亦庄MIMI派对外“认租” 律师：以租代售风险大

　　“MIMI精装小户型，最低总价30万起。”这是位于大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街33号，项目名为MINI派的宣传语。在这样的地段竟有如此便宜，MINI派究竟有怎样的玄机？日前，记者前往该项目一探究竟。

　　生产研发中心用地“变性”

　　在位于隆庆街的MINI派售楼处，销售人员十分专业地为客户介绍项目信息。样板间里，20-60平米不等的几个空间被装修成居住空间，卫生间、厨房、家电、家具一应俱全。乍一看，MINI派与常见的公寓式项目无异。

　　然而实地走访项目，却又会令人心生疑惑。从大兴地铁亦庄线荣京东街站出来后，往西800米，外形酷似“π”的MINI派就耸立在道路南侧。与项目一街之隔的是亦庄传统住宅区，项目南边则多是以研发为主的工业区。目前已经封顶的MINI派楼体没有任何标志，周围被一大圈围墙围住，仅有几个工人在楼前忙碌着。

　　周边簇拥着众多产业研发楼，使人很难将MINI派这栋8层高的楼栋与住宅公寓联想在一起。记者调查发现，MINI派的项目用地是其开发商北京森菲克斯科技开发有限公司(以下简称“森菲克斯”)，于2006年拿下的一宗编号为“开发区33M2”的工业用地，根据北京市规划委员会2006规(开)地字0050号及2007规(开)建字0047号显示，其用地规划和工程规划都是“生产研发中心”。

　　公开资料还显示，MINI派的开发商北京森菲克斯科技开发有限公司是一家以技术开发服务、计算机技术等为主营业务的公司，成立时间和拿地时间都在2006年。记者从北京市住建委网站也未查询到该企业具有房地产开发资质。

　　“这个楼是森菲克斯获批建的生产研发中心，但是它实际不需要这么多空间，因此在楼栋里留出一部分自用，其他的都"出售"。”售楼人员如此解释。

　　多次更名“销售”，交房一拖再拖

　　尽管用地、工程规划均为“生产研发中心”，但MINI派仍被分割为20-60多平米不等的公寓式空间对外“出售”。项目主打小户型、低总价精装SOHO空间，其网络宣传页面上也显示“预售证正在办理中”。

　　“MINI派一共有800多套房源，现在的均价是14000元/平米，精装修交房。现在剩有100多套房源，预计今年10月就能交房。”MINI派销售人员介绍，项目卖得不错，买来居住、做工作室的都有，还有很多人都是买来投资。

　　事实真是如此？据了解，早在2008年，该项目就以Lomo Studio的案名“开盘”，定价为8000元/平米，入住时间2009年10月1日。然而项目在之后的几年里以“亦π空间”的案名多次开盘，至今仍未交房。而后又改为MIMI派的案名。

　　“我2011年11月以单价12000元的价格交齐全款并签订了"租房协议"，协议上说是2012年6月底交房。此后又说会在今年4月底交房，但是现在楼体东侧部分外立面还没有修整完毕。”一位MINI派的购房者表示。

　　单元房没有产权证，认租风险大

　　认租，正是MINI派和周边楼盘的最大不同。

　　咨询过程中，销售人员一直声称项目按面积出售，14000元/平米，使用年限至2056年。但是当记者追问产权问题，销售人员才承认：“MINI派整个项目拥有"大产权"，每个独立单元没有产权证。项目采取认租形式，需要一次性缴纳20年租金，不能贷款。”

　　记者在MINI派认租合同上看到，MINI派的认租期限为20年，自房屋交付之日起开始计算。前述认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日(即该物业现土地使用权期满之日)，顺延期间免收租金。

　　“这个合同完全合法，你可以放心。即使未来开发商破产，租户的利益也会被优先保护，必须等你完成租约，债务方才能拍卖房产。这些都是我们咨询过律师的。之所以租期为20年，也是因为法律规定租期最长为20年。”见到记者对合同有所质疑，销售人员如此解释。

　　声音

　　开发区房土局建议大家不要认租

　　记者以购房者身份致电亦庄北京经济技术开发区房土局，工作人员表示，MINI派的开发商森菲克斯当初进驻开发区获得开发区立项批复，获得的土地也只能作为指定行业的产业研发基地，MINI派的做法不符合当初的约定。“目前MINI派没有产权证，且在2011年因开工资质不全被市建委处罚过，建议大家不要认租。”

　　律师

　　开发商打“擦边球”

　　秦兵房地产律师团队徐斌律师分析，像MIMI派的做法是以租代售，属违法。但由于法律规章对“转租为售”如何界定没有明确标准因此属于打“擦边球”。购买这种房产风险极大，未来一旦开发商破产或欠债，由于购房者并不拥有产权，合法利益根本得不到保护。购房者不要被一时的便宜蒙蔽。

　　记者 方王洋 来源新京报)