保持房价基本稳定：解读京沪“国五条”细则

　　30日晚，北京、上海同时对外发布地方“国五条”细则。两地都提出今年的房价要“基本保持稳定”。北京对户籍单身人士限购二套房，上海则对第三套住房停贷。此外，两地提出“适时调整”或提高第二套住房贷款的首付款比例，对20%的个税要求从严计征。专家解读，“国五条”执行细则将对稳定市场预期起到积极作用，但政策实施过程中还需加强执行力度。多项政策的进一步收紧也体现出调控从严的基调。

　　京籍单身人士限购第二套

　　各地“国五条”细则未落地前，不少地方出现“离婚潮”。而此次的京版细则规定，严格单身人士的二套房限购：本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，对于户籍单身人士限购的政策，影响并不是很大，对于家庭拥有两套住房的夫妇，如果通过离婚完全可以都过户到一方名下，另一方没有住房，仍然可以购买首套房。

　　张大伟说，目前来看离婚和单身人士拥有一套住房打算再买一套的情况不是很多，因此这项政策的效果不会太明显，更多的是威慑作用，表明限购还在收紧。

　　伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业则认为，对于单身人士限购进一步从严的政策除了会挤出一定的住房需求外，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现。对于持有多套房的家庭，有可能出现通过假离婚也无法让一方处于完全无房状态。政策将对这部分人群的投机行为起到抑制作用。

　　限制信贷打击投机预期

　　京、沪版细则都提出，调整二套住房贷款的首付款比例。其中北京提出，要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例。上海则提出，根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　二套房贷首付比例这3年来一路提高。2010年1月，国务院发文规定二套房首付贷款比例不得低于四成。同年4月，二套房首付款提高至五成。2011年1月，国务院再出“国八条”，二套房贷款比例进而涨至六成。时隔两年，首付比例再次提高。

　　专家指出，信贷是在没有能力下的透支消费，是预期升高的一种体现，信贷收紧限制楼市过多利用信贷杠杆进行投资投机，而调控打压的不是需求，是预期。有实力就去买，没有实力可以租房子。美国房地产市场引发的次债危机，正是由于预期过高而一发不可收拾，中国因引以为戒。

　　张大伟表示，这种信贷收紧的政策预计带来影响不大，统计显示北京购买二套房的比例大约在20%左右，目前二套房贷款者比例不到10%，增加一成的首付不会带来很大影响，因为能够购买二套房的群体支付能力都很强。

　　严格计征20%转让住房所得税

　　百姓最关心的“国五条”细则，非20%转让个人所得税莫属了。此次“北京版”细则规定，严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征。同时明确，自用5年并且唯一的住房继续免税。

　　上海则明确，税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　对于“20%所得缴个税”的政策，程浩业表示，“一刀切”的做法更容易在操作中严格规范执行，在二手房交易中有助于避免“阴阳合同”。由于未来交易也将严格按照价格征税，买卖双方以虚假价格签订合同的意愿将大大降低。严格征税也将会让二手房交易在短期内出现“冰冻期”。

　　限价目标：保持基本稳定

　　对于业内关注的北京房价控制目标，细则提出，北京新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　张大伟表示，从限购和差别化信贷政策影响人群有限，但却会对市场产生威慑作用。当前，无论是否是自住需求，在高房价的情况下，购房者急于买房更多出于房价上涨的预期，投资属性远大于居住属性。在市场非理性买房行为大量存在时，调控从严将会为市场降温，有助于房价理性回归。