易居：部分城市对“20%个人所得税”或有具体操作细则出台

　　自2012年二季度以来，住宅成交量急剧增加，带动房价止跌反弹，并在三季度开始出现高位盘整。进入2013年，一线城市和少数二线城市的楼市更是陷入疯狂，房价上涨预期进一步增强。2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“国五条”。自此，本轮从中央到地方的四波调控政策开始依次出台。

　　第一波：“国五条”颁布，新意不多

　　2月20日，也就是春节刚过，“国五条”就在急不可耐的出台了。总体看来，“国五条”仍是既有调控政策的重申、强调，仅在限购政策部分有所升级，即要求限购区域扩大、限购城市扩容。内容分为五个方面，包括完善稳定房价工作责任制，要求35个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管。

　　第二波：“国五条”细则跟进，意外严厉

　　就在业界普遍认为“国五条”老生常谈缺乏新意时，3月1日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对“国五条”政策进一步细化，而这一细则却出人意料的严厉。主要体现在以下几个方面：

　　第一，限购升级。之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确的提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

　　第二，房贷收紧。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。

　　第三，交易税加码。国五条只提到房产税，而细则增加了一条重要措施：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。后者要比前者，少征很多税。

　　第四，房价控制目标从严要求。细则中提出：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。接下来，地方政府制定房价控制目标可就费思量了，而且完成目标的难度也会相应加大。

　　第三波：各地细则陆续出台，力度较弱

　　3月1号“国五条”细则出台，要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度公布房价控制目标。由于“国五条”细则超预期的严厉，让各地方政府都倍感压力，直到3月25号，广东省才第一个出台细则，且无实质性内容。之后尽管各城市都赶在最后期限出台了细则，但除了北京、上海两市外，其他城市细则基本上都流于形式。主要体现在以下四个方面：

　　一是，仅谈房价控制目标。从各地细则来看，多数城市细则仅对房价控制目标做出限定，且限定较为宽松，除了京沪两市的房价控制目标定为保持一致外，其余城市一般为“房价增幅不超过当地居民可支配收入的增幅”，而对于控制房价增幅这件事，从过往的经验来看，地方政府完全可以从操控销控节点、限制高价房入市等方面美化数据，对房地产市场本身的意义并不大。

　　二是，存量房交易税难以成行。“国五条”细则中关于存量房个税按照交易差额20%的条款引起了外界最广泛的关注，但从已公布的地方细则来看，仅少数城市提及，多数城市根本没提。这就意味着，短时间内，此税肯定不可能从严落实了。即便讲得较多城市，比如北京：通过税务或房管部门，能核实原值的按收益的20%征，不能核实的按核定方式征，也即继续按总额征。很多城市的税务和房管部门，近几年才开始将房屋交易价格数据输入电脑、建立信息系统，之前成交的商品房数据没法方便的核实，也就难以按20%征税。

　　三是，限购政策鲜有升级。“国五条”中限购政策升级包括三个方面：限购城市扩容、限购区域扩大、限购措施从严。首先，“国五条”要求：其他城市出现房价过快上涨情况的，要求其及时采取限购等措施。这在地方层面上未得到任何响应；其次，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，先前22个区域限购的城市，仅沈阳市提出“限购区域从原来的二环以内限购改为全市行政区域限购即原先限购区域较小的城市要在全市范围内限购”，其余城市均未提及，重庆市依然未实施限购政策；最后，“国五条 ”中关于“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在原有基础上进一步从严调整限购措施”的提法，在北京细则中有所体现，主要针对本地户籍单身人士购房进行了收紧，上海和广州则从限购操作环节稍加提及。

　　四是，房贷政策无实质变化。从目前已经出台细则的省市来看，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、宁波、沈阳8个主要城市提及“适时调整二套住房首付和贷款利率”，其余城市均未提及。显然，“国五条”出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升并未实现，房贷政策沦为后备政策，短期内还不会出现调整。

　　第四波：部分城市细则再度细化，操作性强

　　刚告别3月底各地出细则的大限，还没消停几天，北京又有后续动作：公积金贷款收紧和商业贷款收紧。随后，苏州市区、昆山也相继收紧公积金贷款。

　　北京细则之细则主要有两条内容：第一条，“认房又认贷”。通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。第二条，调整第二套住房贷款首付款比例。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。与公积金贷款同步，北京二套房商贷也收紧！二套首付提到七成，同时对于曾贷款一次、现无房者有所优惠：首付仍为六成。

　　我们预计，随后部分城市在公积金政策、二套房贷政策、20%个人所得税政策上将有所行动。首先，在北京收紧公积金政策后，苏州市区、昆山就发布公告，调整公积金贷款额度、提高公积金贷款门槛，预计近期公积金政策收紧的城市将继续增多。

　　其次，其他房价上涨偏快城市，如广州、深圳、上海的细则中，也提到“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，北京有所行动后，这些城市有可能会在合适的时点跟进。

　　最后，部分城市对于“20%个人所得税”可能有具体操作细则出台。广东省细则中明确提到“关于对转让自有住房征收个人所得税，目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布”。 若年内楼市再度升温或者房价超预期上涨，20%个人所得税将有极大的可能落地实施。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 杨红旭 苏艳