时评：信贷政策控房价弊大于利

　　笔者认为，在房价调控问题上，千万不要再放大信贷政策的作用了。从目前的实际情况来看，最有效的办法还是遏制地方政府的政绩冲动和“土地财政”情节，信贷政策则充当配角。如果过度放大信贷政策对房价的调控作用，会掩盖真正影响房价调控的真问题。

　　近日，中国人民银行行长周小川表示，对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施等。

　　谁也不会否认，信贷政策对房价的调控作用是很大的。前提是信贷政策的运用和把控，必须准确、及时、符合房地产市场的发展规律，而不是或紧或松、或冷或热。否则，不仅不会产生正能量，反而会产生负能量。

　　从2007年到现在，虽然信贷政策在房地产市场调控中扮演了十分重要的角色，也发挥了一定的积极作用。但是，从总体上讲，正面作用并不明显，负面作用却十分明显。

　　如果说从2007年对房地产市场实施调控到金融危机爆发前的这段时间，信贷政策对房价的调控作用还是比较明显，无论是开发商还是炒房客都表现出十分紧张的情绪。特别是炒房客，已经在“资金链”即将断裂的情况下开始大量抛售住房，并在深圳等地出现“断供”现象，房价也开始出现明显下降现象的话，在2010年开始的新的一轮调控中，信贷政策对房价的调控作用就十分有限了。对开发商限贷甚至禁贷、上调首付比例、提高房贷利率、采取结构性信贷政策等措施，虽然对遏制房价快速上涨起到了积极作用，但是，始终没有让房价进入下降通道。直到限购、限价政策出台后，房价才出现了一定幅度的下降。

　　为什么2007年信贷政策能够对房价产生明显的遏制和影响作用，而2010年以后的信贷政策对房价的影响作用十分有限，原因就在于，2008年和2009年两年银行向开发商投放了太多的资金，让开发商普遍出现了“不差钱”的现象。有钱就是爷、有钱就能死杠房价，这是中国房地产市场进入快速发展以来最显著的特征。

　　也正因为“不差钱”，开发商又怎么可能轻易缴械，轻易让房价下跌呢？更何况，那几年的地价也是飞涨，绝大多数开发商从市场拿到的土地都是价格高得吓人。自然，就不可能轻易让房价降下来了。

　　也正是基于这样的背景，从2010年出台房地产市场调控政策到现在，信贷政策都是在扮演配角，甚至连配角都称不上。相反，由于前两年信贷资金过度投放，还影响了其他调控政策作用的发挥。这也意味着，2008年和2009年两年超放的信贷资金，对房地产市场形成了强大的负能量，导致调控的正能量难以有效发挥作用。

　　不仅如此，这几年在信贷政策收紧的情况下，房地产信托、债券、中票等直接融资手段，又大肆向开发商开放，使开发企业刚刚出现的一点资金紧张局面，又得到了极大缓解。

　　而在稳定经济增长、防止经济过快下行的大背景下，地方政府为了政绩和利益的需要，又通过政府融资平台大量筹集建设资金，大量向市场投放土地，并变相地给开发企业各种优惠和扶持政策，也使开发企业底气更足，拿地开发的热情一直没有得到控制。在这样的情况下，信贷政策对房价的调控作用，也就变成一种摆设，一种姿态，正能量也就自然而然地无法得到释放了。

　　相反，信贷政策的持续收紧，特别是首付比例提高、首套房贷款利率上浮等，反而对刚性需要产生了不该出现的遏制作用，使刚性需求过度积累，导致从去年下半年起，又出现了房价明显反弹现象。

　　所以，总结2008年以来的信贷政策，在房价调控问题上，总体上是负能量大于正能量、负作用大于正作用。周行长所说的加大信贷政策力度调控房价的作用能否得到真正发挥，只有让现实和时间来证明。笔者对此还是比较悲观的，就象有的专家所言，在房价调控问题上，千万不要再放大信贷政策的作用了。从目前的实际情况来看，最有效的办法还是遏制地方政府的政绩冲动和“土地财政”情节，信贷政策则充当配角。如果过度放大信贷政策对房价的调控作用，会掩盖真正影响房价调控的真问题。谭浩俊 来源中华工商时报)