广东省细则力度总体偏温和 未超出国五条框定范围

　　3月25日，广东省人民政府发布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，成为全国第一个正式出台国五条细则的地方政府。在我们看来，之前由于全国两会召开的关系，各地对于3月1日中央国五条的具体落实因故拖到了3月下旬，而未来的1-2周时间内，预计全国各省市将陆续出台各自的地方细则。

　　纵观广东省细则全文，其基本沿袭了中央国五条的主要内容，在力度上没有出现比中央层面更高的要求，总体而言并未超出市场各方的预期。在我们看来，相比中央条款，本次广东省细则大致有以下三大亮点值得关注：

　　首先，已限购城市从严执行将落实，新增限购城市则未被提及。广东省细则中明确指出“广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整”，在这四个城市中，珠海原先执行的是主城区限购，其未来政策进一步覆盖全市应无悬念，而更值得关注的是广州，其下辖增城和从化两大县级市会不会连同广州一起限购，仍需要等待广州城市细则的出台，近两年以来，随着广州本市的限购，广州的这两大卫星城房地产市场规模快速扩张，诸多品牌开发商也纷纷入驻其中，如果增城和从化也加入限购，则对区域市场的影响将相对可观。另外，对于国五条中曾经提及的“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，广东省细则中并未有回应，这预示着未来广东仍然将只有四个城市限购，而诸如东莞、惠州、中山等近年来房地产市场发展迅速的城市将继续在限购范围之外，从这一点上，广东省细则无疑是偏温和的。

　　其次，个税差额20%征收的表述有所弱化。中央国五条发布至今，关于二手房交易个税差额20%征收的条款无疑是被议论最多的内容，而在广东省细则中却仅略带一笔，“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，并未作出类似限购加强那样的详细部署。在我们看来，这主要有两点原因：其一，等待国税总局方面的具体指示，地方层面上不做过多安排；其二，由于省内各城市对个税20%征收的执行能力有较大差距，部分中小城市房屋产权备案系统建设起步相对较晚，对交易房屋原值的估算存在难度，故在省一级的细则中不适合做统一要求；因此，我们坚持之前国五条出台时所做的判断，个税差额20%征收不会在全国各线城市全面铺开，而只会在有条件执行的重点城市实施，这一点，我们可以等待广州、深圳两地的城市细则再做进一步验证。

　　再次，房产税试点未直接提及，但并不排除出台可能。在3月1日中央国五条中，关于房产税试点扩大的表态一如既往的出现，而在本次广东省细则中却未直接涉及，但这并不意味着广东省城市不会加入房产税试点的行列，值得关注的是，广东省细则中要求“大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级”，无须怀疑，个人住房信息系统的城际连网正是房产税体系建设的重要环节，从这个角度看，广东省至少依然在推进房产税试点的准备工作，而在时间点的要求上更值得我们关注，广东细则中要求2013年底前完成省内城市连网的时间结点要求，比国五条中要求的十二期末更早。

　　除了以上三条亮点之外，本次广东省细则中的其余内容，基本和国五条保持一致，并无特别新意，诸如制定年度房价控制目标、加强地方政府问责机制、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设、加强房地产市场监管等。另外，关于中央国五条中强调的二套房信贷门槛提升并未出现在广东细则中的问题，我们认为这并不意味着房贷政策会就此被地方政府跳过，一方面，信贷政策调整属银行体系管辖范围，历来都是由中央银行发文确认执行；另一方面，我们还需要进一步观察广州和深圳的城市细则，关注是否有二套房贷的具体安排。

　　在我们看来，广东省细则在政策手段的选择上并未超出中央国五条所框定的范围，在具体的实施力度上也未超出国五条的要求，总体上讲，广东省细则从政策本身来说是偏温和的，在此大前提下，我们相信之后广州、深圳的城市细则大致也不会再带给行业更多的刺激；事实上，近期外界正普遍讨论的北京城市细则传闻，诸如“二套房首付提至7成”、“收紧北京单身户籍人士购房资格”、“5年以上唯一家庭免征个税，5年内家庭唯一住房按不同年限分级制定税基”等，第一条是国五条所框定的政策手段，第二条是修补现有政策执行上的漏洞，而“5年内唯一住房个税分级税基”更是比国五条初步框定的政策力度更轻，我们暂且不讨论此北京细则靠谱率有多高，单就广东省细则和当前市场上诸多版本的政策传闻来看，国五条在各地方落实的力度大致都将以温和为主，在此前提下，我们预计本轮政策调控对房地产市场的实际影响程度将弱于行业预期。

　　作者：CRIC研究中心 分析师 杨晨青