项目激增供应过剩 成都商业地产“压力山大”

　　成都市区写字楼市场，供应推动整体成交上涨，但单项目月均销量低位波动；甲级写字楼成为市场主流；写字楼租金保持稳定增长。

　　根据正合地产提供的数据显示，2012年市区商铺成交量与成交均价与2011年基本持平；写字楼供应增加推升办公物业成交量攀升，乙级、丙级写字楼市场萎缩；40年产权物业在售项目激增，市场两极化严重。

　　总体来看，成都商业地产供应过剩，不过好的物业仍不愁销路，后期库存巨大对于商业地产来说，仍面临巨大压力。

　　商业地产供应过剩 两极分化持续上升

　　2012年成都市商业地产供应增加，其中商铺物业市区成交量与成交均价与2011年基本持平，市中心和城东区域整体表现较好，城南、城西区域表现相对稳定。

　　传统核心商圈春熙路地位稳固，攀成钢、东客站、世纪城商圈成长潜力较大。写字楼物业方面，供应增加推升办公物业成交量攀升，但在成交均价小幅下滑的情况下单项目销量持续下滑；甲级写字楼为市场供销主力，乙级、丙级写字楼市场或持续萎缩。而40年产权物业在2012年供应量激增，同质产品的供应增加导致一些项目销量下滑，市场两极化严重，从去年市场的整体表现看，具备大型商业配套、品牌开发商、人流聚集区域等优势的项目市场表现较好。

　　正合地产的分析师认为，2012年成都商业供应总体增加，办公量价表现平稳，商业量跌价升；商业办公物业后期存量积聚，去库存压力加大。“2012年成都商业物业成交均价为27986元/平米，比2011年上涨17.46%，写字楼成交均价为10266元/平米，价格比2011年有微幅下降，大概下降了0.42%。”同时他对2012年积压的商业办公的总量表示堪忧，“2012年商业物业的存量比2011年增加 29.7%，目前已经达到284.79万平米，办公物业的存量更是高达447.25万平米，比2011年的存量增加了37.32%。”

　　虽然写字楼供应增加，但高品质的甲级写字楼仍得到市场肯定。九龙仓时代1号项目负责人告诉记者，从该项目2012年的销售情况来看，高品质的甲级写字楼受市场影响不大，“高端写字楼的市场需求非常大，我们很多投资者都是有过高端办公物业投资经验的投资高手，他们看好类似时代1号、时代8号这样有品牌支撑、位于城市中心的项目。”正合地产的分析师认为，目前成都的写字楼大多以散卖给投资者的方式，高端项目在后期物业管理、入驻客户挑选方面更加有优势，这也是投资者为什么宁可选择价格较高的甲级写字楼，也不愿选择投资成本相对较低的乙级、丙级写字楼的原因。

　　成交区域冷热不均 市中心仍保持热度

　　在正合年报中可以看到，2012年市区商业市场的成交区域分布呈现冷热不均的态势。“我们对市区商业环域-方位分析发现，一环内商业物业表现量价齐升；一环-二环各区域表现量价齐跌，整体表现较差；二环-三环区域成交量较2011年出现大幅下降，但仍是市区商业的主要贡献区域，同时价格表现明显好于其他区域；三环以外各区域整体表现为量升价降，与二环-三环区域共同拉动市区商业成交量业绩。”区域的冷热不均表现出投资者对区域未来发展的判断。

　　可以看到，2012市区商圈发展格局及各商圈内综合体分布，春熙路核心商圈地位无可撼动，攀成钢、东客站和世纪城商圈成长潜力较大；综合体集中分布在春熙路、攀成钢和世纪城商圈，近六成以写字楼作为主力业态。

　　“除传统商圈外，随着新型居住圈层的形成，新的商圈也随之成型，这些区域也成为投资者看好的片区，商铺、写字楼、综合体等商业地产都成为投资者热衷的投资对象。”正合地产的分析师告诉记者，以世纪城商圈为例，今年该片区的商业供应量较2011年增加，虽然存在存量去化的压力，但由于该区域拥有较为成熟的居住环境，周围又有大型的软件园、孵化园作为支撑，同时地铁等交通因素的影响，投资者看好该区域未来的发展，“世纪城商圈应该算是2012年竞争最为激烈，但成交也最为活跃的区域。”他认为，商业地产的规模化效应很重要，所以春熙商圈、东大街这样传统的、经营多年的商圈是投资者的投资热点，世纪城商圈、攀成钢商圈则因为是众多投资者看好的未来发展方向，成为这一轮投资中的热点。受到城市建设影响，一环到二环之间的商业地产在2012年的表现就落后于这些区域。 来源华西都市报)