需求疲软 北京甲级写字楼租金三年来首现下滑

　　每日经济新闻记者 胡健 发自北京

　　昨日（4月11日），仲量联行发布的2013年第一季度北京房地产市场报告显示：一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，写字楼租金三年来首次下滑。公司北京商业地产部负责人告诉《每日经济新闻》记者，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。

　　甲级写字楼租金下降/

　　据统计，北京甲级写字楼一季度市场平均租金环比下降2.0%，至每月每平方米337元，为2009年三季度以来首次下降。CBD区域由于其高昂的租金面临更大的压力，租金环比下降3.7%。另外一些没有太多租约到期压力的区域，租金依然实现了微弱涨幅。

　　仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂告诉《每日经济新闻》记者，CBD区域经历了自2006年以来第一次净吸纳量为负值，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，而来自汽车和IT行业的租赁需求则依然强劲。

　　他说，很多公司在2010年市场吸纳高峰时签订的租约在2013年面临到期，而目前市场租金则为三年前的两倍多，因此很多租户租约到期时将面临更加高昂的租金。鉴于空置率可能上升的压力，一些业主在租金条款上更加灵活，以维持或者改善目前的入住率水平。

　　贺睿珂分析说，企业依然看重北京市场的重要性，但鉴于近几年写字楼租金的巨大涨幅，一些租户正在重新评估办公空间需求标准。很多写字楼业主已经意识到市场的这一趋势变得更加谨慎。预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。

　　整体来看，一季度北京市场净吸纳环比和同比均保持上升，但近三分之二的吸纳量来自金融街区域79000平方米新竣工的国家开发银行自用写字楼，因此租赁市场实际净吸纳量仅为37000平方米，为2009年以来的最低水平。

　　国家开发银行大厦为本季度唯一完工的甲级写字楼项目，使得一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平方米。2013年，北京预计有四个甲级写字楼项目入市，总建筑面积合计40.3万平方米，其中约85%进入租赁市场。

　　房价或仍将保持坚挺/

　　仲量联行称，新调控政策的出台立刻引爆了二手房市场，买家和卖家都不希望承担新政策下的税务成本。三月份北京二手房市场成交量突破4.7万套，创历史新高，为二月成交量的4.2倍。

　　而在其统计的高端住宅一手销售市场方面，一月和二月共成交1987套高端公寓，这一成交量是去年一季度的2.5倍。

　　除此之外，一季度前两个月的价格保持坚挺，平均售价环比上升1.8%至每平方米42228元，其中70%的在售项目平均售价环比均有所提高。

　　针对北京楼市新政对高端住宅的影响，仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平告诉《每日经济新闻》记者，政策将进一步抑制投资需求，二手房成交量将有所下滑。预计一手住房市场并不会出现明显弱化，而二手房业主的负债普遍不高，急于出售物业的欲望不强，这些都将支撑房价水平。

　　房价或许还能保持坚挺，但成交恐怕将会跳水。丽兹行郑海燕说，3月份成交量的空前高涨主要在于政策出台前的“末班车”效应导致，卖方急售，买方急买，“双急”下促成集中成交。随着3月30日“国五条”细则的出台，买方将进入观望状态，二手住宅成交将回归去年二季度水平。

　　丽兹行数据显示，3月份高端二手住宅成交量总计901套，环比上涨352.76%，同比上涨384%，相比近三年以来最高值涨幅超一倍。

　　商业地产业主惜售/

　　对于北京版细则中“加强对开发商管理，提高商品房预售门槛”的规定，北京住建委主任杨斌解释称，政策的目的不是抑制刚需。恰恰相反，提高预售门槛将差别化对待，重点是针对商业和高档住宅，这部分房屋的预售门槛要提高，目的是把前些年开发商大量投资到商业和高档住宅的注意力吸引到市场急需的、供给刚需的改善型住房上。

　　这无疑也在政策层面封堵了高端住宅和商业地产的投资通道，仲量联行数据显示，一季度北京没有取得甲级写字楼或优质商业地产的大宗交易。而2012年全年，北京也只有12宗大宗交易，合计交易金额为92.9亿元，较2011年的227.9亿元大幅下滑。

　　但仲量联行报告也同时提示了投资者对于商业地产的投资欲望，报告称，尽管写字楼业主为了留住现有租户导致短期市场租金疲弱，但长期市场基础依然稳定，有限的市场供应使得空置率维持在比较低的水平。

　　业主方继续惜售也反映出对北京市场的信心，同时也使得近几个季度北京投资市场很少有优质项目可供交易。近期的写字楼交易也以非中心区域的自用型写字楼交易为主，而一些国际投资者则开始探索非中心区域的投资机会，这一趋势将在2013年延续。

　　仲量联行北京投资部负责人庞树东指出：“缺少可供交易的资产是近几个季度投资市场交易稀少的重要原因。但投资者依然保持较高的投资兴趣，一些潜在交易仍然在商谈中。”

　　作者：邵燕飞 肖娜