经济学家解析房价：降价误读 稳价才是真目标

　　自今年3月1日国家出台20%个税严格开征、扩大限购等杀伤力巨大的新规之后，房地产就成为都市里最热门的话题。然而与以往历次调控的迅速落地不同，除北京积极行动之外，其他城市的地方细则实质性内容都不多，这一动一静为何反差巨大？20%个税严格开征后，北京一位卖房人却将28万元税款悉数转嫁给买房人，调控会不会成为涨房价的诱因？昨天，十位重量级经济学家对房价、个税、房产税等众多热点话题进行了全方位的解析。

　　热点之一 房价

　　十年九调，房价为何还是往上走？

　　有媒体统计，从2003年起到2013年的“国五条”，国务院常务会议10年来9次调控房地产市场，但房价却一直走高，房价为何像难以驯服的野马，总是管不住？房地产市场调控该如何吸取教训，避免走回过去的老路？

　　降房价是误读，稳房价才是真目标

　　贾生华认为，其实老百姓和媒体对于房地产调控有一个误解，调控的目标到底是什么，是让房价降下来吗？实际上不是这样。这10年来，所有的文件出台都是说抑制房价过快上涨，或者稳定房价。房价合理回归的提法并没有出现在文件里面。包括今年的国五条都是说要稳定房价的目标。有人因此称，这不是降房价的目标，这是涨房价的目标，这反映了一个理解上的偏差。实际上国家目标本来就是要稳定房价，不要让它过快上涨。能做到这一块，就已经很不错了。

　　房价难降是房地产的责任太多

　　为什么房价难降，专家们认为原因很多，很大程度上是因为房地产业对国民经济的影响很大，在抗击亚洲金融危机和世界金融海啸之时，房地产都起到了“救经济”的作用。陈东琪认为，客观地看，房地产至少有四大功能。一是从稳增长的角度来看，房地产的投资量非常大，对拉动宏观经济起到了很大的作用。第二，房地产是一个劳动密集型产业，对就业的贡献功不可没。第三在经济快速发展过程中货币投放量是很大的，房地产分流了一些资金，使之不进入商品消费领域，对控通胀、稳定CPI还是起了一定的作用。第四，房地产对财政的贡献很大。

　　儒家文化导致人们对房子有特殊情结

　　房价为什么不理性，除了经济方面的原因，刘桓认为其中还有一个重要的因素是文化传统。“我们是儒文化，农耕文化，重视不动产，树高千丈，叶落归根，中国人对房地产有特殊的情结，和欧美不一样。纽约人比北京人有钱得多，但纽约的住房自有率是41%，北京是86%。不仅中国，凡儒文化圈的国家和地区，房价都高。比如两岸四地，还有马来西亚、韩国、日本等等。日本房地产最高的时候，有一种说法是把东京卖掉可以买整个美国，把日本卖掉可以买八个美国，美国像牛那么大，日本像蚕那么大，一条蚕可以买八头牛，没有泡沫才怪呢。”

　　经济增速放缓时，房价就会跟着降

　　房价难降，但是不是真的不会降呢？专家们认为也未必。陈东琪认为房价下跌有三次：第一次是1989年、1990年，经济下去了；第二次是2008年、2009年上半年，经济也下去了；下一次他估计是在2018年，经济增速会回落到6%以下，房价自然下跌。“不要想在经济上升的时候去降房价，CPI上涨，人民币币值上涨，土地价格涨，什么都在涨，你让房价下跌可能吗？”

　　热点之二 调控

　　本轮调控是“最严版”还是“温和版”？

　　3月底，有30多个城市公布了 “国五条”实施细则。然而，细心的人们发现，不少城市的落地政策都是微博体、“一句话调控”。除了北京等个别城市之外，“国五条”的20%个税、扩大限购等严厉措施在各大城市均未得到实质性实施，“国五条”会不会遭遇“软着陆”？

　　房地产的泡沫总有一天会破掉

　　刘志彪认为，从各地的国五条细则能看出一个现象，不少地方并不是真正想调控房地产，“地方政府对房地产的依赖，使得其既是调控主体，又是利益主体。包括这次实施细则都是温和的，还没有进入真正的调控。只是把价格增长的势头缓一点，银行也好，地方也好，拥有房产的人，大家都高兴。但是这个游戏玩不长，总有一天房地产的泡沫要破掉。”

　　一把钥匙难开调控之门

　　裴长洪形象地说，目前政府希望调控是一把万能钥匙，来打开稳定楼市的大门。可这把锁有很多锁眼，有的是机械的，有的是密码锁。市场主体利益多元化，有房的人，没房的人，政府，开发商，就导致了预期的多元化。影响市场的因素也多种多样，有文化因素，有社会因素，也有价格因素，非常复杂。从国五条出台的背景来看，应该是政府希望将房价压一压，但政策设计时有没有详细论证？会不会忽略掉别的因素？比如说假离婚的问题有没有考虑到？会不会因为仓促出台，而遇到一些抵触，导致执行不到位？

　　调控要管住土地和钞票

　　沈明高指出，调控要有效，需要解决三个问题。一是货币流动性和经济增长的关系，“过去十年房价涨幅这么高，跟大量资金的投放和货币流动性宽松是有关系的，因为钱会跑到楼市，从而推高房价。”其次是民间投资渠道要增加，“政府打击房地产的投资性和投机性需求，但百姓的钱放在什么地方，放银行吗？”此外，一个国家对于房地产的依赖程度跟创新能力成反比。“如果我们真正实现房地产调控，经济马上就会放慢，再搞一个刺激计划吗？”提高了国家的创新能力，自然会减轻对房地产的依赖。

　　吴柏钧也建议“政府管两段”，除了把钱管好，还要把土地管好。

　　建议中央管考核，地方管调控

　　对于调控，专家们建议还是要多用市场的手段。王洪卫指出，“真的要调控，我建议中央政府负责市场机制的建设，调控的落脚点要变成地方政府。中央政府给地方定考核目标，地方政府来具体实施调控。”他认为，全国各地的楼市发展水平差异很大，北京、上海的户均住房是0.8套，但全国平均户均已经超过了1套，三四线城市可能达到1.05套。城市的供需状况完全不一样。全国一刀切已经做不到了。让地方政府在中央考核前提下，分化调控的措施，是比较合理的。

　　热点之三 个税

　　20%个税，会不会成涨房价的诱因？

　　20%的个税被称为是史上最严厉调控措施，但是争议也从未停止过，既有对政策合理性也有对其可行性的质疑，目前除北京真正严格执行外，大部分城市仍在观望。20%个税从技术层面上是否可行，全面推开，会产生什么样的影响，会不会导致二手房的崩盘？

　　现在开征还不是时候

　　对于20%个税，与会专家们多不看好，认为这一征税方式虽不是新事物，2006年就已经提出，但一直搁置。现在重新执行，一方面是有没有必要，另外，能不能起到调控的作用也不一定，有可能因增加成本转而推高房价。

　　吴柏钧以烤鸭做比喻，他认为20%个税不是不能征，但是“太早了”。“中国老百姓私人财富的比例还是太小，就像一只不太肥的鸭子，烤一次还可以，不会焦，但是三次就不行了。个人所得税到底是什么目的，政府其实还是没太想明白。”

　　买卖环节征税容易被转稼

　　刘桓认为，所得征税20%，其实严格说起来不可怕。“因为所得税是在买卖环节当中实现，所以这个税是可以转嫁的，就是你付还是我付。看到媒体上说，北京首次实行史上最严格的政策以后，有人交税了，交税结果是经过双方协商，是由买方承担，因此这个税收毫无疑问就变成了房价上涨的一个因素。所以这也可以解释了，很多经济学家说十年九调，房价越调越高，所有加在交易环节的税收最终都会变成房价上涨，这是我们几十年来，搞中国房地产调控一个基本的教训。”来源扬子晚报)