我国首个限价房业主遭“入学难” 开发商承诺未兑现(图)

我国首个限价房业主遭遇“入学难”

　　引名校承诺未兑现开发商诚信受质疑

　　
　　3月22日,中央文明委在京召开深入开展道德领域突出问题专项教育和治理活动电视电话会议。会议强调要着力解决诚信缺失、公德失范问题,在全社会形成良好道德风尚。为了给诚信体系建设营造良好的舆论氛围,本报从今天起,将陆续推出《诚信观察》专版,围绕政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设展开报道,请读者留意。

　　我国首个限价商品房位于北京市房山区的中国铁建长阳国际城,继去年年中曝出“质量门”事件后,而今又因“入学门”而陷入诚信危机。

　　近日,《法制日报》记者接到长阳国际城业主爆料,称购房时开发商曾承诺引入北京小学、北京四中等一系列优质教育资源,将来业主子女可以享受到“一站式无忧教育”,如今,离小区仅一街之隔的北京小学长阳分校已在建设中,而业主却被物业数次告知:其子女可能被划到长阳镇上一所距离遥远的小学就读。

　　“开发商的名校承诺,难道只是为了吸引我们买房?”业主们纷纷指责开发商虚假宣传,欺骗购房者。

　　4月11日至15日,《法制日报》记者对此事展开了为期五天的调查。

　　售楼广告宣称

　　引进北京小学等优质教育资源

　　北京房地产业内赫赫有名的“CSD长阳半岛”,位于房山区长阳镇,根据官方宣传口径,这里是房山区重点打造的中央休闲购物区,也是房山“未来十年内的发展重点”。

　　4月12日,记者来到长阳半岛。这片被寄予厚望的地块正呈现出一片繁忙景象,到处都是堆成的小土山和正在修建的楼盘,塔吊云集,机器轰鸣,尘土飞扬。

　　长阳国际城是这里为数不多早已完工并入住的小区之一,其开发商北京正达置业有限公司(以下简称铁建正达公司),是中国铁建房地产集团(简称中国铁建)的全资子公司。2011年4月,长阳国际城这个全国首个“限房价、竞地价”的商品房项目开盘销售,均价在每平米12500元。由于价格相对有吸引力,2500多套房子一次性销售一空。

　　在长阳国际城小区门口,记者和业主李岩、张永、宋霞等人碰了头。李岩告诉记者,2011年他买了长阳国际城的房子,当时就是奔着“北京小学”这个响亮的名号来的。“当时的销售斩钉截铁地告诉我,只要买了他们的房子,孩子上北京小学长阳分校根本没问题”。

　　张永也回忆,当年买房时,他也问过销售学校的问题,销售说:“隔条马路就是公立的北京小学,这么近,你担心什么呢?”

　　几位业主都无一例外地表示清楚记得销售说过类似话。宋霞说:“长阳国际城是我们的首套置业,当时的同等价格在别处买房也没什么问题,如果不是受到北京小学的吸引,我们为什么非得跑到房山这里来买房子呢?”

　　李岩至今还保留着当时的售楼宣传彩页。记者看到,长阳国际城这份宣传彩页介绍:业主可享受“一站式无忧教育”,“品牌国企:中国铁建,世界500强核心企业,中国建筑排头兵”,“优质教育资源:京西南智库崛起,引进北京小学等优质教育资源”。

　　张永说:“光是北京小学这个名字已经够让我们做父母的心动了,再加上开发商是中国铁建这样有名气的国企,我们觉得这事一定很靠谱,没怎么犹豫就定了长阳国际城。这么大的企业,总不会骗我吧?”

　　没想到,结果却让业主们失望了。

　　生源统计开始

　　长阳国际城没接到通知

　　眼见着重点小学近在咫尺,又一天天地建设起来,李岩这些业主们说没起过任何疑心。但到了去年11月,房山区教委开始统计就读北京小学长阳分校适龄儿童的生源情况,通知发给了“万科长阳半岛小区”,而长阳国际城这边却没有动静。业主们坐不住了,就去问物业。一开始物业说不知道,后来回复说,孩子上西营小学。

　　西营小学隶属长阳镇,不但路程远,而且上学得穿越车水马龙的G107国道。业主们一下子就懵了。

　　张永说:“我们小区在这一带入住最早,孩子上学的需求也最迫切,和北京小学直线距离才一百米,完全符合就近上学原则,开发商又承诺过能上,怎么到头来就上不了呢?急得我直上火。”

　　无独有偶。今年3月中旬,附近的“首开熙悦山”小区数百名业主,也因为子女不能上北京小学而进行激烈抗议,称开发商首开公司“涉嫌欺诈”。

　　开发商解释

　　宣传彩页上有免责声明

　　在此之后很长一段时间里,刘岩告诉记者,开发商铁建正达公司都没有及时给予业主正面回应。

　　4月11日,张永告诉记者,就在四天前业主维权时,几位业主代表和铁建正达公司销售部门负责人员进行了面谈。在他提供给记者的这段录音中,记者听到,面对业主质疑,铁建正达公司的一位负责人杨雪征表示:“我们从来没有许过能上北京小学的承诺”。

　　对业主手中的彩页宣传,难道开发商也不认账么?记者随即拨通了杨雪征的电话。

　　记者:业主手中的宣传彩页上,中国铁建有引进北京小学的介绍你怎么看?

　　杨雪征:彩页上的这些文字不可以称为“承诺”,只是告诉购房者一个信息,即小区周边有这样的教育资源。就像告诉你小区周围将来会建沃尔玛,但如果沃尔玛是会员制的,那你最终能不能进沃尔玛消费,还得看你符不符合对方的规定。

　　记者:所以铁建就不用承担任何责任?

　　杨雪征:开发商在做售楼项目时,都会把周边的医院、小学等一一告诉买房者,这只是一种信息的介绍,不能和“承诺”划上等号,所以不能说开发商由此“涉嫌欺诈”要承担什么责任。

　　记者:当时铁建知道北京小学是由万科负责引进的吗?

　　杨雪征:当时我们拿到长阳国际城这块地的时候,只是知道附近有小学,也不知道谁会负责承建,但一定不是我们来承建,因为我们这里面就一块托幼用地,也就是说我们的职责只是要在小区里承建一所幼儿园,建设好之后就移交给政府,除此之外并没有配套小学。

　　4月14日,记者随几位业主,与铁建正达公司另一位负责人王宏伟会面,就入学一事进行沟通。在业主问及销售彩页上的北京小学介绍时,王宏伟表示,销售彩页上都是有“免责声明”的,如果硬是要揪住这一点说事,这次沟通只能是“打嘴仗”了。

　　在王宏伟这句话的提醒下,业主们在宣传彩页背面找到了一行小字:“开发商提示:本宣传资料所显示的全部信息不构成任何法律意义上的邀约和承诺。”

　　当天,王宏伟答应业主们,会配合他们加强与政府的沟通。而张永认为,这次会面没有取得实质性的进展,因为开发商之前已经表过同样的态,“但仅仅只是表态而已”。

　　房山教委透露

　　办学协议约定万科业主优先

　　房山区教委统计生源情况,一开始为什么只统计“万科长阳半岛”小区?记者调查得知:北京小学长阳分校建在万科集团开发的“万科长阳半岛”小区3号地上,是由万科与西城区教委、房山区教委签约后引进的。

　　这个协议名称为:《西城区教委房山区教委北京小学北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》(简称协议书),里面有这么一句:“北京小学原则上优先满足万科业主子女上学”。

　　4月13日下午,记者来到位于良乡西路上的房山区教委,发展规划科的贾忠科长和工作人员张玥接受了记者采访。

　　贾忠承认了协议书里“万科优先”的说法,并表示“这句话没有毛病”。他说,按照谁配建、谁负责的原则,万科负责建设这个小学,其业主就应该享有优先上学的待遇。“建这个小学,政府是出了一部分钱,但是万科也出钱了,人家引入北京小学,是有一部分投资在里面的,那他当然享有优先权。”但他表示不便向记者公开协议书的具体内容。

　　张玥也表示,只要在四华里范围内,合作协议书会优先满足万科三个地块的业主入学需求,然后再统筹考虑。“长阳国际城确实离学校很近,所以我们也在考虑如何把这件事做好。”

　　贾忠告诉记者,北京小学长阳分校目前尚未移交至区教委,因此,入学范围尚未进行明确的界定。区教委目前正在对相关生源进行调研,调研完毕后才会进行划片,汇报给区政府相关领导。“我们将根据四华里以内划分学区的标准,严格执行教育部的"就近上学"原则,不会出现"两里地外的孩子能来、半里地里面的孩子不能来"的情况,保证让每一个适龄儿童都能顺利入学。”(应业主要求，本文中李岩、宋霞、张永均为化名)(记者 王晓雁)

　　律师:入学宣传涉嫌误导 违反诚实信用原则

　　“一站式无忧教育”、“引进北京小学等优质教育资源”……开发商售楼彩页上的描述,是否如业主所言已构成欺诈?“免责声明”难道就是“护身符”,就能把责任撇干净?

　　4月18日,中国消费者协会律师团团长邱宝昌告诉记者,根据2003年最高法颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

　　“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”邱宝昌律师表示,“免责声明”未必真能免责,在这起事件中,如果长阳国际城业主能证明:就是因为这份销售广告作出了学校的具体说明和允诺、才导致自己订立购房合同,这种说明就属于要约,业主以此为由提起诉讼,那开发商将会有很大的麻烦。

　　北京百瑞律师事务所律师贾强之前也接手过几起开发商与业主的纠纷案子。他介绍,从以往诸如此类的纠纷案例看,一般而言,开发商对教育配套实施的规定早就清楚,对“引进优质基础教育资源”、“让孩子的成长赢在起跑线上”等广告,附上免责声明,很可能是在进行策划的时候,已作出了逃避被追责的法律风险准备。

　　根据广告法和《房地产广告暂行规定》,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗和误导公众。

　　贾强律师认为,如果最终长阳国际城的业主子女无法进入北京小学就读,开发商这种行为就构成了虚假宣传,涉嫌误导购楼者。“这不仅违反了社会准则中诚实信用的原则,也违反了公认的商业准则。”

　　“中国铁建作为央企的排头兵,应该积极履行社会责任,不仅要模范地遵守有关消费者权益保护、市场经济秩序等基本的法律规范,还要讲操守、重品行,保持高尚的道德伦理追求,对社会承担更大的义务。”贾强表示。(记者 王晓雁)

　　清华大学教授于安:教育均等化面前不存在任何优先

　　北京小学长阳分校是公立性质,属于社会公共资源,为何出现“优先”一说?4月17日,我国著名的行政法学家、清华大学公共管理学院博士生导师于安,就此问题接受了记者的采访。

　　“我想强调教育的一个基本原则教育均等化,主要就体现在社会成员接受教育的平等性上。这个原则,无论是十八大报告还是历届政府工作报告中都有重点强调。”于安表示,公立小学资源属于公共资源,这种公共属性决定了其本身排斥任何群体“优先”,决定了其不能被商品化、市场化,不应受到“赞助”、“承建”等任何商业因素的扭曲割裂。

　　“学校怎么建、由谁来建、资金来源是哪、具体怎么操作……这是政府和开发商之间的协议,但不管怎么约定协议,和享受公共教育权利的儿童之间没有因果关系,当然更不能因此影响他们受教育权利的实现。”于安表示,开发商只需对承建行为本身负责,至于公共资源的分配,怎么能由开发商来决定呢?

　　对于协议书中“北京小学原则上优先满足万科业主子女上学”的条款,于安分析:“这话有问题,恐怕不行。”他认为,作为政府部门,要做的首先应该是统计区域里学龄儿童的情况,清楚有多少儿童应当得到政府的基础教育服务,而不是先于这些调查前,就已经说好“某某小区优先”,否则就违反了公共服务均等化原则。

　　于安教授表示,提供公共教育服务是政府的义务,政府应遵循公共服务非商业化原则,不能以通过把公共服务“外包”给企业的形式去实现这种义务。“别说买不买万科、千科的房子,哪怕就是买不起房子的农民工,只要符合就近入学原则,政府就应该让他的子女入学。”

　　据了解,我国城市规划的强制国标《城市居住区规划设计规范》中规定,达到10000至16000户规模的“居住区”,必须提供从幼儿园、小学直至中学一条龙式的公共教育资源。同样的要求在2006年出台的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》中也有体现。

　　规模庞大的“CSD长阳半岛”已达居住区规模,在这个区域内的长阳国际城业主据此认为,其子女理应享有相应的公共教育资源。

　　业主认为:“既然我们小区里没有小学,那么隔条马路的北京小学就应该是孩子上学的去处,不然我们的教育配套在哪里?又怎么体现"就近上学"原则?”对此,于安认为,业主的推理不无道理,他们提出“就近入学”的要求是完全正确的,“但是实现这个要求,还需要政府的推动,需要政府迅速的回应和作为。”(记者 王晓雁)

　　短评：政府和开发商都要讲诚信

　　“中国梦”一词,在两会之后正在成为今年的流行热词。如果问一问长阳国际城的业主他们的最大梦想,一定是让孩子顺利进入北京小学长阳分校。

　　但是眼下,业主们的梦想有可能落空。落空的原因,不是他们的梦想异想天开,也不是他们的梦想没有法律依据。从开发商自宣传开始就设计好了免责条款来看,开发商并不想将其视为自己的义务；从政府与有关方面的办学协议规定“优先”条款来看,政府也不想将其视为自己的义务。这里,无论开发商还是政府,都涉及到一个诚信问题。

　　开发商售楼时,不可能不知道周边的学校配建情况。一方面在彩页宣传上打出了“引进北京小学”的广告,一方面又用很小的字体登载免责声明,这不能不让人怀疑:开发商早已知道这一承诺有可能落空。这不是典型的不诚信么?!

　　根据法律的规定,纳税人子女享有就近入学的权利。这些权利是应该可以预期的。上述权利,是纳税人要求政府部门落实教育均等原则的信赖利益。如果政府部门因为某个开发商出了钱,就把入学的优先权授予这个开发商的业主,就违反了教育均等原则。纳税人的信赖利益就要受到损害。从这个角度说,政府不依法办事是最大的不诚信。

　　诚信,不仅是公民的义务,也是开发商的义务,更是政府的义务。只有政府带头讲政务诚信,大型央企带头讲商务诚信,诚信社会才能渐行渐近,中国人并不奢望的梦想才能实现。（万学忠）

　　作者：王晓雁 (来源：法制日报)