冯海宁：购房者承担个税折射楼市扭曲

　　冯海宁

　　近日，有媒体报道北京已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，28万元个税由买房者承担。值得关注的是，按照政策规定，本应由卖房者承担个税。显然，买房者承担28万个税，不是个案，将是普遍现象。

　　在地方版“国五条”中，北京版本不仅严厉而且详细。以个税为例，其他地方细则要么不涉及20%个税，要么个税规定不具有可操作性，而且“国五条”落地后据说多个地方个税仍按老办法执行。反观北京市，不仅“20%个税”征收规定相对明确，而且已经正式实施了新规定。这表明北京市的调控决心。

　　不过，从北京个税政策实施情况来看，并没有严格按相关规定执行按规定，卖房者获利了，个人所得税应该由卖房者来承担，但结果却是由买房者承担了20%个税。如此一来，“卖房征收20%个税”政策就演变成了“买房缴纳20%个税”，完全变味了，非但没有让获利者缴税，反而增加了买房者负担。

　　一般来说，二手房购买者大多数是刚性需求者，而部分卖房者则是投资投机者。如果“20%个税”由买房者来承担，等于误伤了刚需。尽管征收“20%个税”有利于遏制二手房价格疯狂上涨，但买房者承担个税的现象并不是我们希望看到的。能否纠正这种现象，或者如何纠正这种现象，需要深刻反思。

　　事实上，“国五条”刚出台时舆论就普遍担心“20%个税”会转嫁给买房人。对此，住建部负责人在全国“两会”期间表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。然而，至今并没有出台实质性的保护措施。

　　既然“20%个税”转嫁给购房者属于严重违规，按理说，严重违规就应该受到严厉处罚，以“杀一儆百”。但应该处罚谁呢，是具体经办部门还是卖房者？而且，既然承诺出台保护购房者利益的措施，为何又迟迟不见行动究竟是嘴上说说而已，还是因为这种保护性措施根本无法实施而不出台呢？

　　在笔者看来，购房者承担个税是楼市扭曲的一种折射，涉及三个方面：其一，供需关系不平衡导致个税转嫁。由于一线楼市目前还是卖方市场，即卖房者说了算，买房者只能来承担个税。如果不改变供需失衡，不仅“20%个税”会被转嫁，房产税“扩围”后也会被转嫁。而税收被转嫁之后，就达不到调控、调节应有的目的。

　　其二，政策设计似乎存在漏洞。房价之所以疯狂上涨，主要原因在于供小于需，这个问题早就很明显了。但在设计“20%个税”政策时，似乎没有充分考虑到供需失衡、个税容易被转嫁这个现实。如果充分考虑到这些现实问题，应该在“国五条”中就有预防政策走样的相关措施，以避免转嫁个税。

　　其三，房屋中介扮演不好角色。尽管供需失衡是个税被转嫁的主因，虽然由买卖双方协商谁缴个税，但由于二手房交易大多通过中介机构，中介机构为了促进交易获得利益，往往就会扮演不太光彩的角色，譬如，忽悠买房者承担个税。据悉，中介行业协会打算引导买卖双方各承担一半的个税，笔者认为恐怕没有多少实际效果。

　　毫无疑问，楼市供需失衡不仅导致房价上涨等问题，而且给宏观政策调控楼市制造了不少麻烦。所以，宏观调控必须围绕供需失衡做 “文章”，既要让土地供需平衡，也要让房屋供需平衡。然而，“国五条”细则落地首周，十大房企半月拿地开支高达190亿元，购地热情丝毫不减这至少说明宏观调控还没有让开发商心态平衡。