项峥：温州房价环比下降不会是孤例

　　项峥（经济学博士）

　　4月18日，国家统计局发布3月份全国70个大中城市住宅销售价格数据，其中唯一出现新建商品住宅价格环比下降的城市只有温州。随着“国五条”地方细则陆续公布并实施，其政策效应将会逐步显现。中国“炒房”发源地之一的温州出现房价环比下降，应该不会是一个孤立事件，对未来房地产市场走势或许有些许启迪。

　　虽然温州是一个二线或三线城市，但温州房价早于全国开始上涨，涨幅惊人。改革开放以后，温州小商品经济的快速发展，富裕了周边县市的部分人群，引发了城市住宅的旺盛需求。1997年，温州新城住宅价格不到2000元/平方米。但从2001年开始，温州房价出现较大幅度上升。2005年，温州中心区域房价单价率先突破万元，这一价格在北京可以购买相同区位的房子。2008年，受国际金融危机影响，温州房价有所回落。2009年后与全国绝大多数城市房地产市场一样迅速回暖。到2010年时，温州市区房价在3万元/平方米之上，已经超过北京、上海等一线城市中心相同区位房价。

　　温州房价上涨过程中，投资、投机性住房影响巨大。21世纪初，温州小商品经济发展开始面临困境，一方面是产品附加值不高，竞争激烈，盈利能力迅速下降；另一方面是技术创新不足，没有形成新的产业集群。随着企业经营难度增加，一批企业主转向房地产炒作。而房地产炒作引发的财富效应，又吸引大量产业资本进入房地产市场，民间资本积极介入，迅速吹大了温州房地产泡沫，从而埋下了温州经济下滑和房价崩盘的种子。

　　应该看到，温州房价下跌，虽然与全国其他城市相背离，但有深刻的经济因素。房地产行业具有金融属性，房价运行存在虚拟成分，需要实体经济的强大支撑，方能保持稳定。后国际金融危机时期，我国宏观经济下行压力不减，经济增长中枢明显下移，居民收入增长放缓，事实上已经难以支撑过高房价。2013年一季度我国GDP增长7.7%，低于市场预期；城镇居民收入实际增长6.7%，低于上年同期3.1个百分点。在任何房价估值模型中，都不能不考虑宏观经济环境和微观经济主体收入增速。比如一套房产，动辄五六百万元或上千万元，已经明显高于普通人群的承受能力，很难说这样的房价没有泡沫。即使仍有人购买，也很大程度上是“击鼓传花”的游戏。

　　世界上没有只涨不跌的商品。作为商品的住房，自然也不应该会是例外。东南亚国家都经历过房价暴涨暴跌的历史。我国也曾经出现像海南这样房地产泡沫破灭的惨痛教训。从各国房地产市场运行走势来看，凡房价涨幅明显偏离经济增速而过快增长的国家和地区，都将会在经济规律作用下，出现房价崩盘的大概率事件。中国房地产市场也不应该会是例外，从这个意义上说，温州房价环比下跌不会是一个孤例，只要房地产调控继续严格实施，房价下跌的城市必然要增多。

　　当然，预测房价何时下跌，更像是在赌博。比如过去上证指数在6000点左右的时候，很多机构预测指数会一飞冲天，直上万点大关。没想到半夜鸡叫，之后股指跌势如潮，至今还在2000点左右艰难挣扎。由此可见，要想对房地产市场保持一个理性的心态，是一件多么困难和难能可贵的事情。

　　作者：胡浩