京城房价调查:热点新盘单价一年普涨三五千

　　京城热点板块房价调查

　　进入3月，正是北京推盘旺季，多个准备开盘项目蓄势待发。与一年前相比，北京楼市热点板块依旧聚集“5.5环”，并有向六环扩展之势。对比一年前的房价，所有楼盘的售价都已普涨。一年间，热点板块的新盘，单价普遍上涨了三五千元。

　　一年

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　　通州、天宫院、房山长阳一手房售价在2万元/平米上下

　　进入3月，正是北京推盘旺季，多个准备开盘项目蓄势待发。与一年前相比，北京楼市热点板块依旧聚集“5.5环”，并有向六环扩展之势，而热点楼盘则风云变幻，有的或将收官退出，有的则风华正茂。而对比一年前的房价，所有楼盘的售价都已普涨。新的一年，北京楼市热点区域有了哪些新变化，消费者在买房时时又该如何参考？本周，记者兵分四路，探营北京东南西北热点板块，为读者打探最新楼市情报。

　　亚奥板块 区域升级 房价跟涨

　　近年来，随着五环内项目越来越少，高端项目也朝着五环外发展。曾凭借亚运会和奥运会腾飞的亚奥板块，区域定位也逐步升级，房价也坚挺着上涨。

　　老盘收官价待涨

　　去年，亚奥区域内在售的北京华贸城、润泽庄园、天润·福熙大道、招商嘉铭·珑原、世华泊郡、中国铁建·国际城等多个项目，产品以刚需和改善型为主。去年4月，区域销售均价约为25000元/平米。经过去年一年的消化期，上述项目不少是老盘后期，一些已售罄，个别今年还能推新的项目，价格也比去年上涨了不少。

　　比如，润泽庄园和天润·福熙大道都将于4月推出60平米起的中小户型，毛坯报价已达到35000元/平米，精装修价格已达到40000元/平米。

　　精装高端项目接棒

　　2011年年底至今，已有方兴地产和融创联合体、招商地产[微博]和九龙仓联合体拿地进驻亚奥板块，楼面价均超万元。亚奥·金茂悦已于去年开盘，今年将继续持续放量。招商臻园则将是今年纯新项目入市。它们均打造精装修产品，售价也较更高。据悉，亚奥·金茂悦去年首批开盘成交价为3万元/平米，而今年首次开盘，报价已达38000元/平米。

　　同时，由于区域产品升级，之前的老盘如天润·福熙大道也改走高端路线，近期推出的两栋楼王也采取精装修交房，预售价格达5万元/平米，成为该区域房价上涨的“带头大哥”。

　　个案

　　天润·福熙大道 精装楼王 单价约5万

　　作为3月推盘旺季中预售证销售均价最高的项目，位于北五环外的天润·福熙大道项目备受关注。

　　北京市住建委网站信息显示，天润·福熙大道刚取证的是两栋楼，共283套房源，其中C1号楼预售均价达50400元/平米，A4号楼预售均价为48400元/平米。不到一年内，这比其此前销售楼栋约3万元/平米的成交均价高出2万元/平米。

　　对此，项目相关销售负责人告诉记者，近期取证的两栋楼为楼王产品，位于小区中央景观大道，而且是准现房，将于今年年底入市，并且是精装修交房，户型面积219-306平米，均是一梯一户。而此前销售的产品均为毛坯房，因此价格与精装修楼王差距很大。“为了打造楼王高端产品，精装修均采用德国一线厨卫品牌，并安装新风系统和净水设备。使用如此多高端品牌，就是要打造与过去不一样的区域豪宅产品，与望京·金茂府竞争。”上述人士表示。据了解，由于每套上千万元，高昂的价格也决定了其较长的销售周期。目前近300套房源，蓄客量有几十组。

　　亚奥板块部分楼盘价格变化 (单位：元/平米)

　　项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

　　天润·福熙大道 25717 27263 29413

　　城建世华泊郡 22157 24428

　　亚奥·金茂悦 30332

　　华贸城 25959 28405 32844

　　中国铁建·国际城 24460 27267 32242

　　通州 慢慢涨，未达调控前高点

　　单价从16000元起

　　“新盘预计一万五六。还是希望市场平稳，以性价比取胜。”在通州，珠江·悦公馆项目计划3月底4月初推盘，“77平米两居起价110万”，平价策略吸引了许多买房人的关注。对于定价策略，珠江地产有关负责人表示，不追涨区域高价。

　　向南不远，京贸国际城报价已达21000元/平米，相对于去年初低点14000元/平米的水平，回调较明显。在通州，房价达到2万元/平米的楼盘并非一个。

　　顺着八通线，从九棵树站的K2·玉兰湾，到土桥站东的华远·铭悦，都已有超过2万元/平米的报价。

　　震荡后回调

　　有关机构提供的数据显示，从2012年3月到今年3月，历经12个月，通州商品住宅均价从16818元/平米，上涨到19543元/平米。其中，从2012年12月到今年2月，出现小幅震荡。

　　以在目前保持一定成交规模的楼盘为例，华远·铭悦、华业·东方玫瑰、京贸国际城等相比较去年出现了涨价。不过值得一提的是，目前通州总体报价尚未达到2010年调控前的水平。如京贸国际城目前21000元/平米的报价，相对于调控前的25000元/平米还有较大的差距。

　　对于目前通州楼市的涨势，通州区域开发商认为，前期的以价换量已经取得明显效果。加上整体市场的回暖、新城建设的利好，价格回调已经是一种必然。同时，对于类似华远·铭悦、K2·玉兰湾等楼盘来说，地价本身是很大一块成本。

　　个案

　　华远·铭悦 精装房报价25000元/平米

　　2012年最后一天，华远地产以491%的溢价率拿下通州梨园一地块。华远地产董事长任志强无奈表示“扣除保障房，楼面价达16000多元/平米”。不到3个月，这块位于华远·铭悦旁边地块的商业部分，已经定名华远好天地，体量达8万平米。

　　在整个大项目成本增加的同时，新的商业配套也给华远·铭悦住宅项目带来利好，拉动着房价上行。目前华远·铭悦毛坯房报价达到21800元/平米，精装房源达到25000元/平米。根据网签数据，华远·铭悦去年9月签约均价15269元/平米，今年3月目前签约均价接近18900元/平米。

　　在业内人士看来，单个楼盘价格上行与整个大市有关，也与开发商通常推盘“前低后高”的策略有关，同时还有产品本身升级的因素。

　　另据了解，今年上半年，新的二期铭悦·世家将推出整个项目的“楼王”产品，景观、户型、容积率等都将优于前期。

　　通州部分楼盘价格变化

　　项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

　　华远·铭悦 15269 18896

　　华业·东方玫瑰 14463 15497 16907

　　京贸国际城 14928 16515 20405

　　远洋东方 13124 16277 15417

　　K2百合湾 20101 25016

　　金隅花石匠 15294 14991 14769

　　珠江拉维小镇 13587 12235 15253

　　大兴天宫院

　　报价超17000元/平米

　　单价至少涨了三千元

　　“没想到南六环外都卖到一万七八，一年来单价涨了好几千。”3月20日，看房人李女士告诉记者，2012年4月她曾想购买紧邻天宫院地铁站的保利·春天里，但选房时发现涨到14000元/平米，比开发商早前宣传的“11900元/平米起”贵了不少，现在十分后悔“没有咬咬牙买房”。

　　2011年底，龙湖·时代天街以“11800元/平米起”的震撼低价入市，掀开南六环外天宫院板块商品房序幕，记者查询北京市住建委资料显示，2011年11月时代天街成交均价为10736元/平米。

　　2012年4月后，该区域陆续有联港·幸福湾、保利·春天里、中国水电·云立方、金融街·融汇等多个住宅新盘入市，随着北京楼市回暖，区域的项目均价也逐渐由2012年初的13000元/平米上涨至近16000元/平米。

　　李女士发现，天宫院的项目报价普遍已经上涨到17000元-18000元/平米，而且目前处于“无房可买”的情况，保利·春天里预计下半年才会推出三期房源。

　　3项目下月推新房源

　　“区域多家开发商都没有拿到新的预售证。”上述一位开发商表示，今年市住建委对预售项目的价格审查更为严格，开发商看涨下半年楼市，也不再急于出货。

　　记者了解到，3月份天宫院区域没有住宅产品销售，目前在售的有龙湖·时代天街的商铺、50年产权的精装商住项目珺悦国际，报价17500元/平米。

　　未来，预计会有3个住宅盘在4月推新，其中龙湖·时代天街将推出136平米的三居、四居，共200多套，为该项目最后的住宅房源；融汇预计推出600多套两居室，精装修报价18000元/平米；云立方预计推出500多套1-3居房源，报价17000元/平米以上。

　　金融街·融汇的销售人员表示，因为项目蓄客较好，目前已不接受新客户登记；金融街相关负责人昨日表示，具体开盘时间、定价还要根据政府部门批准。

　　“去年冲成交量，今年更重视提高利润率。”业内人士指出，目前天宫院项目中，龙湖、保利、金融街、中国水电的拿地楼面价在7218元-7908元/平米之间，加上相关税费、建筑成本、财务费用和管理费用，按16000元/平米的销售价格计算，可能利润率在5%—8%之间，目前楼市一路看涨，企业也更有底气“提价”。

　　房山长阳

　　“随行就市”提高价格

　　单价一年涨了约4000元

　　本周六，位于长阳的金域缇香即将开盘，其推出的精装修房，预计均价在21000元/平米。

　　去年这个时候，北京楼市最流行的词叫“以价换量”，当时记者走访长阳时，普遍高层类的毛坯房价格为13000元-14000元/平米，洋房产品为15000元-16000元/平米，精装修房源由于成本增加，单价比毛坯房高一两千元。当时首开·熙悦山推出12700元/平米的特价房，吸引了不少刚需族出手。

　　当一年后记者再次来到这里，发现目前尚未开盘的项目，毛坯房报价普遍已达18000元/平米，有的甚至接近2万元/平米。而一些项目的精装修产品，售楼处称预计开盘价格为21000元-22000元/平米。机构数据也显示，3月份，长阳区域楼盘的成交价已普涨到17000元-18000元/平米。

　　多楼盘以地价高为说辞

　　良乡大学城附近某品牌项目负责人表示，房山房价出现比较明显的上涨，是从去年四季度开始的，当时市场需求明显反弹。而长阳板块的优势，主要是轨道交通、未来CSD中央休闲购物区的战略规划。

　　长阳某项目营销负责人也表示，目前北京楼市整体房价明显上涨，目前房山楼盘的涨价不算是很大的，应该算是随行就市。“现在大兴南六环外地铁旁的项目，售价都已接近2万元/平米了，甚至高于长阳主流楼盘的价位。”

　　长阳区域近年来出让土地价格的高企，也带动了大家对价格的上涨预期。某品牌开发商负责人告诉记者：“由于地价太高，去年以价换量的时候，一些品牌开发商的项目利润空间已经非常低，即便下半年价格回升，其利润额也没能达到集团要求。”而记者走访的几个售楼处，几乎只要一提“价格高”，销售人员都会以地价为理由反驳。

　　个案

　　首开·熙悦山

　　以价换量

　　已成往事

　　或许是一年前首开·熙悦山推出12700元/平米的特价房，留给人的印象过于深刻，现在一说起房山楼盘涨价，很多人就会提起首开·熙悦山。

　　记者致电该项目售楼处，得到的开盘预计价格是“17000元/平米起”，均价可能在18000元/平米左右。平心而论，这个价格目前在长阳地区，并不比其他项目高。代理机构数据显示，2012年4月，首开·熙悦山的成交均价为13295元/平米，而今年3月，其成交均价为17742元/平米，涨幅接近5000元/平米。

　　即便价格普涨，最近每到周末，房山各个项目都会挤满看房人。看房的刘先生就表示：“我属于自主兼投资的需求，最近每周末都在看房。说实话，我真觉得这些房子根本不值这个价钱，不过在现在的市场行情下，我顺着五环外找房子，房山还算是相对便宜的了。真是没有最贵，只有更贵。”

　　天宫院楼盘价格变化

　　项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

　　保利·春天里 13715(5月) 15697

　　金融街·融汇 15791

　　龙湖·时代天街 12443 14785

　　中国水电·云立方 15369

　　燕郊 将迈入“万元时代”

　　燕郊与北京通州仅一河之隔，由于便利交通、低房价、不限购等优势吸引了大批北京上班族。随着北京市场的逐渐回暖，从去年3月开始，燕郊房价也在逐步攀升，部分楼盘单价累计已上涨近3000元。

　　今年以来涨了一千多

　　从去年12月到今年1月份的一个多月时间里，燕郊楼盘价格基本都上涨了1000元/平米左右，燕京航城、潮白人家等楼盘价格均已由2011年底的低谷恢复至高位。而夏威夷南岸二期、华堂高尔夫国际生活社区等的单价已破万元。

　　春节过后，燕郊房价再次攀上新高点。记者从天洋城4代、美林君渡、@北京、潮白人家、星河185等多个楼盘售楼处了解到，与春节前相比，这些楼盘的报价又有了不同幅度上涨。

　　从目前的报价情况看，燕郊有越来越多的楼盘价格向万元逼近。例如今年1月份均价为8800元/平米的潮白人家，目前报价已达万元左右。而该项目曾在去年跌至6000元/平米。美林君渡、@北京、燕京航城也把单价从春节前的8000余元上调至9000元以上。

　　燕郊一项目负责人认为，按照目前的市场形势，燕郊多个楼盘都将陆续迈过万元大关。

　　北京热度传导至燕郊

　　“燕郊楼市看似波动大，实际上与北京楼市紧密相连。燕郊楼市承担了北京购房需求的外溢。这部分购房者大多数是刚需置业者，他们对房价波动较为敏感，一旦市场行情好转，他们就会加快入市步伐，促进了燕郊楼市的成交和价格上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　包括郭毅在内的多位业内人士同时认为，燕郊楼市历次价格上涨，多借助政策传闻的炒作，缺乏自身良性发展的支撑条件，购房者还是尽量根据自身需求做出购买决策，不要盲从。

　　业界观点

　　开发商可加大刚需产品开发

　　郭毅(亚豪机构市场总监)

　　去年在调控压力下大量房企以价换量，才使得去年初北京房价进入一个低谷期，但目前北京房价已重回涨势，其诱因一方面在于楼市销量的大举回升，另一方面原因也是基于住宅用地供给不足，地价上扬的助推。从今年北京的市场供需来看，在2011、2012连续两年住宅用地成交减少的背景下，商品住宅供不应求已成定局。

　　对于开发商来说，楼市调控或将进一步紧缩，但保刚需的政策方向没有改变，因此建议开发商加大刚需项目的储备开发量。同时，提升产品规划水平，加大紧凑型户型的配比，降低总价门槛，增加客户基数，才能更好地促进成交。

　　别抱“大捞一把”侥幸心理

　　严跃进(上海易居房地产研究院研究员)

　　开发商涨价，既是市场策略的驱动，也流露出借市场行情“大捞一把”的侥幸心理。如果价格在政策加码后有一小幅回落，开发商未来的定价策略将面临两难。无论从市场本质还是企业形象角度看，涨价只会带来负面影响，而无助于企业竞争力及市场份额的提升。转变经营战略，以有竞争优势的市场定价来取代盲目的高价，是目前开发商亟须掌握的。

　　目前房价上涨过快已成共识，但新一届政府将会在控制房价上继续进行政策加码，控房价的问责制也使各级部门不敢懈怠。从这个角度看，购房人入市时间点应稍为延后。待政策加码略有成效后介入才是明智之举。

　　如果房价过高，购房者经济压力太大，不妨考虑租房这种方式。目前租房有两重好处，一是规避高房价带来的生活成本，二是能为继续观望提供相对充裕的空间。

　　个案

　　燕京航城 价格上涨“步步惊心”

　　这一年来，燕郊房价扶摇直上，燕京航城就是一个很好的写照。

　　燕京航城位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交会处，从2008年一期开盘至今，已推出6期产品，吸引了大批在京工作人员入住。

　　3月21日，燕京航城6期39号楼开盘，共推出300余套房源，户型为55-96平米一至三居。其中二、三居单价都在万元左右，一居室则已达10500元/平米。

　　据了解，今年1月燕京航城推出过一批房源，当时均价在8500元/平米。而反观燕京航城这一年来的单价变化，从2012年3月的7200元，到2012年7月份的7800元，再到2012年12月份的8500元，燕京航城价格小步快跑，可谓是“步步惊心”。

　　“3月20日，售楼处门前刚贴上‘项目不具备开盘条件，暂不开盘’的通知，没想到第二天就开盘，燕京航城开盘前不排号，只能在开盘当天排队选房，真是措手不及。”一位购房者无奈地表示，虽然同样的房源相比春节前价格都有所上涨，但是这次还是希望能够尽量挑到合意的房源。

　　记者手记

　　涨价，谁给了“房先生”底气？

　　房价先生，姓房，名价，爱好涨，人生经历几起几落、坎坷向上，平时常念叨的一句话是“时来天地皆同力，运去英雄不自由”。

　　如果给北京房价一个拟人化的描述，上面这句话应该还算准确。

　　2013年年初，或者说从2012年年中开始，北京房价不同程度地进入一个上扬的轨道。记者接触到的许多人，也开始感慨房价上扬的速度，不过有的又身不由己似的加入购房队伍。

　　“给我一个房价会降的理由。”面对涨势，永远会问“现在买房合适吗”的人们，现在似乎也很着急，又有些无奈。买房人要买，卖房人要卖，面对售楼处络绎不绝的场面，面对整个大市的回调，许多楼盘营销负责人包括开发商高层，似乎也看不到房价会降的理由。做生意不是做慈善，涨价似乎已经是理所应当。

　　成本在上升，包括企业管理运营成本、包括土地重置成本；供求关系并未改善，许多楼盘依然是供不应求，年轻的男青年背后有丈母娘，已为人父的男人面前有长大该上学的孩子；等等。

　　但是房价的上涨，又不是绝对必然的。“去年初，你让我涨价我都不涨。”一家楼盘的营销负责人说，当时的预期是市场不明朗，开发商资金压力大，买房人观望情绪正浓，“谁能给我一个涨价的理由？”

　　大市决定着单个的楼盘，大势则决定着大市。势，纵向是一种预期，横向是一种氛围。真正能让房价跳出“涨价—追涨—调控—降价—市场回升—涨价”这样一个轮回的，恐怕还是大势。

　　远的来说，再过15-20年，当那时的年轻人面对父母给的，祖父母、外祖父母留下的两三套甚至四五套乃至更多的房子，房价还会那么涨吗？

　　近一点，如果随着众多保障房建成入市，开始影响到市场供求，房价还会这么涨吗？如果整个金融环境开始上行，资金从房地产领域外流到股市等投资领域，房价还会这么涨吗？

　　再近一些，如果那只看得见的手再出重拳，房价还会那么涨吗？

　　盯着房价的一时，更应该盯着房价的大势。与其都集中于对一地一时房价的抱怨，不如更通盘考虑，就推动大势提出建设性的意见。

　　B10-B12版表格数据来源：机构数据和新京报记者调查

　　B10-B12版采写/新京报记者 袁晓澜 张旭 自曾晖 刘狄 方王洋