温州楼市泡沫破灭：炒房客撤离 房价高台跳水(图)

　　“炒房客”撤离，温州楼市“高台跳水”，楼市开发也日趋冷清。本报记者王定昶/摄 没有一棵树能长到天上去，也没有房价是只涨不跌的：国外，底特律的公寓卖出了“皮鞋价”；国内，温州一些高档楼盘价格也被拦腰斩断，下跌一半还多。
　　3年前，温州房价一度领涨全国，高峰时甚至高出一线城市房价。时过境迁，如今，温州楼市泡沫率先被刺破，领跌全国，部分楼盘开始大甩卖。一些热衷住宅投资、投机的温州“炒房客”陆续“逃离”。

　　在全国一线城市房价上扬的行情下，温州房价“高台跳水”为许多房地产快速扩张的三、四线城市敲响了警钟。

　　无人接盘

　　两年前，温州市区有一个备受青睐的大型高档楼盘“中瑞公园大地”，总建筑面积约15万平方米，坐落在市区划龙桥边，依绿傍水，紧连着白鹭公园和温州母亲河“温瑞塘河”，是市中心“最后一个水景房、公园房”。2011年该楼盘首期房价为每平方米46000元，不过，这样的开盘价并没有持续多久，随着“史上最严”“限购、限贷”政策的持续影响，从有价无市最终变成降价求量。到了2012年，该楼盘房价逐步降至每平方米36000元。

　　除了“中瑞公园大地”、“国际豪庭”等市区楼盘均价普遍比2011年下降20%还多。

　　大幅降价，似乎成了温州楼市的唯一主题。最有代表性的楼盘是“中梁·国宾1号”，它于2012年4月开盘，为了推销“墅式房”，在当地媒体打了整整一年的广告，90平方米的中小户型均价为每平方米23000元。业内人士说，如果不是楼市调控，每平方米没有4万元根本拿不下来。

　　官方统计数据也证实了温州房价下跌的事实。国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中，温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位；2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，继续领跌全国。记者梳理发现，自2012年初以来，温州一直是全国70个大中城市中领跌的城市，2012年下半年到2013年初，当其他城市楼市转跌上升时，温州成为仅有的房价下跌城市。

　　受新房价格下跌影响，温州的二手房市场也出现较大跌幅。曾经的精品楼王“绿城·锦玉”，2009年市场均价一度飙升至每平方米8万元，受到炒房客热捧。然而，随着调控来袭，新房跌价，这个昔日楼王的二手房价格一路狂跌至45000元。市区其他二手房也总是问者众、买者少，大部分跌幅在30%左右。

　　土地市场萧条再次印证温州房价跌势难以挽回。2012年下半年，温州市政府曾邀集多家开发商，一度提出推地3000多亩的庞大计划，然而楼市乏力导致这场引起轩然大波的推地计划没有下文。

　　几乎所有人对温州楼市都表现出悲观，“投资客撤走了，无人接盘，过度投资吹起的楼市泡沫便破灭了。”

　　先破的泡沫

　　2013年3月28日，温州金融改革满周岁，与一年前获批金改试点相比，温州金改一周年显得异常平淡，甚至有几分落寞。就在此时，温州“炒房团”偃旗息鼓、房价“跳水”的消息不胫而走。许多关注温州金改的专家将这两者联系起来：金改一年，“钱荒”依旧考验着温州，以投资支持的温州楼市，率先倒在金改行进的路上？

　　抽出资金，投资客撤离，这是温州房价跳水的直接原因。中国指数研究院研究员曹旭东认为，温州房价率先下跌，和当地的经济形势不无关系，经历了2011年老板“跑路潮”，温州企业经营情况一直没有明显好转。由于此前当地企业大肆扩张、涉足房地产，当持续遭遇盈利难、“钱荒”出现，企业必然会最先从楼市撤离以缓解资金压力。这无疑就推倒温州房价下跌的第一张多米诺骨牌。

　　“三线城市，一线房价”这是温州楼市过度投资的最好写照。“全民炒房”曾是温州楼市的一大奇观。丈夫办企业，辛苦经营一年，不如妻子炒房两套。温州炒房团曾经遍布全国，而当地楼市则首当其冲被热炒。2009年温州房价几乎翻一番，那时，但凡有几十万、几百万闲钱的人，都会买上四、五套房，不少人盲目跟进，资金不够就与亲朋好友合伙买，卖出后按比例分红。

　　温州中小企业促进会的统计数据称，2008年～2010年，温州在房地产市场的投资规模约为1000亿元，而历史最高峰达2000亿元，温州民间借贷约六成进入楼市。

　　温州楼市的这种过度投资为房价高位下跌埋了伏笔。如果不是楼市调控导致风向骤变，温州楼市的过度投资或许还能运转几年。2010年楼市调控后，市场处于徘徊、冰冻阶段，快速流转的资金被套在楼市。“去投资化”的调控政策，第一个中招的就是温州。温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析认为，前几年，温州的楼市靠“投资化”抬起来，现在国家高压政策“去投资化”，温州楼市自然会一夜间缩水，最终反映在价格上一路惨跌。

　　一些分析人士指出，温州之所以会在调控中率先领跌，是因为温州楼市在前几年狂飙猛进，环境和资金的双重优势导致房价在全国领涨，正因为此，温州楼市比其他地方泡沫更大。一旦调控常态化，泡沫率先被挤压，震荡也最大。

　　去投资，温州又是先行者

　　2012年下半年，随着土地市场活跃，北京、上海、广州、深圳楼市率先出现价格上扬行情。此后，其他二、三线城市纷纷跟进，全国大中城市房价出现普涨行情。而温州是例外，从目前的情况看，仍处于下跌通道。

　　分析人士指出，楼市泡沫一旦破裂，就会处于长期的颓势之中。支撑温州楼市的投资需求由于各种原因已经离场，房价只会一路下跌。而从楼市实际表现看，目前温州楼盘尽管已经大幅降价，但仍有价无市，即便房价下降三分之一，接盘者依旧寥寥。

　　与北上广深等一二线城市不同，尽管是改革先发地，但温州楼市具有封闭性，外来购房者几乎可以忽略不计。除了能够炒房的温州本地人外，聚集在温州的外来人群主要是务工者，在温州购房的可能性很低。两极分化严重、缺少中间阶层，这种消费结构决定了温州楼市不存在长期上涨的基础。当投资客撤离，楼市资金支撑薄弱，下行趋势就会很明显。

　　分析人士指出，温州房价大跌，为许多三、四线城市敲响警钟。“许多三、四线城市都面临同样的问题，只是没有温州如此明显而已。”这些地方和温州一样，楼市存在较强的封闭性，投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。一旦投资客离场，结局和温州一样。

　　当人们还在争论中国楼市有没有泡沫时，温州楼市房价“跳水”表明，充满投资的房地产市场难以为继，泡沫终究会被挤破。“国五条”及地方实施细则拉开新一轮楼市调控大幕，“去投资”仍是重要方向，从这点看，温州楼市不失为先行者。来源《国际先驱导报》)