广州楼市：新国五条细则下的五个猜想

　　“新国五条”细则传出市场降温的信号，此前一度乐观的市场预期被迅速扭转。特定城市限购覆盖全部行政区域，二套房贷有可能从严，以及规定二手房个税必须按转让所得的20%计征，是本次政策力度最大的三点，对后续市场影响取决于这些政策的落实程度。

　　与以往调控相比，本次细则更强调地方问责，政府以控制地区房价为首要目标，有可能祭出“非常规”手段。预计投机投资需求，及高端物业会受到较大影响。

　　增城限购可能性大

　　“新国五条”细则要求：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》基础上，进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域。”

　　广州十区已全面限购，增城、从化接受广州“代管”，按道理是广州所属行政区域。因此，增城、从化恐怕将被限购覆盖。若实施限购，将对增城、从化成交带来冲击影响。但由于受限购覆盖，二地房价将归属广州统计。则广州一手房均价因二市加入得以冲低。

　　广州对二套房限贷政策有可能加码

　　“新国五条”细则要求：“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　从条文来看，二套房贷加码的决定权在地方政府手上，而国家亦可对房价上涨过快的地方进行施压，不排除广州地区在地方政策落实中会对二套房贷加码。亦不排除在日后会频繁对相关方面进行吹风，以控制地区房价预期。该措施若出台，则数月内，高端物业明显缩量，但顶级豪宅由于一次性付款比例高，受影响程度相对降低。二套房贷首付及利率提高，对置业者心理影响更甚，对后市预期改变，会令高端物业市场观望情绪蔓延。

　　二手买家未必进入一手房市场

　　“新国五条”细则要求：“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　该政策出台后，目前市场各方反应不一。二手市场出现了一波买家赶搭“末班车”行情，部分买家“跑步”入市，尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家。部分需求迫切的刚需买家承接叫价稍高物业的意愿增强。二手房业主，大部分看好后市，资金需求不迫切以及领到房地产证时间较短的业主，心态平稳。

　　从当前成交数据的纯理论判断，一手房市场有充足的、与二手市场同总价产品。但由于数据中分析的二手物业多来自市中心，潜在客户对于郊区的接受和认可程度有巨大差异。当一手房价格涨幅超过5～10%时，这种挤出效应较弱。

　　综合起来考虑，部分二手房需求会放弃置业，抑或选择接受二手个税提升的客观事实。广州市华南板块、金沙洲、芳村等地区的中小户型一手住宅，最有可能吸纳被二手房市场挤出的购房需求，但不宜过分乐观。

　　高端物业更受影响

　　“新国五条”细则要求：“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。”这一条文从国家层面为地方“非常规”调控开口。从此，为了控制楼价，估计一些特定地区（尤其一线城市）将采取更多“非常规”调控手段以控制地区均价。比如，广州去年9月份已开始抑制部分高端项目预售和网签。然而，限制网签对高端项目的实际销售难有实质性影响。去年底广州市积压的高端物业成交，在今年1、2月释放，则明显推升房价，暴露了限网签的弊端。

　　低迷市场有望重新激活

　　2009年至今针对楼市的调控政策密集出台，“史上最严”调控规格屡次被超越，但楼市依旧起起伏伏，顽强反弹，是什么因素令楼市在严厉的调控下，多次从低迷中重新被激活？答案有二：1、经济大环境的变化，每次都成功令市场改变预期，走出低迷；2、经济大环境并无重大转变，但银根的持续放松是去年市场回暖的重要因素。 黎文江 来源南方日报)