2012年全国土地财政降温：房地产税收增长 土地出让金下跌

　　上海易居房地产研究院3月27日发布了《2012年房地产业对财政收入贡献率研究》报告。易居研究院研究员刘卫卫指出，2012年房地产税收收入和土地出让金收入出现分化，房地产税收收入增长显著，但土地出让金收入出现下滑，致使全年房地产业对地方财政收入的贡献整体有所下滑，但依然保持高位。

　　报告认为，第一、房地产税收收入对地方财政收入贡献再度提升。2012年房地产“五类”税收首次突破万亿大关，占地方财政收入的比重进一步提升至16.6%，创历史新高。如果再加上营业税和企业所得税中的房地产行业的贡献，这一比重还将大幅提升。

　　第二、地方政府土地财政格局未变。自2003年开始，房地产税收与土地出让金收入显著的影响着地方政府的财政收入，特别是土地出让金收入已成为地方财政非税收收入的主要来源。近年来土地财政收入的规模保持了基本稳定和一定规模，占地方政府财政收入的比重在经历了连续上升后，有缓慢回落的趋势，但仍是地方发展最为依靠的资金来源之一。

　　第三、地方政府潜藏财政风险。非税收入占比过高，增加了财政收入的不稳定因素，外加政府债务风险将在近两年集中体现。再加上新国五条对房地产市场影响的不确定性，如果今年房地产市场走势持续低迷，则地方财政收入将面临越来越大的压力。其主要体现在商品住宅交易环节税费减少以及土地出让金收入明显萎缩两方面。

　　第四，新的房地产税收调控政策将有助于增加地方税收收入。在3月1日发布的“国五条”细则中，明确提出对于个人转让住房收益征收20%的个人所得税，并且提出房产税试点城市范围要扩大。虽然这两条税收政策有待于相关部委和地方政府出台执行细则，但不可否认，政策一旦执行起来，将会持续的增加地方税收收入。

　　一、2012年房地产税收对地方财政收入的贡献提升

　　1、2012年房地产“五税”收入首破万亿元

　　2012年，房地产“五税”总收入为10128亿元，比2011年上升了23.2%，近十年来涨速迅猛，是2001年的20倍。其中，以2007年与2009年的增幅最为明显，均增长40.4%。

　　在“五税”中，房产税占“五税”总和的比重呈递减的趋势，从2000年的46.5%降至2012年的13.55%；同时土地增值税所占比每年递增，从2000年的1.9%升至26.8%，土地增值税对房地产税收起着越来越大的作用。从2003年开始，契税在“五税”中所占比重一直稳居首位，占据着最重要的地位，但比重从2007年起，逐渐下降，特别是2012年显著下降5个百分点。

　　2、2012年房地产税收对地方财政的贡献率为16.6%，创历史新高

　　2012年，5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16.6%，比2011年上升0.9个百分点，是2000年的2倍多，比重创历史新高。自2001年以来“五税”总和占地方财政由2001年的6.4%上升至2012年的16.6%，年均涨幅接近1个百分点，涨幅较大。可见，房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用，对地方财政的贡献逐渐加大。

　　二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑

　　1、2012年土地出让金的收入2.69万亿元，下降15%

　　2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，下降15%，较2011年显著下降。整体来看，全国土地出让金收入呈现稳步上升的趋势，只有2005年与2008年出现小幅回落，2009年与2010年连续两年涨幅显著，分别为65.7%和70.4%，2011年达到峰值。

　　2、2012年土地出让金对地方财政的贡献率下降7个百分点

　　2012年土地出让金占地方财政总收入 的31%，比2011年降低了7个百分点，但依然处于历史较高位。实际上，从2002年开始，全国土地总收入占比就高于20%，一直在波动中上升，特别在2008年以后，其影响力逐步显现，对地方财政收入起着不可或缺的作用。

　　三、2012年土地财政收入 对地方财政收入的贡献占比为42%

　　土地财政收入呈现稳步上升趋势，其在地方财政收入中所占比重也在波动中上升，从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政收入一半的来源。可见，土地财政收入是地方财税总收入的核心组成部分，是地方政府最主要的收入来源，短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。

　　四、2012年我国地方财政支出超十万亿，收支差额扩大

　　近十年来我国地方财政支出规模持续扩大，其增速远高于地方财政收入，因此收支差额也在不断扩大。2012年，地方本级收入61077亿元，比上年增加8643亿元，增长16.5%。地方本级财政支出106947亿元，比上年增加14531亿元，增长15.7%，收支差额为45870亿元。

　　五、2012-2013年地方政府财政收支压力与债务风险最大

　　根据国务院研究中心宏观经济部“中国地方债务研究报告”显示，长期以来，各级政府债务负担已成为困扰地方经济发展及社会稳定的重要问题。根据审计署2011年发布的《全国地方政府性债务审计结果》，截至2010年底，全国地方政府负有偿还责任的债务67109亿元，占全部地方负债62.62%。其中，以地方融资平台为借款主体的资金量为31375亿元，占全部债务量的46.75%。

　　按照审计署的公告，2011年-2012年将是我国地方政府债务集中到期的高峰时间段。2013后我国地方政府债务到期压力将逐年减轻。2011年我国地方政府债务到期额为26246亿元，占全部债务总额的24.49%；2012年我国地方政府债务到期额为18402亿元，占全部债务总额的17.17%。由于2011和2012年到期债务大部分将以再融资的方式周转到下一年度，预计2013年到期债务本金额仍然保持高规模，加上进入新年度后利息调整，这两年将是我国地方政府债务风险最大的时期。

　　作者：上海易居房地产研究院