房价“限涨令”注定事倍功半

　　房价“限涨令”注定事倍功半

　　《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

　　深圳市近期开始悄然收紧放松已近一年的“限涨令”，要求深圳所有的在建新楼盘，以首期价格为基准，楼盘销售价格均要实行“环比零增长”，即新盘价格只能跌不能涨。

　　这一举措可谓房地产限贷、限购之后又一新政。不过很可惜，在核心制度大体不变的前提下，房价限涨无非又是以往修补式增量改进的老调新弹，其事倍功半几乎就在命定之数，原因在于：

　　首先，就像我们曾经指出的那样，房价本身并不适合作为房地产调控的中间目标。因为房地产作为典型的非标准化产品，其价格数据不仅很容易被操纵，而且即便是“真实”的数据，亦未见得真实反映市场状况。此前不少地方的开发商曾经通过虚增备案价格而后再“降价”迎合政府降价要求。与之相类，深圳这次虽然亡羊补牢式地规定以上期销售均价为基准不许涨价，但是可以肯定，这种不断被动应对的限价措施对于手握信息优势的开发商而言，很容易通过层出不穷的变通手法予以规避，即使最不济，他们还可以通过捂盘方式消极对抗。

　　其次，行政手段的作用范围自有其边界，而市场信息与资金的流动在统一市场中很难被限制。具体就限涨令而言，其作用范围不可能扩展至二手房交易，但在统一市场中，二手房市场的涨跌情况却必然深刻影响到新建楼盘，也就是说，只要二手房市场价格继续上涨，一手房市场价格即便表面上被限制住，但是很快，这些新盘也会以其他方式跟进补涨。更不用说，深圳以外其他地区（比如同为一线城市的北上广等地区）的房价变动，也会同步牵引该地区房地产市场预期变动。

　　第三，经济学常识告诉我们，任何一组委托—代理关系中，只要委托人与代理人之间的效用函数不一致，代理人在行动中就有可能基于自身效用（而非整体效用）实行目标替代。而这正可以解释为什么连续多年房地产调控过程中，中央政府三令五申层层加码，但作为代理人的地方政府却总是瞻前顾后三心二意。反过来说，只要深圳仍然与其他地区一样，在土地收益等领域存在与中央政府未必兼容的利益取向，那么，其本身对于“限涨令”的态度起码也是含糊的。

　　单从技术性角度来看，限购比限贷、限价等任何其他调控政策都要有效得多、简便易行得多。只要限购政策真能落到实处，那么就凭这一条，近期全国房地产市场普遍性地量价齐升的局面就不会出现，即使出现，也是一次性的。

　　放任如此简便易行，并且足以立竿见影的限购政策，反而又要舍近求远、化简为繁地求诸“限涨令”，平心而论，这就好比让一个走路都蹒跚的人去跨110米栏，其结果如何，且看房价如何应和吧。