海外买房“洋规矩”：这些国家购房政策要记牢

　　海外买房“洋规矩”

　　文/本刊记者 郭建杭 图/getty

　　“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买！”如今，越来越多的中产阶层出于移民、子女求学、财富安全等需求，投身海外购房大军。但国外与国内是完全不同的市场环境、法律法规，你要想继续沿用在中国买房时帮你赚了大钱的思维与方法，结果只能是一个字——赔！

　　当地房市有没有泡沫？

　　当地房屋200个月至250个月的租金

　　能买到一套中等价位的房产，

　　安全！

　　当地房价多少合理？

　　当地居民4~6年的家庭年收入

　　能买到一套中等价位的房产，

　　合理！

　　当地房价走势啥样？

　　当地失业率下降，未来3~6个月

　　房价为上升周期；

　　反之，将调整或下跌！

　　哪个国家最具升值潜力？

　　澳大利亚和美国。

　　未来40年，

　　这两个国家人口增长将会最多！

　　中国购房团杀向海外

　　中国买家以70亿美元成交额，成为2011年美国房地产第二大投资群体，截至目前，最大的买主是张欣，她买下了纽约通用大厦40%的股权。

　　加拿大多伦多的出租车司机拉到中国乘客的时候，多半都会愤怒地抱怨几句：“房价都是被你们中国人炒起来的！你们在这里买了第一套房子还想买第二套、第三套，我们都快住不起了！”

　　多伦多人有理由抱怨，如果真像当地房屋中介宣传的那样，“加拿大的房子7～10年翻一番”，物业税自然也会水涨船高，一套现在估值50万加元的房子，每年需缴纳1%的物业税5000加元，翻一番后，则要缴纳1万加元，退休的多伦多老人非常不愿意看到自己住了几十年的房子升值过快。

　　全美房地产经纪人协会发布报告，2011年，在美国购房的海外投资者中，中国买家仅次于加拿大买家，成为美国房地产第二大投资群体，在美国购房金额超过70亿美元。

　　2012年下半年，更多的国人加入海外购房大军，与之前不同，他们大多是中产家庭，可投资资产在200万~1000万元人民币，希望海外的楼市也能像中国过去10年那样疯狂上涨，或至少可以通过在海外购房获得10%左右的投资收益。

　　国内首家海外房产投资机构邦拓国际的副总裁邱泳栋告诉记者，他们现在接待的客户中，有40%是以投资为目的的。

　　2012年4月央行发布政策，人民币兑外币的汇率浮动增大，人民币对外升值，海外购房门槛降低。投资者认为，欧美国家的经济低迷导致现在的房价处在“底部”，未来会有很高的上升空间。“抄底购房”之外，未来移民或者孩子留学也是不错的选择。

　　一位准备出手的看房者则认为，国内市场和政策的不稳定性，使自己手中握着几百万的可投资资产却找不到合适的投资渠道，限购政策和二手房的高额税费成了“压倒骆驼的最后一根稻草”，“而国外的房地产市场和政策都很稳定，价格不高，正是入手的大好时机”。

　　相较“高净值购房群”和“留学需求购房群”来说，中产购房群人数更多，他们购房的热情也更高涨。

　　特点1：中国买家出手更果断

　　“中国买家的显著特点是，果断决定。”纽约房产经纪人戴尔介绍，“有的看5套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的图片便签支票成交了。而美国买家，很多时候会看了一套又一套，有时要看上一两年”。

　　对于中国买家的购房特点，许多美国经纪人也都了然于胸。有海外购房中介总结：中国人偏爱全新房，要有许多附加设施，也喜欢吉利数字的楼层，要能看见好的风景，窗户一定要朝南，同时非常看重风水。在户型上，独立产权公寓、合作公寓、联排别墅的销售状况都不错。高锐地产的产品总监孟燕茹告诉记者，2011年之前，40岁到50岁左右的人群是购房主力军，现在20~30岁和50岁以上的退休人群购房数量开始增加，相较2011年，增加了20%左右。

　　事实上，中产购房者们更青睐那些小型的投资公寓。目前市面上最热销的是各个位于城市市中心的投资公寓，以英国为例，如伦敦的留学生公寓，5万英镑一套，购房后由中介公司负责寻找物业管理公司，在当地租出去，每周的租金为120英镑左右，产权年限不等，最高999年，最低也有100年的；每年除需缴纳租金8%~12%的所得税，和每年150英镑的地租外，没有其他支出。

　　2012年年底，32岁的加拿大人麦克在多伦多市中心一栋新开售的高档精装修公寓看房，真切感受到了中国人疯狂的购房热情，“最终成交房中有一半以上是中国人买去了，提前两天就能看到很多留学生在替中国的购房者排队，当然，这里面肯定有一些房地产商和中介雇来的人”。

　　孟燕茹告诉记者：“想要买到这些投资公寓，你得很快把钱打到国外的资金监管账户中，才算定下这套房子了，否则很快就被抢光了，房地产商不会为你留着。”

　　特点2：移民仍是海外购房的主要目的

　　胡润百富榜的上年度统计数据显示，中国已经有33%的高净值人群拥有海外资产，其中以房地产为主，而目前没有海外资产的高净值人群中，30%的比例有未来3年在海外投资的规划。

　　这些高净值人群的购房能力非常高，在美国纽约，最豪华区域售价在300万美元以上的房子中，60%以上被华人购买。同样，在澳大利亚和加拿大，当地最豪华的住宅中都会有中国富人的身影。

　　《2012中国购房者海外购房趋势》也显示，这些海外购房者中家庭月收入在5万~15万元人民币的占比25.61%，家庭月收入超过30万元的占比32%以上。

　　那些最热门的购房目的地中，美国是首选，约25%，17.22%的人喜欢澳大利亚，16.83%的人会选择加拿大。

　　在最近一两年，塞浦路斯、哥斯达黎加等地由于政策原因，可通过购房获得当地的永久居留权，一部分人也开始选择这些地方购买房产。在塞浦路斯，30万欧元就能购买到一套中等房产，但是在邱泳栋看来，虽然这些地区的购房者在增多，也只是相对这些地区此前的购房数量来说的，老牌的移民国家还是最受欢迎。

　　事实上，大部分购房者的购房目的仍是移民。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%的人称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。

　　如果实际操作没问题，

　　我要贷款买成千上万的独立屋，

　　而且如果持有时间足够长，

　　房地产会比股票回报率更高。

　　——巴菲特于2012年2月

　　教你在国外买到好房子

　　中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。

　　得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。

　　第一招：买还是不买？下面这些指标告诉你！

　　“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。”私人银行家认证课程（CPB）房地产讲师Victor刘磊、澳大利亚Simonds（西蒙斯家建集团）中国区销售总经理刘磊建议。

　　在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

　　你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

　　租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫

　　在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。

　　家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

　　一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

　　失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势

　　通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

　　第二招：在哪个国家买？不能只看租金回报率！

　　在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

　　刘磊为我们举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。”

　　此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

　　别忘了，你的目的是判断这个地区的房地产市场趋势，那些未来市场前景不明的区域，无论价格多划算，房子的位置处于该区域多么黄金的地段也不要买。

　　第三招：买公寓还是别墅？海外购房，土地也是钱！

　　在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。

　　刘磊认为，在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

　　刘磊为我们举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

　　高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。

　　别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。

　　根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。

　　很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快？但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。

　　第四招：买哪个地段？首推本地人或白人聚居区!

　　以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。

　　在邱泳栋看来，无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。

　　“无论在哪个国家购房，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地，东南亚、中东移民较多的区域我们一般不推荐。”邱泳栋告诉记者。

　　以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。

　　选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

　　这些国家购房政策要记牢

　　海外购房，一定要事先研读当地的法律法规，否则你跨越千山万水好不容易赚的那点儿钱，就都供献给当地政府了。

　　一位在澳大利亚居住10年，购买了5套房子的中国人，前不久刚刚知道外国人在澳洲购房只能购买新建住宅，他的房子如果想出售，只能卖给本地人，无形中已大大贬值。

　　到海外购房之前，你要仔细研读每个国家对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求。否则你通过各种购房技巧获得的收益，都被当地政府“收走了”。

　　澳大利亚：外国人只能买新房

　　在澳洲购房不代表你可以移民，但在申请移民时可以加分。此外，在澳洲购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。

　　房子的租金通常可以支撑“以租养房”的投资目的，但是澳大利亚政府规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。购房不满一年出售，需要缴纳50%的资本增值税。澳大利亚没有物业税，但需缴纳土地税；直系亲属没有遗产税，可以世代拥有；非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。

　　美国：外国人贷款难

　　美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，尤其是海外投资者，很少能够成功。

　　房产税根据房子的实际价值来征收，由各州自行设定，从1.5%～3%不等；物业税，各个州征收标准不一，通常按市场评估值1.2%~3%每年征收；遗产税起征点为500万美元，税率约35%。

　　加拿大：贷款最合适

　　魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

　　英国：外国人也得交遗产税

　　购房最高可贷到房款的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。不同地区、不同房产类型的房产税征收标准不同，共分8档，以伦敦地区最高，一年从几千到几万英镑不等。英国居民在世界各地的所有资产都需要支付遗产税，而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要支付遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。

　　中国香港：贷款比例跟房价走

　　800万港元以下的物业，自住可以获得70%的贷款；房价介于800万～1200万港元，首付起点为40%；房价在1200万以上的，首付起点为50%。如果是投资类购房，不管金额多少，首付一律50%。香港目前房贷利率处于较低水平，年息在3%左右。香港物业税是租金估值的15%；如果用于自住，则有税率优惠，约为租金估值的5%；没有遗产税和资本增值税。

　　新加坡：不能购买有地住宅

　　房产没有列入移民条件中，仅作为个人资产而已。外籍人士在新加坡置业，可以申请贷款，最高为购房款的70%，最长还款期限35年。新加坡的房贷利率较低，长期维持在2%~3%，不能购买有地住宅（圣淘沙岛的别墅除外）。

　　物业税按照房屋租金评估值来进行一定比例的征收,如一套价值200万新元的自住公寓，每年的租金估值约7万新元；如果此房用作投资，每年缴纳的物业税为租金估值的10%，没有遗产税。

　　TIPS：这样的房子不要买

　　小型投资公寓。国人喜欢的投资产品，却是澳大利亚本国人摒弃的投资品种，即使购买也是用于房产退税；投资公寓被银行认为是商业地产，贷款利率会相应提高。

　　TIPS：这些和你想的不一样

　　市中心的公寓增值快、风险低。

　　在海外情况恰恰相反。以悉尼和墨尔本这两大城市市中心为例，过去10年，二手公寓平均销售价格只增长25%~35%，而周边5~30公里范围内的二手房平均价格却翻了一倍。此外，由于市中心很少有中产家庭居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%左右。

　　人民币升值，海外买房更划算。

　　事实并非如此。最近十年，人民币对美元持续升值，海外购房的投资门槛儿确实降低了，但是对长年在国内生活的中产投资客而言，终究要把收益转回国内，去掉汇率损失和手续费后，能赚多少？