量跌价涨 分析称4月楼市低迷只是短暂假象

　　一个被很多人忽略的事实是，尽管成交量出现了大幅度的萎靡，在价格方面并没有下滑的迹象，并且仍有20%的热销楼盘在新政出台后出现涨价现象。

　　阳光家缘数据显示，4月份前两周广州楼市在清明长假以及新政影响下，网签量出现近五成的萎缩，发展商及买家的观望情绪较浓，“国五条”细则发布半个月后，广州一手房网签大跌近五成，不少买家惊呼“国五条”真的是“狼来了”，延续了近一年的市场热度有望消退。然而笔者认为，目前的市场低迷只是短暂的假象，市场很有可能在房企的“五一”期间集中推货后恢复热度。

　　4月的市场低迷主要由两大因素决定，首先是买家的提前入市，“国五条”细则发布后，不少人为了抢在新政之前买房，不惜缩短了看房周期，让三月成了一个交易井喷月，这一波购房客入市之后，市场需求稍显不足，四月的暂时低迷也就不足为奇。另一方面，四月以后开发商推货的减少也限制了成交量的维持，广州人向来没有在清明期间买楼的习惯，因此主导一手楼市的开发商也没有在此期间推出重磅产品，而传统的销售淡季“五一”黄金周又即将到来，开发商显然有理由将重点项目和更加实用的优惠政策留到那时。

　　可以看出，决定市场低迷的这两大因素都带有明显的季节性，目前二手房交易市场陷入委顿，如果20%税收政策全面落地，二手房租价将进一步提高，逼迫一些租客去买房，成为新的刚需人群。可以说一手房购房的动力将始终存在并一直延续，需求的恢复只是时间问题。另一方面，房企的集中推货高峰“五一”黄金周即将到来，市场供应也即将恢复，被“国五条”的细则打乱的供求关系将在短时间内恢复，那么市场恢复之前的热度也必然是指日可待。

　　一个被很多人忽略的事实是，尽管成交量出现了大幅度的萎靡，在价格方面并没有下滑的迹象，并且仍有20%的热销楼盘在新政出台后出现涨价现象。尽管政府已经提出了今年的房价上涨控制目标，暴涨不会出现。但“国五条”新政仅仅是作用于楼市的流通环节，在房源的供应上并没有增加，保障房的政策和实行也没有根本的变化，因此市场的总体需求并不会因为“国五条”以及其后续政策的出现而减少。购房客的居住需求将很大程度上决定楼市的成交量，可以预计的是，一旦房企在“五一”前后掀起推货高峰，市场将重燃从去年3月开始的热度。

　　目前，市场最大的不稳定因素仍是政策因素。“国五条”中提到的20%税收政策究竟何时在广州落地，会不会真的落地，都将一定程度的决定二手房市场的走势，也将间接影响一手房市场的购房情况，合富置业发布的报告显示，具体来说，若出证时间未满5年的物业，二手税费增幅约相当于楼价上涨5%左右。一旦这项政策真的实施，无疑将进一步提高置业门槛，带来的后果可能有两个：一种可能是让市场回归一年前的寒冬，但调控政策三年来积压的大量刚需购房客还远没有消耗完，在房价稳步微涨的情况下让他们保持观望可能性非常低；另一种情况是诱发购房客的追涨心理，造成房价的非理性上涨，这是政府和普通购房客最不愿意看到的。因此在这些情况真的发生之前，政府应该更仔细的权衡“20%”的具体政策发布的时机和执行的方式。

　　蒋哲 来源南方日报)