招商地产（000024，SZ）今年3月19日披露的2012年年报显示，公司将旗下的南京招商瑞盛房地产有限公司根据可变现净值低于账面价值的金额对南京招商珑原项目计提存货跌价准备7200万元。除了南京招商珑原项目（雍华府）作了计提存货跌价准备之外，上海佘山珑原项目也作了计提存货跌价准备。
让人奇怪的是，目前该项目并未正式开盘销售。房子未卖却先预计亏损？招商地产的葫芦里卖的什么药？
招商地产董事会秘书刘宁昨日就雍华府的跌价准备的原因对《每日经济新闻》记者回应称，按照会计准则，市值低于账面价值，不管是否已销售，应需计提其减值部分予以披露。
计提7200万跌价准备
公开信息显示，南京招商雍华府原为招商地产南京珑原项目，该项目位于南京泰山路与怡康街交汇处，主力户型在90~220平方米，项目于4月13日开盘。
它的前身是G54地块，2010年12月24日，招商地产经过33轮竞价，最终以18.6亿元竞得该地块，楼面价达到12789元/平方米。
招商地产年报显示，这一项目的计容积率面积仅为14.54万平方米，但预计总投资却高达31.5亿元。这意味着每平方米计划投入成本将达到2.17万元。值得注意的是，上述投资并不包括税收支出。
销售人员介绍说，南京雍华府的预计售价为26800元/平方米，其中装修标准达到3000元/平方米。而根据南京市“12366”的介绍，开发商在销售项目时仅营业税及附加就要支付总房价的5.6%，还要按总房价的万分之五征缴印花税，另外还要2%预缴土地增值税。上述费用还不包括项目的营销和推广费用。
“招商当年拿地的楼面价曾经刷新了河西纪录，所以对于招商雍华府来说，计提7200万元存货跌价准备的很大一部分原因，在于拿地价格过高。”南京房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。
装修标准有待兑现
在售楼现场看房的刘先生告诉《每日经济新闻》记者说，“周边的毛坯房价格也就只有2万~2.2万元每平方米，虽然开发商是精装修交付，但是价格还是比较高。”
4月14日，该项目售楼部一位售楼人员对《每日经济新闻》记者说，“开发商并未告知装修标准是多少，但是我们估计大概在每平方米3000元以上。
“现在来看，开发商想要盈利，只有从装修方面下手。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者说，“压缩装修标准或是开发商唯一能从项目中实现盈利的手段。”
“精装修之后的价格26800元/平方米，开发商想要盈利恐怕比较困难。”一位房地产行业的业内人士对《每日经济新闻》记者说,“如果开发商按照3000元/平方米的标准装修，加上前期的销售费用，开发商几乎没有盈利的空间，所以开发商想要盈利，很有可能压缩装修标准。”
对此，《每日经济新闻》记者采访公司方面，会不会通过降低实际的住宅装修投入，来提高项目的收益？此前公司计划的每平方米2.17万元的投入，是否包括了精装修部分？招商地产董事会秘书刘宁回应称，公司不会因为市场价格短期波动而影响自身对质量的追求与定位。
但上述精装修的投入是否与销售人员的陈述一致，还有待招商地产的最终兑现。
提升利润率有难度
值得注意的是，除了南京招商雍华府之外，招商地产上海珑原项目也作了计提存货跌价准备。
《每日经济新闻》记者此前曾报道，早在去年3月就取得预售许可证的上海招商珑原项目，去年的预售比例仅为2%，该项目以六折的价格对外亏本销售，但是降价销售之后不仅没有让上海珑原项目的销售出现起色，还使整个项目陷入亏损。
招商地产2012年年报显示，子公司上海静园房地产开发有限公司根据可变现净值低于账面价值的金额对上海佘山珑原项目计提存货跌价准备20649.3万元。
除此之外，年报显示，佛山招商珑原房地产有限公司也因为增资扩股，引入了新股东，从而令招商地产失去了控股权。
招商地产2012年年报显示，去年公司实现了363亿元的销售业绩，而在日前举行的招商地产股东大会上，公司提出了2013年400亿元的销售目标。招商地产的董事总经理表示，今年不仅要完成销售目标，还要提升利润率。
“诸如南京珑原（雍华府）和上海珑原这样的高价项目都做了计提存货跌价准备，如何解决这些高价地王项目出现亏本，是招商地产不得不面对的问题，所以招商地产想要在2013年提升利润率恐怕较为困难。”一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说。
和南京珑原项目一样，上海佘山珑原项目也是“地王”。珑原楼面价达到16378元/平方米，远远高出同一时期在周边拿地的龙湖项目10750元/平方米和华润项目11502元/平方米的楼面价。
大量的高价拿地项目，让招商的存货中大户型的高端产品超过了1/3，也大大提高了招商的销售压力。招商地产的董事总经理表示，今年不仅要销售完成，还要提升利润率。但是在业内人士看来，诸如南京珑原、上海珑原这样的高价地王项目出现亏本的问题，今年招商地产想要提高盈利恐怕并非易事。
作者：每日经济新闻 查道坤来源每日经济新闻)
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