在香港买唐楼：博高租金回报与重建双重潜力

　　在投资股票的时候，不少人会去公司登门拜访，美其名曰做调研，其实主要就是看看这家公司是不是管理层在公告里所介绍的那么回事。但凡那些厂房整洁、材料堆放整齐有序、员工生产线井井有条的公司，一般给人第一印象就会比较好。

　　不过如果是买物业进行投资，可就不能全看表面现象了，因为有些看上去并不起眼的房子，可能投资价值并不低，而那些看上去颇为洋气的豪宅，则可能由于价格过高而失去了投资价值。

　　笔者本期要介绍的就是香港职业炒房一族里的特殊偏好：唐楼。

　　唐楼租金回报吸引投资者

　　所谓唐楼，主要是指香港那些没有电梯的老房子，通常不超过8层楼，几幢连成一片，但每幢每层楼梯只有两伙单位，也有一些会设计成几幢共享一个长长的内部走廊，像极了北京的筒子楼。实际上，内地大部分没有电梯的公寓住宅，如果按香港的标准来看，也就是属于唐楼，只不过一般香港的唐楼都没有阳台。

　　这些唐楼面积都较实用，至少都有50至60平方米以上，100平方米的也不少见。通常一个唐楼单位业主都会把50～60平方米的房子间隔成三四个相对独立的套间，每个套间大约11至15平方米，里面既有卧室，也有厨房和卫生间（其局促的情况可想而知）。但就是这样小小的套间，金融海啸前都能收到1800元（港元，下同）左右的租金，最近随着香港的房价上升，这种小套房的租金已经飙升至2500至3000元，有价有市。算下来，一个不过60平方米的没有电梯的房子，每个月至少可以收到上万元的租金！而如果是那些靠近商业中心和高档写字楼地带的唐楼套间，租金随时可能翻番。在金融才俊集中的中环一带，一个约90平方米的唐楼单位可以租到4万元。

　　不过中环那些唐楼买少见少，而且业主几乎不会拿来出售。但在例如像九龙或是土瓜湾这种传统上的落后地区，则经常可以见到一些不足300万的老旧唐楼。如果以一个200万的唐楼为例，一年的租金有12万元，年投资回报率则可以高达6%，相比之下，把这笔钱存在香港的银行，每年利息也只不过3000块。

　　笔者知悉的某位唐楼炒家，早10多年前从内地移民香港。刚开始拼命干活存钱，后来在2003年的SARS期间终于等到一个极佳的买楼机会，当时连那些高档的住宅楼都暴跌50%至只有百把万元，唐楼更是跌至只有几十万元的地板价。这个炒家斥资约百万元，买下三个唐楼单位，每个面积约65平方米，然后请人分成4个套间，分别出租在当时的经济萧条环境中，每月仅租金收入便可以高达1.5万元，算是不错的佳绩；如果按现在的租金行情来看，类似面积和间隔的单位的租金总收入至少突破4万元。如果单计每套单位的年回报，则更是突破36%。

　　有人可能会担心，唐楼的租金难道只升不跌吗？

　　就笔者在香港近8年来的感受，唐楼的租金几乎就没有大幅向下调整过。据一些老行家介绍，过去40年以来，只有在金融海啸期间，唐楼的租金才在短期内出现了超过10%以上跌幅的情况，他们把那一次调整称作是“暴跌”。如果就一个小套间来说，从2000元跌至1800元，实在算不上是暴跌。而这种调整（即便有），也只是在2008年的金融海啸时才出现过，甚至连亚洲金融危机和2000年的科网泡沫时，唐楼的租金价格都没有跌得太深。

　　笔者在金融海啸期间正好也租一处唐楼，当时由于是在金融海啸前定的租约，租金较便宜，是4000元左右，但是直到笔者搬离，当地的租金也没有跌至4000元以下，反而在2009年迅速反弹至4600元。实际上，2009年以来，部分地区唐楼的租金水平已经翻了近一倍，而且是越差的唐楼，以往租金越便宜的唐楼，租金涨得越凶（因为其基数小）。

　　近日看一些香港报章，发现连那些“笼屋”（即上/下铺床位）的租金都升了50%至约1200元的水平，相比之下，那些拥有独立大铁门、独立厕所厨房、冷气机、抽油烟机、电热水炉等家具设备的套间，租金当然看高一线。

　　有地产界人士作过测算，只有当香港的失业率高至30%的极恶劣情况时，唐楼套房的租金才会有机会再跌至约1500元的水平而如果香港失业率真的升至30%而导致唐楼租金暴跌，估计也是唐楼投资者入场的极佳时机了。

　　唐楼具备重建价值

　　香港人投资唐楼的另一个目的是博取重建收购机会。大家知道，香港住宅用地相当紧张，而那些唐楼往往成为大地产开发商的收购对象，如果能成功收购，他们可以重新向政府申请提升容积率，建起30至40层的大型住宅，回报不俗。

　　在香港，地产商或是政府不可以随便强拆居民的住宅。不论是香港特区政府要征地重建，还是地产商要征用唐楼，都会付足相当吸引人的价钱，这个价钱足以让现有的唐楼业主在同区买入一套几乎是同面积的高档住宅楼。

　　笔者2004年刚刚进入香港时便住在一个面积约100平方米的唐楼里，当时同区的唐楼价格为150万左右。但突然有一天，笔者收到某律师楼的来信，说有人愿意出价460万元，收购该处的单位。以市价来看，唐楼因为收购而获得的回报高达200%以上。

　　那是笔者第一次亲眼见证到唐楼的潜在价值！

　　有人可能会有疑问，在香港，是否会有强拆的风险？

　　在香港，只有当地产开发商拥有某个物业里80%以上的业权时，才能通过法院申请强制拍卖；而如果是政府收购重建该区，则给予原业主的优惠条款往往更多。据那些专门做唐楼投资生意的地产中介介绍说，如果买唐楼“中彩”被政府收购，有时仅仅是支付给业主的搬迁补偿费便可能高达20万。

　　近几年来，香港特区政府因为缺地，因此加大了收购唐楼的力度。香港市区重建局曾经在2007年左右披露，希望在20年内把所有的市区唐楼重建。在这种情况下，投资者对唐楼的收购回报的预期更多地盖过了对租金回报的考虑。

　　不过和任何另类投资一样，投资唐楼需要有专门的经验判断。不论是出价还是选址都非常讲究。比如拿最重要的价钱来说，同一个唐楼单位，有经验的唐楼投资者可能出的价钱会比那些纯用家要便宜几十万甚至上百万元。为什么会有这么大的差别？且待下回分解。

　　（作者现为香港金融机构研究员，有关内容仅代表个人观点，不构成投资建议）

　　作者：陈宜飚来源第一财经日报)