物业费收缴率仅为60% 终结恶性循环需管理创新

　　短信提示音响了。“又是催收物业费的！”张哲看都没看，直接删掉了。近一段时间，哈尔滨市某新建小区的许多业主每天都会收到这样的催费短信。但他们态度很坚决：不交！

　　而短信的发出者、负责这家小区管理的景阳物业公司的负责人马经理更是备感焦虑：眼看小半年过去了，但今年的物业费收缴刚超过一半，而小区的日常维护、公司近200名人员的开支都急等着用钱……

　　据统计，目前哈尔滨市物业费的交缴率仅为60%左右。主观的、客观的复杂原因，历史遗留的诸多问题，使物业收费举步维艰，形成了一个顽固的“死结”。虽然多方面一直在努力理顺，但一直难取得大的突破。

　　小区业主：先把服务搞好了，再提收费的事儿！

　　物业公司：收不上来钱怎么服务？再说，有些问题不是努力就能解决的。

　　据了解，造成物业公司与小区业主僵持不下的一个主要原因，就是业主对物业的服务质量不满。一些拒不缴费的业主认为，物业公司没有兑现合同为业主提供与收费标准相对应的服务和管理。恒盛豪庭小区是一个位于群力新区的高档社区，物业费按哈市物业一级服务标准1.6元每建筑平方米收取。按照这个标准，小区应该是全封闭的，垃圾一小时一清，绿地面积也应达到相应的比例。然而小区的业主们反映，入住两年来，小区内道路很长一段时间都没有修整，十分泥泞，绿化工作也进展迟缓。大门和单元门的门禁都不好使，任何人都能随便出入。而且，一到晚上小区就黑乎乎一片，甬道上还常停满了机动车，无法给业主带来安全感。

　　“我们多次找物业反映这事儿，可是口头上答应得挺好，就是不见行动！”住在15栋的刘先生气愤地说，“我以前从不欠物业费，能买得起房子谁还差这几千块钱呢？可是，我今年决定不交了，他们(物业)先把服务搞好了再说！”

　　4月12日，在小区内记者看到，楼前一些道路积水严重，建筑垃圾露天堆放在墙角，风一吹废塑料袋就漫天飘舞。

　　对此，物业公司负责人马宝国回应说，目前小区管理中出现一些问题，业主不满意，其中有我们自身的原因，不过，有些问题是开发遗留下来的，比如门禁系统的损坏，我们正在积极与开发商协商。

　　这种对峙局面到底会持续多久？他也表示无奈。

　　类似的情况在一些老旧小区表现更为突出。闽江小区是1997年建成的安居示范小区，目前是按建筑面积每平方米五角钱收取物业费。但小区业主仍认为，物业公司没有尽到应尽的管理义务，小区内脏乱差现象严重，所以许多人都选择了不交费来抗议。

　　为了催缴物业费，物业公司可谓煞费苦心。除了发短信、打电话、贴通知，个别公司还采取了超常规的手段，如停水断气，甚至雇用社会闲杂人员讨要，导致冲突加剧。

　　欠费、催费僵持不下，拖得越久服务越差，陷入了恶性循环，一些“挺不住的”物业公司纷纷弃管或依法申请退出。

　　上月哈尔滨徐虎物业公司退出中植方洲苑小区，在业界引起了轰动。据称，该小区有三成业主长期欠费，累计近300万元，导致徐虎物业连年亏损，最终选择了放弃。

　　其实，徐虎物业并非退管的第一家。过去几年中，哈尔滨就有多家物业公司不堪拖欠而先后放弃小区管理。

　　2012年4月，负责道里区海富康城小区物业管理的物业公司撤离人马，5000多户居民生活陷入混乱。

　　2012年9月，香坊区香山小区物业公司因与业主就物业费调整问题未达成协议，放弃了对小区的管理。

　　2012年末，香坊区安乐小区的哈尔滨天虹物业公司因亏损终止了服务合同。

　　近日，南岗区大众新城小区物业也向有关部门递交了退出申请。该公司负责人说，物业费收缴工作一直很难，去年刚达到70%，已累计被欠费三百万元，有的住户一拖就是几年。随着经营成本的上升，公司经营已经陷入困境。

　　物业公司黯然退出，表面上看似乎是业主的胜利，其实却是一场“消耗战”，业主也深受其害。

　　物业公司收不到钱，为节省成本通常选择服务打折扣，如精简人员、雇用老弱病残员工、减少服务项目等。海富康城一位业主向记者说，自从双方闹僵了，小区内的垃圾清理得就不像以前那么及时了，保洁员、治安员也明显少了，设施坏了也没有人修。

　　中植方洲苑小区业委会主任张守馨说，我们也不想看到一拍两散的结果，物业突然撤离给小区管理带来了压力，毕竟选聘新物业需要时间也耗费精力。

　　为了保障那些被弃管小区居民的正常生活，从去年以来，哈尔滨市道里区成立47家物业服务站，临时负责小区垃圾清运、设施维修、绿地养护，目前已接管100余万平方米。但据道里区物业供热办孙承泽介绍，就是这每平方米4毛钱的费用，收起来也很难，目前仅有一成收缴率。

　　业内人士指出，一个小区的物业管理收益黄金期就在头三年，三年过后许多问题就将陆续暴露出来。因此不排除有一些物业公司是借口“拖欠严重”脱身，然后再去接手新建成的更容易管理的小区。

　　欠费维权，注定是一场“双输”的结局。其深层原因，是法规缺失以及管理的乏力。打开“死结”，需要管理创新，更需要相关部门务实的作风。

　　“我们也不想欠费，知道这样下去会两败俱伤，可实在是找不到更好的办法了！” 一位业主的话，表达了当前许多小区业主维权所面临的窘境。

　　据了解，业主们曾多次找到有关部门投诉，或拨打有关维权热线，但始终未得到满意答复。于是，不交物业费，就成了业主维权的“撒手锏”。

　　一位不愿透露姓名的某小区业委会负责人更直言：当初我们业主与物业公司之间的矛盾并不是很大，如果有关主管部门能够本着认真负责的态度积极从中协调，果断采取措施，完全不必走到今天这般地步。可是每次我们一去找，有关工作人员就“和稀泥”，态度含糊，最终弄得双方冲突越来越激化，不可调和。

　　在收费标准上的分歧，也是小区物业纷争的隐患。目前哈尔滨市城区普通住宅小区物业服务标准分为四个等级，按不同等级收取费用，实行政府指导价。但涉及到一个具体的新建小区时，应遵照哪个收费、以怎样的方式收取，却有着很大的操作空间。而业主在决策中往往缺少话语权，总是被动地接受。因此，如何采取措施构建共识十分重要。

　　此次哈市开展“物业管理年”就提出，将合理调整物业收费标准，老旧小区要足以支撑成本，新建住宅要质价相符。对此专家建议，不妨借鉴兄弟省市一些作法，实施更为灵活务实的收费举措。比如，对确因物业服务不到位而导致的欠费现象，主管部门应积极介入责成物业公司酌情给予减免或补偿，以免问题久拖不决。陕西省和甘肃省就出台规定，对开发商通知进户而实际上买受人并未入住的情况，物业费只收取30%~70%。目前，哈市群力、哈西等新区竣工的楼盘较多，但小区配套设施并不到位，导致入住率不高。如果仍生硬地按全额收缴物业费，势必又会造成大量新的拖欠。

　　维权不是单向的，物业公司权益也应依法得到保障。据了解，为了解决恶意拖欠现象，有关方面重提“一律不予办理房屋交易登记手续”等反制措施。但对那些不交易的业主来说，这无疑又成了一句空话。况且，何为“恶意”，由谁来认定？在具体操作中也面临诸多困难。

　　大众新城物业公司负责人说，过去几年，他们先后起诉了13位无故欠费的业主，但让他们不理解的是，法院似乎很不情愿受理此类案件，要么就是庭处调解，一拖就很长时间。至今，这13例诉讼只判决生效了一例。

　　“我们希望，不论是业主、企业还是政府，都应增强法治意识，做到依法管理，遵守游戏规则。”这位负责人说。(记者 陈宝林)

　　作者：陈宝林来源黑龙江日报)