私募基金潜入：房企直接融资慢热

　　本报记者 苏丝 上海报道

　　一年时间不到，歌斐资产在房地产领域投资已大约有100亿，主要目标群体是在一二线城市的品牌开发商。

　　4月15日，新城控股（01030）宣布，子公司上海新城万嘉房地产拟与芜湖歌斐资产管理（歌斐）合作，由歌斐安排的私募房地产基金和上海万嘉，共同投资于上海市嘉定区嘉定新城A06-1和A06-2地块。项目公司注册资本为6.2亿元，歌斐基金将投入约5亿元。

　　据了解，目前歌斐投资合作伙伴包括阳光城控股、华远地产、证大房产等等。

　　在这一波房地产基金潮中，歌斐资产的脚步并不是最快的。复星集团旗下智盈投资成立于2009年，星浩资本成立于2011年。智盈投资执行董事董伟海透露，智盈投资去年开始研发结构性产品，做债权和股权相结合的模式。

　　房地产直接融资与私募基金的结合，缘于融资模式的改变。

　　歌斐资产合伙人谭文虹日前在中欧校友地产协会2013年年会上称，歌斐投资做地产金融最大的体会是，在资金投资和项目收益这两个点上找平衡。“房企发展到最后无非就是三大块：资金、运营和土地。”谭文虹说，房地产投资其实就是金融投资，歌斐是金融公司，必须选择好交易伙伴，在房地产领域就是要选择与品牌开发商合作。

　　谭文虹表示，地产本身70%以上的属性是金融，基金投资的范围比较宽泛，住宅、商业包括工业地产都会关注，不同发展阶段的高增长业态都可能成为歌斐的投资目标，当人均GDP达到3000-4000美元的时候，住宅是发展最快的业态，也是歌斐的投资目标。

　　阳光城控股总裁陈凯指出，此轮房地产调控的趋势很明显，就是去杠杆化、去投资化。这也是近两年房地产企业产生大量负债的原因。这个时候房地产基金的出现，对房地产融资结构的完善是有帮助的。有些中小型开发商也试图转型介入房地产金融。

　　房地产企业的格局正在明显变化。陈凯以去年全国商品房6.4万亿的销售额为例分析，前20强房企占了17%-18%，估计5年以后总销售额达到10万亿，前20强占比会达到20%，即2万亿，平均每家2000亿左右，其中前三名，每家3000亿、4000亿都有可能。今年5家房企超过500亿是铁定的。很显然，第一、第二、第三梯队的界限会日益分明。

　　强者恒强的时候，小企业如何考虑与资本市场结合的融资策略？阳光城是小企业，按照过去的模式发展，市场份额只会越来越小，但房地产基金的出现，将改变既往的融资格局和发展路径。“10年以后，市场一旦大幅度调整，现金流转不过来，重资产公司的土地储备是要出问题的，土地资产某种程度上来说就成为毒药。这时候就会出现轻资产模式的房地产企业。”陈凯说，歌斐就相当于轻资产管理公司。通过与轻资产公司的合作，阳光城找到了一个可以加速扩张的良好路径。

　　借助地产基金，一些中小房企可以获取更多的资源。陈凯举例说，阳光城与歌斐合作的第一个项目在厦门，去年6月5日拿的地，楼面价3500元/平方米，6个月就做到开盘，第一批别墅全部卖光，一天销售额7个亿。本来4月份准备开卖第二期，但项目旁边4月12日出让了一块地，楼面价7000多元/平方米，一年不到，地价翻了一番。“如果按照传统的做法，可能就不卖了，等升值，但我们跟基金合作，是2+1，必须要周转起来，靠运营挣钱。”

　　有些基金经理认为，随着商业地产日趋受关注，商业地产金融将会出现较大投资空间。阳光新业副总裁吴尧表示，商业地产公司的发展路径从来与其融资模式密切相关，如果以开发住宅的思路做商业地产，就只有选择零售，如SOHO中国。否则，就必须引入注重长期回报的资本，但这种模式是那些做惯了住宅的开发商不屑于做也做不好的。如果有雄厚的商业地产基金作为支持，融资格局迥然不同，商业地产就将迎来真正的繁荣。 阳光新业过去6年与国际资本的合作，相当于一种类基金，所以很稳健。

　　作者：苏丝