研究所负责人、经济学博士）

　　作者：傅子恒