福建试水房屋“模拟征收”模式 让民意主导拆迁

　　核心提示：

　　房屋“模拟征收”模式，是指政府尚未正式发布房屋征收决定前，征收人与被征收人协商并签订附有特定生效条件的征收补偿安置协议，若在规定签约期限内，就地安置房建筑用地规划红线范围内的住户签约率达到100%，政府正式下达征收决定，征收补偿协议正式生效，进入搬迁期，签约率未达到100%，征收补偿安置协议自动失效，暂缓该地块的改造。

　　2012年11月28日至今年3月8日，福州市在台江区浦西村、江墘下村危旧房改造中首次引入“模拟征收”模式，因7%的群众没有签约，拆迁中止。

　　事件回放：

　　一起中止的房屋征收

　　2012年11月28日至今年3月8日，一种特殊的房屋征收模式在福州市台江区悄然试水。

　　这是福州市首次引入“模拟征收”模式，拟征收范围覆盖台江区浦西村、江墘下村棚户区437户业主的数百栋危旧房。

　　浦西村、江墘下村位于白马河西侧台江段沿线，属于城中村。近年来，周边的万宝商圈拔地而起，两个城中村在其包围之下，却日益凋敝，成了被遗忘的角落。这里，木屋成片毗邻，缺少合理规划，许多房子一年四季屋内都照不进阳光。街巷布局混乱，胡同窄小，车一进就堵，紧急时候连120救护车都开不进来。

　　危旧房改造，成了这两个村庄大多数居民的殷切期望。2011年，福州市政府将该地块列入市级重点房屋改造项目。2012年4月，为推进改造，福州市台江区政府组织相关人员赴成都学习“模拟征收”经验。

　　2012年11月28日，经福州市政府批准，白马河周边危旧房改造项目启动，“模拟征收”进入试水阶段。征收部门推行“意愿调查—模拟拆迁—项目实施“的循序渐进模式，项目启动的第一天签约率达到80%。

　　不同于以往征收项目，浦西村与江墘下村危旧房改造地块除白马路沿岸20米用于建设景观步行道外，其余被征土地全部用于就地建设安置房。不拍卖，不出让，不作商业开发。

　　2013年3月8日，最后签约期限到了，浦西村、江墘下村棚户区437户业主中，有410户签约，签约率达93%，未达到100%签约率，征收补偿安置协议自动失效，房屋征收暂时中止。其间，未出现一次公开化的矛盾。

　　中止原因：

　　7%的民意被充分尊重

　　家住浦西村41号的苏幼俤，怎么也没想到一场“千年等一回”的拆迁就这样中止了。作为一位土生土长的浦西村村民，她守着一座残旧不堪的老宅居住了77年。

　　苏幼俤的家是全木结构的两层老宅，由于年久失修，房屋已明显倾斜，外墙破旧不堪，屋内昏暗，白天也要开灯。这次“模拟征收”，一度让苏幼俤改善居住环境的梦想触手可及。她至今不解的是100%的签约率要求：“才几户人反对就中止，太可惜了。100%签约率，可能吗？”

　　当地大多数居民之所以拥护旧屋区改造，除了想改善居住条件外，还得益于此次“模拟征收”中优惠的补偿待遇。

　　在拆迁中，不少居民实现了角色大转换，李大本就是其中一名。按他的话说，他从原先的“钉子户”，变成了“说客”。李大本及其5个兄弟居住在祖上留下来的木屋内。由于财产分割一直存在纠纷，他迟迟没有签约。经周边群众劝说，他最终加入到支持拆迁的队伍中。

　　江墘下村9户未签约户中，有两户是李大本的兄长。李大本说，他每天都做两位兄长的思想工作，但没有做通。

　　“模拟征收”过程中，像李大本这样的“说客”有不少，改造愿望强烈的户主们自发组成小组，挨家挨户进行动员。

　　尽管大多数群众支持改造，但有27户业主热情不高。最终，7%的民意被充分尊重了。

　　征收负责人：

　　没请过一个保安

　　最让本次“模拟征收”主要负责人、台江区建设投资管理中心主任黄建康感到自豪的是，征收办没请过一个保安。

　　“以往征收大多按照政府规划，画个红线，做个方案，发个公告，就启动征收，征收中遇到"钉子户"，就强制执行。这种模式易激化公共利益与个人权益间的矛盾，一度让恶性拆迁事件频发。”他说。

　　“模拟征收”不存在这样的问题。在100多天的试水过程中，黄建康对“模拟征收”有了更深体会，他总结出三大好处。

　　首先，它摆脱了以往房屋征收“先结婚再恋爱”的弊病，民意先行，将政府“要我拆”转变为百姓“我要拆”，征收由政府主导变为民意主导；其次，按以往征收模式，只要安置房建筑用地内出现一户遗留户，就无法动工，选择就地安置的业主的回迁将遥遥无期，政府财政要不断地支付因延期产生的过渡费，“模拟征收”则有利于群众一次性回迁，不仅减少社会矛盾，还可大幅节省财政开支；再次，该做法“进可攻，退可守”，具有很强灵活性，如实施成功，则百姓获益，如失败，不会引起遗留的社会问题。

　　当然，“模拟征收”并非毫无弊端。黄建康坦言，此次危旧房改造项目由台江区政府委托给台江区城建开发公司实施，如最终未能成功进行，那么执行方几个月来投入的前期费用可能打了水漂。此外，如果该项目暂缓时间太久，会延缓福州市城区旧屋区改造的整体进度。

　　“模拟征收”一旦暂缓，前期投入回收渺茫，那么为何又要坚守100%签约率的红线呢？

　　“举个例子，如果设定签约率达到95%即可执行征收，那5%的村民的房子要如何处置呢？两种办法，一是强征，那就又回到了过去的老路上；二是采取更优惠的补偿政策，那又造成"早签约吃亏，晚签约吃糖"的乱象，政府公信力会下降。”黄建康说。

　　“此次"模拟征收"很好地诠释了政府征收理念的转变，即使没有成功，但试点意义依旧重大。”黄建康表示。

　　专家观点：

　　如能破局具备样本意义

　　近期，福州召开城区旧屋区改造动员部署大会，提出力争用3年时间基本完成城区共1800多万平方米的旧屋区改造。省委常委、市委书记杨岳在会上指出，要试行“模拟征收”、“协商征收”、“自治征收”等新征收模式，探索走出一条依靠群众参与、全力支持拆迁工作的新路子，要多借鉴外省发动群众组织，群众依靠群众参与拆迁的好经验，积极探索具有福州特色的旧屋区改造新模式，实现城市管理水平新提升。

　　不少专家表示，在此背景下，“模拟征收”如能在台江区破局，对于福州市整体推进城区旧屋改造具备样本意义。

　　“充分发挥群众参与社会管理的作用，调动基层群众的积极性和主动性，将旧屋区改造办成惠民生、顺民意、解民忧的实事，这是"模拟征收"的本质含义。”福州市住房保障和房产管理局拆迁办科长范大云告诉记者。他同时坦言，“模拟征收”主要适用于群众改造意愿强烈的旧屋区改造项目，对于一些急、难、险、重的抢险救灾项目或基础设施建设项目则不太适合。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，这种新模式下，一种风险不能被忽视。“征收过程一旦进行不畅，有可能造成群众内部的分化，出现大多数群众对于少数群众的"利益挟持"局面。尽管征收部门和群众之间的矛盾基本消除了，但是群众内部的矛盾产生了。最终，征收部门可以撤离，但群众之间的裂痕却很难弥补。”

　　王阿忠说，“模拟征收”折射出一种良好的趋势，在房屋征收问题上，个体利益不再天然地被视作公共利益的对立面，二者之间的博弈逐渐被视为可接受的状态，这是一种进步，改变了过去“代民作主”的征收思维方式。“把民意纳入规划，也许城市发展会慢一点，但敢于放慢，才能换来真正的和谐。此外，这种慢和快也是相对的，也有可能出现先慢后快的局面。” 来源福建日报)