一季度房企销售金额TOP50榜单发布 万科居首中海保利随后(组图)

　　（来源：CRIC研究中心）

　　进化论：驱动模式的升级与行业加速融合

　　房地产业从来就没有稳定过，以本轮调控为例，始自2011年1月26号，新国八条的出台叠加当年7月12号和11月6号的两轮行政强压，导致市场16个月的下行。而自2012年5月开始由于经济层面的压力，保增长目 标导致房地产行业再度得到宽松的环境，至今已经十个月的上行。大起大落是为行业基本特征，国际金融环境，国内经济环境，地方财政结构，民生居住压力等等无一不时刻影响行业走向。

　　尽管行业从来都是风风雨雨难得平静，但在国家承前启后的重要时间节点上，我们还是欣喜的看到了作为行业发展细胞的房地产企业尤其是龙头房企在诸多方面都得到了进化，这其中行业集中度的不断提升是为证明，而通过我们的观察，我们也深刻的感受到了房地产业发展的驱动模式从最早的资源型驱动（依赖低价获取土地创造价值），发展到此前的技术型驱动（通过专业整合、产品创新等创造价值），再提升到今天的普遍性的管理型驱动模式（通过提升品牌美誉度和加快周转创造价值），在行业抱怨行政管控过严、抱怨国进民退过甚的今天，行业自我的市场发展规律仍旧在前行，这就是行业非常可喜的进化！但同时我们也需客观承认非民营的力量在这方面也有相当的积极意义，除了民企中的世茂地产积极战略应对不断产品创新、融创中国纵横捭阖收购合作并举、富力结构调整后再度崛起、华夏幸福和宏立城的模式创新等等是为标杆之外，我们也需要学习国企如中海地产的利润控制水平、保利地产的战略决策能力、越秀地产的后发制人策略，行业因多元而精彩纷呈！

　　2013年一季度房企的数据再度飙红，有很重要的政策宽松因素，也有很重要的城镇化利好因素，同时也有很重要的置业需求庞大等因素，但不可忽视的是中国房企经历过2008年和2011年之后，在经营的心态上更趋稳健和经营手法上更趋成熟，融合互动是为主流。在我去过的这么多企业中万科告诉我要学习保利、保利说要学习中海、中海说绿地很猛、绿地则看着恒大，佳兆业希望能够去龙湖、融创交流，蓝光地产对新城控股、建业地产很感兴趣，路劲地产要向旭辉学习等等，这是比单企业发力而更加积极的行业融合的信号！

　　多事之秋，自救者天救之！不仅仅对行业，对单个企业也是如此！

　　1、集中度：楼市回暖利好销售，龙头房企集中度稳步上扬

　　从上榜企业销售金额集中度来看，2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升了0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升,集中度的上升表明龙头房企从市场回暖中获益更大。

　　表1、上榜企业销售金额集中度

　　资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　销售面积方面，龙头房企表现更胜一筹。相比2012年一季度，2013年一季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分别为10.19%和13.38%，分别增加了2.1与2.35个百分点。

　　表2、上榜企业销售面积集中度

　　资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　备注：集中度=入榜企业销售金额（面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（面积）

　　其中，今年3月全国商品房销售金额（面积）是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得

　　2、门槛：入榜门槛跨越式增长，TOP20金额门槛同比翻番

　　总体来看，2013年第一季度，无论在金额还是面积方面，房企入榜门槛均较去年同期有较大幅度提升，尤其体现在金额门槛上，TOP10企业及TOP20企业双双实现业绩突破，房企销售迈入新台阶。

　　首先，从金额角度分析，TOP10房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%，前十房企销售金额门槛首度进入百亿，宣告房企入榜门槛的跨越式提升。不仅如此，TOP20金额门槛也显著提升，销售额从33亿上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛，表明今年以来，受益于政策空档期及市场回暖因素，龙头房企积极销售去存化，推动整体业绩的上扬。

　　其次，从面积角度分析，进一步确认了房企业绩提升的迅猛。TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米，较去年同期相比，分别上涨了54%与41%。

　　图1、2013年一季度房地产企业销售进榜门槛（单位：亿元、万平方米）


　　3、格局：央企持续领跑，第一梯队加速扩容

　　2013年年初，房地产市场良好的销售态势得以延续，许多品牌房企销售迎来“开门红”。在此背景下，整体格局进一步分化。

　　以销售金额来看，梯队分布上，今年一季度，第一梯队房企数量达到4家，新增的是保利、绿地两家龙头房企；销售均值上，第一梯队表现抢眼，341亿元远超去年同期259亿元。由于150-200亿元房企缺档，第二梯队均值不及去年；龙头企业表现上，优异的业绩是最大亮点，万科、中海与保利一季度业绩均超过了300亿元，万科以410亿元再夺冠，中海、保利分别以383亿元及310亿元紧随其后。

　　在销售面积方面，梯队分布上，第一梯队房企数量达到6家，不仅比第二梯队房企数量多2家，而且是去年同期的三倍，第三梯队的房企数量也由7家增加至14家；销售均值上，除第二梯队销售面积均值同比下降外，其他梯队均小幅上升；龙头企业表现上，万科再登面积榜榜首，绿地则以325万平方米销量超过恒大，仅次于万科。

　　表3：2013年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表

　　
　　4、领军：万科稳居榜首、中海、保利紧随其后

　　政策调控加速房地产行业洗牌，谁能在风云变化中顺应市场，灵活调整，谁才能立于不败之地。在这场群雄逐鹿的竞争中，万科地产、中海地产以及保利地产优势愈加明显，以傲人的业绩展示其领军地位。

　　在金额跨越式增长的同时，领军房企间的差距也在逐渐缩小。中海与万科的金额差距由去年一季度的101亿元减少至今年的27亿元，保利与万科的差距也由162亿元减少至100亿元，强者间彼此的竞争、追赶愈加激烈。

　　领军房企年初抢跑，业绩纷纷攀升至300亿以上。具体来看，2013年一季度，万科加大推案、营销力度，以410亿元的销售额再度领衔榜首，相较2012年一季度310亿元同比增长32%。

　　中海地产以383亿元位居紧随其后，同比增幅达到83%，企业以其充足的土地储备、全面的产品线和全国化的推广力度，使企业一季度保持较快的增长势头。保利地产则坚持高周转策略，以一二线城市为中心，向三四线城市辐射的全国化战略，并坚持以刚需产品为主的销售策略，获得了310亿元的销售业绩，与去年同期相比增长了109%，成功占据金额榜第三位。

　　表4：2013年一季度万科地产、中海地产、保利地产销售金额（单位：亿元，%）

　　资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　5、大企：老牌房企继续发力,碧桂园、富力业绩猛增，世茂创新引领行业

　　2013年一季度，部分传统大型房企表现突出，这些房企的实力历来为业内所认可，但今年年初他们所表现出的高增长性、业绩爆发力、产品创新性等使其在诸多龙头房企中较为显眼。

　　碧桂园2013年的销售目标为620亿元，增幅达30%。碧桂园今年一季度的销售额已达180亿元，占去年全年销售总额的近四成，同比大幅增长190%。碧桂园的发展模式符合“新城镇化”战略，预计今年销售目标实现的压力不大。我们认为全民营销策略是碧桂园业绩快速提升的原因之一，另一方面碧桂园在成熟区域适当下放拿地权限的做法也使企业对市场的灵敏度提升，从而实现快速开发、快速销售。

　　另外，表现突出的还有世茂房地产，世茂一季度的销售业绩接近150亿元，已达到去年全年销售业绩的30%以上。该企业在去年发起的一系列变革卓有成效，包括营销团队换血、重组区域级及以下的中层管理人员队伍，调整组织结构、实现权力下放等等，使得企业经营效率得到大幅提高，项目实现快速去化。世茂房地产一方面调整产品结构以适应市场需求，另一方面对产品进行创新提高附加值。例如世茂武汉锦绣长江项目针对80、90后推出“一个人的豪宅”，在产品配套上走客户细分的差异化路线，同样令人眼前一亮的还有世茂在上海的纳米魔幻城项目，该项目利用原址自然深坑打造深坑酒店，并将建设国内首个室内亲子游乐场，项目规划设计颇具创意。

　　富力地产一改近两年的低靡，一季度销售业绩表现良好，107亿的销售额占去年全年的三成多。富力地产近几年来通过一系列的战略调整，企业渐入佳境，重新进入业绩的上升通道。同时，在市场回暖的背景下，富力于一二线城市拥有的优质土地储备价值得以显现，预计未来企业在住宅方面的销售业绩还将持续增长。

　　表5：2013年一季度碧桂园、富力地产、世茂房地产销售金额（单位：亿元，%）

　　资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　6、潜力：旭辉上市后增长强劲，越秀、复地潜力巨大

　　旭辉集团今年一季度增长强劲，销售金额达42亿元，同比增幅高达166%。公司作为一家刚上市不久的内资房企，目前处于高速成长阶段。目前，公司已经实现全国化布局，在长三角、环渤海、中西部三个区域的11个城市拥有项目。旭辉集团专注于开发高品质的中小户型，在政策从紧，抑制住房投资的情况下，“中小户型定位”为公司的高速成长提供了保证。

　　越秀地产延续去年的上升势头，2013年第一季度，集团销售额达57亿元，同比增幅73%。公司已基本完成在珠三角、长三角、中部、环渤海区域的均衡布局，公司目前在广州、佛山、中山、江门、沈阳、武汉、杭州、烟台、香港等地的项目也均实现对外销售。

　　复地集团今年一季度销售46亿元，同比增长82%，业绩表现突出。在公司战略上，集团今年做出调整：首先公司不再以单纯的住宅开发为主，而是会越来越多进入商业领域，提高商办类项目的比重，全年商办类项目的份额将占到全年产品供货量的四分之一；其次，项目布局的重心也会重新放在上海等一线城市。

　　7、黑马：中航、阳光城首次入榜，黑马本色引人关注

　　中航地产一季度销售金额有较快增长，销售额达57.7亿元，首次进入排行榜。公司作为一家央企，拥有较大的抗风险能力。在剥离了酒店经营业务后，中航更加专注于地产的投资、发展和运营，加速了企业的专业化发展。今年一季度，公司在深圳的龙华中航城项目销售良好，单个项目共销售7.48亿元；与和记黄埔共同开发的和黄世纪汇广场，销售金额更是高达22.73亿元。此外公司注重三四线城市的开发，在赣州、惠东、衡阳、上饶有多个项目，有效地避开了调控重点区域。

　　阳光城是今年一季度的又一大黑马，首次上榜位列第41位，企业今年一季度在福州、厦门、西安等地有多个重点项目开盘，其中在大本营福州的阳光凡尔赛宫、阳光城SOHO等项目取得了不错的销售业绩。企业今年采取高周转策略的同时，也加大了投资力度，并通过和诺亚财富的合作，拓宽融资渠道。未来，阳光城将把酒店、旅游、房地产、金融等业务更有效的结合在一起，预计公司在多元化发展的策略下，业绩将迈上新的台阶。

　　附件一、2013年一季度中国房地产企业销售金额TOP50榜单


　　数据说明：

　　1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

　　2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。

　　3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

　　4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2013年1月1日至2013年3月31日。

　　作者：CRIC研究中心