北京楼市“限价”:涨价、高价项目不批预售证

　　“我们的项目将是北京首个实现PM2.5室内监测的项目，除了实现室内恒温恒湿外，还会做到恒氧恒洁。”4月12日，位于北京大兴西红门区域的鸿坤·林语墅项目总经理侯守超如此介绍，他似乎因其项目对PM2.5的净化率达99%而颇感自豪。

　　然而，就在两天前，北京市住建委主任杨斌公开表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，“如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。”

　　这预示着，继严厉的“限购”之后，北京商品房市场将进入更为严苛的“限价”时代。

　　像林语墅这样由成本增加导致预售价格高企的项目，在北京新的“限价”政策面前，将陷入尴尬境地。

　　“限”字当头

　　4月10日，杨斌在解读“国五条”北京细则时称，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不予发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等。

　　“据我了解，高价楼盘申请预售证的将一律不批，具体的标准是，相比项目前期预售价格提价的不批，申请价格明显高于周边项目价格的不批。”一位不愿透露姓名的开发商对《第一财经日报》记者称。

　　有消息显示，目前龙湖时代天街、保利春天里、金融街·融汇等多个项目因有涨价要求，迟迟没有拿到预售许可证。

　　“如果因为限价拿不到预售许可证怎么办？”面对这样的问题，侯守超表示：“我们目前是希望能够保留住项目PM2.5室内检测的这一特色，如果预售证批不下来也没有更好的办法，我们原打算6月开盘，只能把开盘时间往后拖。”

　　即便面对高价难以取证的政策形势，维持价格的坚挺，似乎是包括林语墅在内的开发商们的共同选择。

　　4月12日，在北京春季房展会上，东亚新华地产营销总监贾玉鹏就表示，在新政的影响下，房价至少在二季度是需要平稳的。但被问及旗下项目是否会在此期间优惠促销，贾玉鹏却给出了否定的回答。在房展会现场的万科、金隅、中铁建等开发商也都作出了同样的选择。

　　逆市场化？

　　“不仅自住和改善性住房，高端商品房也在通过发预售证环节进行管制。也就是说，各类商品房都回归到了管制。”兰德咨询总裁宋延庆认为，限价是逆市场化的强行管制，“这种强制限价带来的严重影响是，企业投资意愿或信心指数会降低，进而导致未来供应减少，房价上涨压力更大。”

　　北京市住建委网站的数据就显示，截至4月17日，包含期房和现房在内的北京商品住宅库存量为63997套。

　　“6.4万套的库存，创下自2006年开始网签以来的历史最低，供求关系空前紧张。”亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然“国五条”令购房者预期有所降低，但刚性需求依然旺盛，北京楼市供不应求的市场局面也并没有改变。

　　“供不应求使得一些开发商仍在谋求涨价，但在取得预售许可证的环节却面临着严格的价格管制，拟售价格不能超出上一期成交均价。”郭毅分析，为了应对政策变化，开发商不得不由以往在项目营销环节中通常采用的“低开高走”，逐步推高项目价值与利润的方式，改为“高开低走”，首先推出位置、户型更好的产品，一方面昭示项目的产品优势促进销售，另一方面也为后期取证价格留出空间。

　　“此外，原本计划毛坯销售的项目，开发商可能会增加精装修，作为提高拟售价格的合理依据；而原本精装修的项目，由于受价格管制不允许提价，开发商可能会出于压缩成本的目的改为毛坯销售。”郭毅表示。

　　不过，中原地产市场总监张大伟则认为，一线城市在不改变集聚过多资源的情况下，对全国精英人士的吸引力依然强劲，由此，解决高房价的唯一办法依然是“限”，“从之前的限需求到配合行政限制开发利润将成为常态”。

　　作者：阴雪来源第一财经日报)