多因素致税负转嫁买方 20%个税无助于降低房价

　　CRIC研究中心分析师/李莹

　　日前，北京出现二手房交易缴纳获利部分20%个税的案例，该交易房屋为北京市丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，最新成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。按照政策规定，28万元应由卖房者承担，但经过买卖双方协商，最后由买房者承担。

　　实施情况与政策本意相违背，供求关系等因素致税负转嫁给买方

　　国五条中的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”一条相对较具“杀伤力”，该政策试图通过对二手房交易征收个税来打击短期投资、投机性行为，从而实现稳定房价的目的。

　　但从北京二手房交易实例看，政策目的并未实现，反而使处于弱势的买房者背负缴税重担。征收20%个税的政策一出即引发广泛争议，有不少声音指出该税负很可能转嫁给购买者，对此，有住建部负责人表示将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将出台保护购房者利益的措施，但至今并未有相关措施出台。而北京实例中税负被全部转嫁给购房者，此前的质疑被印证，购房者在房地产市场中处于弱势。

　　我国一线城市具有强大的人口吸纳能力，房地产市场的需求量往往远大于供应量，同时，传统观念使得房屋成为必需品，而房价上涨预期仍然占上风，多种因素导致了购房者需求弹性相对较小，这使得对房屋交易征税时，买家承担了大部分甚至是全部税负，这使投机性行为没有得到遏制，反而使刚性及改善性需求消费者被政策所“误伤”。

　　20%个税助推一手房价格上涨，二手房房价中长期也将提升

　　国五条细则公布前，二手房市场涌现一波疯狂的成交热潮，房屋买卖双方纷纷赶末班车，而4月以来，多地二手房市场陷入僵持状态，卖方惜售、买方观望，房产中介新增挂牌量及带看量均维持低位。20%个税政策对二手房市场形成了挤出效应，使一部分购房者转向一手房市场，这将使一手房的需求量在短期内提升，需求量的增加将进一步助长房企项目提价的信心。从近期市场情况看，部分一手房项目报价已经出现大幅上涨，据CRIC监测信息显示，近期，北京城建世华泊郡项目对价格进行了较大幅度调整，报价涨幅达40%，上海中海紫御豪庭1月份的价格为38000元/平米起，目前报价已达到47000元。

　　同时，从中长期来看，二手房的挂牌价格也将上涨。首先，由于存在需求量大于供应量的供求关系，对于满足征收20%个税的房源，新增税收的一部分也将体现在房价里，或全部由购房者承担，而满五唯一房源的房主也因自身房屋具备不受政策限制的优势而提升挂牌价格。其次，在税收部分或全部转嫁给买方的基础上，购房者成本提升，当此房屋再次转让时，该房源的出让价格必然比购入时至少提升20%个税的价格，因而该政策变相提高了二手房的房价。