绿地集团：以“超高层地标模式”生存

　　“国五条”细则各地版本的出台大限将至，按照国家要求，本月底各地政府要陆续出台地方细则。近期房企年报陆续披露，南都记者综合采访获悉，商业地产迎来机遇，多元化成为房企发展一大趋势。

　　行业最具标杆的千亿房企中，万科和保利都已成立专门商业管理机构，在商业 上“不失阵地”。而独占全国前三大高楼的“超高层专业户”绿地集团则更早启动了商业地产大扩张，其地标运作模式获得不少银团支持。绿地集团有关负责人昨日接受南都记者采访表示，绿地集团认为综合对宏观环境的思考，商业的发展处在一个理性地位，“绿地对商业的坚持就是，专业操作，推崇超高层地标模式”。

　　商业迎来大供应

　　仲量联行有关报告透露，预计广州2013年全年有近60万新增供应竣工，直至年底总存量将达400万平方米，深圳2013年优质商铺市场也将有新增供应40万平方米。

　　行业龙头万科就“野心”不小。万科华南有关负责人透露，万科在华南将有超过15个万科广场，30个万悦汇，50个万科金街。根据年报资料，截至去年底，万科在全国拿下纯商业用地达122万平方米，占万科所拿商业综合用地总量的11%，对比去年全年的22.54万方增加四倍以上。

　　千亿房企绿地集团昨日也告诉南都记者，目前充分重视调控常态化背景下的商业机遇，已在全国布局余20座超高层，发力重点区域的商业布局。

　　合富辉煌市场研究部发现商业地产近期的发展速度逐年递增，去年无论是写字楼还是商铺，无论是量、额还是价都在上升。有关研究人士表示，住宅调控导致资金进入专业市场，这是商业地产的机会。

　　大房企案例中，商业的地位正在愈加显著。在趋势上，开发商多倾向于一二线城市的中心区域，以人气和地段价值控制投资风险。在合富辉煌首席分析师龙斌看来，调控时期现金为王，对资金需求庞大的商业地产，整个链条更长，前期地段选择、产品建设以及后期的经营管理无一不需要大量的资金。而资金雄厚的主流开发商多表示看好中心城市核心地段的写字楼和城市综合体。

　　核心地标被看好

　　多位商业地产业内人士表示，做商业，地段为王。核心区域的地标建筑是最广被看好的扩张路径。而这对资金要求也无疑极为苛刻。

　　坐拥全国三大高层建筑的“超高层专业户”绿地集团是商业地产的早期探路者之一。核心地段的地标建筑，正是绿地快速扩张的捷径。

　　绿地的经验是，商业的开发，必须从单一开发发展到全程运营。相关人士透露，这样做的好处是降低前期开发成本，以较大的杠杆布局全国数十个城市，并保证稳妥的资金匹配，最终实现高溢价。

　　大型城市的城市综合体、写字楼等业态备受看好。保利、绿地以及中小型的不少区域房地产均对此早早筹谋，“虎视眈眈”。力迅地产表示虽然众多房企涌入商业地产会导致道路拥挤，但核心地段的精品商业仍有掘金的机会。

　　另外，不少专业机构认为调控压力下，房地产产品的绿色技术将成为突围之道。“现有办公楼需要不断提高才能符合高性能绿色建筑项目的新标准，从而继续保持竞争力。我们认为，实现这一目标的最重要方式之一就是增强管理实践水平、降低能耗和优化日常建筑性能。”仲量联行报告如是评论。

　　警惕供应结构

　　“避风塘”式的“礼遇”为商业地产带来机遇，但其供应过剩的问题，业内也一直没有停止过热议。仲量联行专业报告认为，中国商业地产的结构性分布还不是很均衡，目前来看，判断购物中心体量供应过剩“为时尚早”。

　　“大多数城市的人均零售面积将在三年后低于现在的水平。在沈阳、武汉、重庆和郑州等二线大城市，到2015年消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，”仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文称，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。

　　“跟住宅不同的是，除了前期步骤，商业更需考虑后续的经营管理，这需要更为长期、大量的资本，”雅居乐商业运营中心总监罗红葆坚定认为，未来两三年商业地产一定会遇到调控。

　　多数业内人士也认为需警惕商业个别形态的过剩，而未来如出现过度投资，可能会提高准入门槛，防止个体投资者由于对商业价值评估不准确导致的盲目投资，规范行业竞争。

　　采写：南都记者 陈琳琳 通讯员 南广