易居：国五条细则整体比较弱 调控影响可能持续六个月

　　2013年一季度地产金融形势发布会

　　暨中国房地产企业销售TOP50排行榜解读

　　回顾中国房地产市场，不难发现，过去的十年，是中国城市化进程最为迅猛的十年，而今，十八大提出的“新型城镇化”更是为房地产未来的发展留下了耐人寻味的空间。在这个新旧交替的时间节点上，政策调控呈现出常态化、深入化和细则化，房地产行业也正经历着前所未有的根本性变化。

　　审时度势，站在新的历史节点，2013年4月9日， 2013年一季度地产金融形势发布会暨中国房地产企业销售TOP50年度排行榜解读会议在上海成功举行。此次会议由中国房地产业协会市场委员会、易居（中国）控股有限公司和上海易居房地产研究院联合主办，由克而瑞信息集团研究中心承办。来自全国的知名房地产专家、房企高管、基金券商、业内机构及媒体人士200余人齐聚一堂，分享2013年新一届政府领导下行业面临的新变化新格局，并从整体行业、企业业绩排名TOP50、房企销售目标及把控等多维度探讨“新型城镇化背景下房企发展之道”。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱，中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息集团企业战略部总经理陈啸天，中信建投证券上海研究所所长苏雪晶，复地集团副总裁蒋朝光，分别针对政策、宏观环境、市场、企业等方面作了主题演讲。

　　国五条细则整体比较弱， 调控影响可能持续六个月

　　2月底、3月初出台了国五条相关政策，很多人着急买房子卖掉，大量项目日光、夜光，甚至一两个小时就抢光，上海成交7万套二手房……这样的消息层出不穷，整体市场异常火爆。据克而瑞数据显示，从1、2月份情况看，同比增长40%-50%，3月份又是一个火爆上升，一季度整体应该比去年同期上涨50%以上，整个市场规模还在创新高。

　　对于最近热议的国五条等相关调控政策，易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示：“实施细则已陆续出台，整体看比较弱，比国五条出台在气势上削弱很多，只有北京、上海相对和国五条整体基调相符，只有很少数城市把限购范围扩大。”对于谣传不断的房产税，丁祖昱也明确表示：“房产税早晚要出。我认为这将是本届政府必须要出台的重要税种，对未来稳定中国整体房地产市场，改变中国人住房消费观念以及让限购逐步退出有重大作用，这可能是未来最大的政策准备，也是未来影响房地产的重要政策”。

　　对于政策对今年楼市的影响，丁祖昱认为：“此次国五条及细则对市场影响周期将持续三六个月，二季度必定有影响，还要看后续政策，特别是二套房政策，但这个周期不会太强，基本到三季度中期8月份，政策因素就基本能被消化掉，整体市场还将会有年末行情，类似于去年底的市场”。

　　行业集中度越来越高，中小企业不进则退

　　基于大型房地产开发企业优势的品牌效应和规模效应，导致资源进一步向龙头房企集中，强者恒强，行业集中度越来越高。

　　这直接体现在《2013年一季度中国房地产企业销售TOP50》榜单中，从上市房企销售集中度来看，前十强企业已经达到14.88%，一季度销售业绩在100亿以上的企业已经有14家，过去在三、四年前全年突破100亿也仅14家企业，而且这14家企业约有2700亿成交额，与去年同期相比上升了91%，大企业越来越大。而且典型的是，国有企业平均增长速度比民营企业要快。中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息集团企业战略部总经理陈啸天表示：“有一个基本的规律，如果行情不好的情况下，我们会发现最前面的企业占的比重越高，因为集中度往上走，行情越不好，越是大企业成长越快”。

　　在今天强者恒强的环境下，集中度不断提升的情况下，大企业跑得越来越快，中小型企业到底怎样思考未来盈利模式和企业风险的规避。中信建投证券上海研究所所长苏雪晶在《成长型地产企业发展之路》的主题发言中强调：“不成长就会被边缘化，首先是土地储备的质量和区位优势直接决定了未来的格局，其次城市深耕是每个想在区域做大，或者每个想在自己层面做大做强的成长性公司必备的能力”。

　　新型城镇化是未来行业发展最核心动力，重点关注二、三线城市机遇

　　城镇化在过去十年每年发展1%左右，到2012年中国城市化率约52%。房地产经过十几年发展，以前70%左右依靠土地财政的地方发展模式难以持续，特别我们看到一线城市现在土地供应越来越小，房地产行业似乎面临前所未有的困局。新十年，李克强总理屡次明确强调城镇化是未来经济增长的强劲动力。城镇化到底给房地产行业能带来哪些机遇？

　　复地集团副总裁蒋朝光表示：“从三个方面来看，一个是城镇化催生大量刚性需求包括改善需求。第二个，在城镇化过程当中，北京、上海等大城市土地资源越来越少，人力成本越来越高，产业、资源也在转移到一些二三线重点城市，包括北方一些重点核心城市，我相信更多二三线城市面临着发展机遇。三是老龄化是一个大概念，是统计学概念，中国地域太广，在不同的区域也是非均衡分布，所以不同区域适合不同产品，找到适合市场定位，发达地区像浙江、上海、广东、福建、北京，随着外来青年劳动人口的迁移进入，使得局部老龄化问题得到改善”。

　　在未来经济转型的背景下，经济对房地产依赖度将降低，新兴城镇化将着力改善民生，注重发展方式，提高城镇化的质量，同时支撑房地产市场发展的基础、动力、投资、消费需求依然存在，尤其是刚性和改善型购房需求仍将大量存在，对企业来说机会依然很多。

　　（完）