房地产开发商“曲线”融资 信托遇冷地产基金加速成长

　　大智慧阿思达克通讯社4月17日讯，房地产信托面临新兑付期的到来，加之在楼市调控政策的压力下，房地产信托正在慢慢放缓脚步。3月份数据显示房地产信托募资遇冷，而近期多家上市开发商纷纷成立地产基金另谋融资渠道，多因素显示地产企业融资风向正开始变化。

　　据用益信托网数据显示，2013年3月份房地产共成立62款房地产集合信托产品，共募集资金125.03亿元，也创下了2012年11月份以来的最低单月募集规模。

　　对于这一现象，一位中融信托人士向大智慧表示，房地产信托募集规模的下降原因可能是多方面的，近期房地产信托频繁违约、国五条的出台等因素导致投资者对于房地产信托选择更谨慎，另外房地产信托兑付高峰期的临近也使得市场的忧虑进一步放大。

　　据统计，2013年房地产信托面临兑付本息达2800亿元，远超过2012年的兑付本金额的1759亿元。其中，兑付顶峰将出现在2013年第二季度，届时全国房地产信托兑付的总规模将达到1301亿元。

　　在房地产信托募集不理想的时期，房地产另一金融产品房地产私募基金却开始进一步走俏，经大智慧整理，近期有中弘股份（000979.SZ）、阳光城（000671.SZ）、新城B股（900950.SH）、华远地产（600240.SH）、万通地产（600246.SH）等地产上市公司纷纷发布公告与金融机构成立房地产基金管理公司，谋求地产融资新渠道。

　　根据资料，国内房地产人民币私募基金真正起始于2010年，但在近两年得到了飞速发展。清科研究中心的数据显示，2012年共有94支私募房地产投资基金完成募集，比去年同期增长近40%，同时房地产投资案例数量达80件，比2011年增加了18件。

　　房地产基金和房地产信托同样作为地产开发商银行体系外的融资渠道，但又存在明显不同。

　　上海全地投资中心基金投资总监陈毓明解释，房地产基金相对于房地产信托优势和劣势都很明显，房地产信托不用缴纳所得税，对于开发商来说融资成本相对较低，但缺点在于只能参与单一项目，且不能拿地，而房地产基金要缴纳20%个人所得税，且融资成本较高，但其优势在于运作灵活，可以同时投资多个项目。

　　但房地产基金的高额融资成本是开发商绕不开的难题，陈毓明表示，目前房地产基金的收益率约在10%-12%左右，而算上管理费等费用，开发商的实际融资成本约在18%-20%，而目前市场上开发商的平均融资成本约在10%左右。

　　对于为什么开发商愿意选择这种成本贵了近一倍的融资方式，用益信托高管表示，近期房地产市场好转，而银行信贷额度有限导致开发商有些项目信贷或者信托难以过审，资金饥渴导致开发商转投基金这种发行简便但成本高昂的渠道。

　　另外,战略模式的驱动也是一个重要原因，“房地产信托项目前期周期约在2-3个月，而房地产基金只需要1.5-2个月就够了。”陈毓明表示，这也是房地产基金一个较大的吸引力，尤其对于那些高周转的企业。

　　陈毓明认为，目前房地产基金仍处于粗放增长阶段，模式仍以债权基金为主，但展望未来，收益率会逐步下降，而模式也会逐步向股权基金转型。来源大智慧阿思达克通讯社)