中欧基金王海： 仍然看好未来一二线房地产公司投资机会

　　⊙本报记者 郭素

　　从2012年度业绩黑马，到2013年一季度净值明显波动，中欧中小盘基金以其重仓地产股的特色而备受争议。近期，“国五条”地产新规出台，记者采访了中欧中小盘基金经理王海，在其看来，未来地产政策将可能遵循市场化、差别化和制度化的方向，以“招保万 金”等为代表的一二线龙头地产公司将在行业集中度提升的趋势中受益，它们的业绩在未来几年将持续快速增长。

　　行业集中度将进一步提升

　　“房地产市场将可能面临阶段性供过于求的挑战，尤其是在除北上广深之外的众多的二三四线城市。”王海开门见山的向记者表示，虽然我们经常看到排队购房、房价上涨、“日光盘”等新闻报道，但这主要集中在北上广深等少数核心城市，不能简单的以此来推论整个中国的房地产市场所面临的局面。

　　他指出，在全国600多个大中小城市中，真正面临供不应求压力的城市主要是北京、上海、广州和深圳的核心城区，这与他们的普通商品房用地供给等因素直接相关。但与此同时，也有部分城市总体处于供求基本平衡的状态，如重庆、武汉、成都、无锡、苏州等。更值得关注的是，至少有一半以上的城市将面临阶段性供过于求的挑战，比如有报道称温州房价去年下跌24%但依然难卖

　　另一方面，我国的房地产企业也存在数量过多的现象。截至2012年，国内有超过1万家的房地产公司，这个数量与历史上任何处于快速城市化进程中的国家相比都显得过多。

　　“参考美国历史，在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而中国的万科的市场份额目前只刚刚超过2%，市场集中度提升的趋势才刚开始。在市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平的持续快速提升过程。”王海如是总结道。

　　更关注企业盈利情况

　　“国五条”地产调控新规出台，地产股一度集体暴跌，市场情绪恐慌，而王海依然“处变不惊”，他向记者介绍了他的投资逻辑：从对企业的盈利情况以及未来三年的盈利趋势进行分析，以此出发做中期投资考虑，而不是基于短期对政府政策的可能性进行猜测。

　　“对于任何人而言，是没法精准预测政策什么时候出台、出台什么等问题的，在投资上我更愿意在判断整个经济的大趋势之后，再试图在经济背景下去判断地产政策取向。”王海指出，2012年国内商品房销售额约6.4万亿，占GDP比重百分之十几，如果算全口径（包含保障房、工业厂房、农村自建房等），则销售额超过10万亿，比重超过20%。房地产在整个国民经济中的作用没有第二个行业能替代，因此，从我国经济平稳健康发展的大趋势要求出发，房地产业的政策方向只能是往差别化、市场化、制度化发展。

　　同时，对于地产股的投资，王海提出盈利趋势要比政策更加重要，要盯住企业盈利趋势，而不是去臆想政策。因为企业盈利及其未来的趋势，通过扎实的分析是可以有所把握的，而政策是无法预先分析判断的。

　　“如果投资者是寻找真正的成长股，那么万科、保利、荣盛等均拥有持续8年以上的年度复合增长率在30%以上（保利是50%以上）的业绩历史表现，且未来至少三年仍将持续快速成长，A股中能够与他们比肩的优秀成长公司实在是少。”王海如是表示。 (来源：上海证券报)