房屋销售增幅仍高 潜在供应依然偏紧

　　上海易居房地产研究院4月15日发布了《2013年1-3月份全国房地产市场报告》。报告指出，3月份国房景气指数比上月回落0.36点，比去年同期提高0.64点，与上月上行幅度加快相比，本月有所调整。一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧；房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长；商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总体而言，今年一季度，房屋销售增幅仍高，潜在供应依然偏紧。

　　易居研究员刘卫卫指出，一季度多项指标回落，主要是前两月突增因素明显，从整体看，一季度市场依旧保持平稳走势，预计随着调控政策细则在各地的逐步落实，房地产行业将出现调整，市场销售在二季度会继续回落。

　　一、国房景气指数下行调整，行业活跃度下降

　　3月份，国房景气指数为97.56，比上月回落0.36点，比去年同期提高0.64点，与上月上行幅度加快相比，本月有所调整。今年一季度，市场整体保持平稳走势，随着国五条及地方细则预期效应的逐步显现，本月房地产行业活跃势头有所下降，但今年总体趋势仍将振荡上行。

　　二、土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧

　　1、全国土地购置面积降幅加大

　　一季度，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，同比下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。土地购置面积同比降幅有所加大，说明土地市场显著滞后于房屋市场，仍未全面回暖。此外，政府换届也对市场产生一定作用。但从整体看，由于市场销售业绩良好，资金情况比较稳定，大型房地产企业并未放慢拿地步伐，土地购置面积同比降幅还是基本平稳的。

　　2、全国土地购置均价上涨15.1%，价格处于历史高位

　　一季度，全国房地产开发企业土地购置均价为2277元/平方米，同比增长15.1%，增幅比1-2月份扩大7个百分点。从土地购置均价同比情况看，自去年12月以来持续上升，一季度上升幅度继续加大。主要是今年以来，土地市场整体回升明显，虽然一季度土地价格较前两月有所下降，但依旧处于较高水平。

　　三、房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长

　　1、全国房地产开发投资增幅回落，同比增长两成

　　一季度，全国房地产开发投资13133亿元，同比增长20.2%，增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，同比增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

　　2、全国房屋新开工面积同比再次负增长，跌幅趋于平稳

　　一季度，房屋新开工面积38873万平方米，同比下降2.7%，1-2月份为增长14.7%；其中，住宅新开工面积29182万平方米，同比下降0.8%。

　　从房屋新开工面积同比增幅走势看，一季度同比增幅再次回落到下跌区域。主要是前两月突增因素明显。

　　四、商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓

　　1、一季度商品房销售面积增幅下滑，同比增长37.1%

　　一季度，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，增速比1-2月份回落12.4个百分点；商品房销售额13992亿元，同比增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点。

　　从商品房销售情况看，一季度全国商品房销售量和销售额同比涨幅依旧明显，虽然较前两个月均有所回落，但仍处三年来的较高水平。一季度销售下滑主要是前两月突增因素明显。

　　2、全国商品房成交均价涨幅缩小，商业营业用房增幅回落明显

　　一季度，全国商品房成交均价同比增长17.7%，增幅较1-2月份缩小1.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长19.7%，增幅缩小0.9个百分点；办公楼成交均价同比增长34.3%，增幅加大0.8个百分点；商业营业用房成交均价同比增长11.9%，增幅缩小7.5个百分点。各物业销售均价同比增幅中，办公楼销售均价同比增幅有所上升，而住宅和商业营业用房销售均价同比增幅均回落，其中商业营业用房回落较为明显。

　　3、全国商品房待售面积继续上升，库存压力进一步加大

　　3月末，全国商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。

　　3月末，商品住宅待售面积同比增长45.5%，而一季度商品住宅销售面积同比增长41.2%。随着调控政策在地方的逐步推进和落实，商品住宅销售有所下降，同比增幅开始低于待售面积的同比增幅，近期商品住宅库存压力有所上升。

　　五、房企资金同比增幅回落，其他资金占比上升明显

　　一季度，房地产开发企业到位资金26962亿元，同比增长29.3%，增速比1-2月份回落4.4个百分点。其中，国内贷款5172亿元，增长19.8%；利用外资127亿元，增长13.6%；自筹资金10120亿元，增长13.6%。

　　从开发企业资金来源的构成分析，一季度，国内贷款占19.2%；利用外资占0.5%；自筹资金占37.5%，其他资金占42.8%。

　　其他资金占比上升明显。一季度，国内贷款和企业自筹资金占比均有所下降，而其他资金占比则明显上升。显示近期在货币政策未明显放松以及其他融资渠道未有效开拓的情况下，依靠销售回款等其他资金来源依旧是房地产企业重要的融资手段。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 刘卫卫 朱光