房企不再一味追求去化率

有开发商认为，上海楼市当下出现的供大于求局面，给房企提供了“分批推盘，小幅提价”的空间。

　　早报记者 陆鸣

　　伴随着刚需的稳步入市，上海楼市交投热度快速恢复。

　　4月22日，金丰易居&佑威联合研究中心发布监控数据：上周（4月15日-4月21），上海市新建商品住宅成交25.3万平方米，环比（较前周）上涨31.52%；成交均价为22754元/平方米，环比下跌7.5%；新增供应面积为28.15万平方米，环比上涨16.8%。

　　21世纪不动产分析师黄河滔称，近期上海楼市的交投氛围虽较3月同期有回落，但并不算低迷。“国五条”地方细则落地后，刚需稳步入市对楼市成交形成了支撑。

　　“近期楼市新增供应持续增加，加上新政细则落地，市场的紧张情绪得到缓解。”佑威机构执行董事黄志坚也说，上周上海新房成交均价下跌7.5%，主要是刚需楼盘成交放大所致。

　　“刚需房源成交占比

　　已提升至七成”

　　从统计数据上看，上周沪上刚需楼盘成交放量。

　　据佑威统计，上周上海楼市成交面积排名前五的楼盘，成交均价都在2万元/平方米以下；排名前十的楼盘中，成交均价超过2.5万元/平方米的楼盘也只有3个。

　　黄志坚直言，刚需集中成交，必然会拉低整体成交均价。据佑威统计，上周上海楼市22754元/平方米的成交均价，已经低于年化周均水平22896元/平方米。

　　今年3月中旬至4月上旬，上海楼市成交均价一度攀升至2.5万元/平方米。但随着近3周成交量逐步回升，上海楼市成交均价逐步下行。

　　“这不仅与政策主导下的量价预期有关，也与成交结构变动走势一致。”21世纪不动产在昨日发布的一份报告中写道。

　　可见的是，近一个月以来，上海楼市的刚需成交放量势头持续。

　　据21世纪不动产统计，3月最后一周，上海楼市单价在2万元以下的房源成交套数占总成交量比重为52.7%，到上周该类房源的成交占比已提升至70.3%；而单价在3万-5万元的房源成交占比，则由24.2%缩减至11.6%。

　　黄河滔说，政策预期对刚需楼盘影响较小，这在一定程度上有利于这类需求的释放。此外，刚需房源扎堆入市，也为集中成交奠定基础。

　　21世纪不动产的统计显示，上周新增入市的项目中，套均面积在100平方米以下的房源占比为38.7%，套均面积在200平方米以上的大户型占比为14.9%。

　　普陀成交一套

　　总价过亿别墅

　　除了刚需楼盘，中高价位楼盘的入市步伐也有所提速。

　　据德佑地产统计，上周新增入市的楼盘中，不乏定位中高端的公寓和别墅项目，包括新江湾城的盛世豪园、赵巷的金地天境城、外高桥的碧翠园、奉贤海湾的招商海湾别墅等。“中高端房源的扎堆入市，很可能造成未来几周上海楼市整体均价出现结构性上涨。”

　　德佑地产研究主任陆骑麟分析，中高端楼盘集中入市，可能意味着监管层并未过度收紧这类房源的预售申请。他担心，如果上海楼市成交均价继续攀升，也不排除监管层趋严执行调控政策。

　　国家统计局数据显示，今年3月，上海市新建商品住宅价格环比上涨3.2%，涨幅居70个大中城市首位。

　　某上市房企副总裁指出，由于市场恢复平稳，改善型买家的出手速度已大大减缓，加上3月透支了一大批改善型需求，近期改善型楼盘的成交已有所放缓。

　　按德佑的统计，上周上海市单价在5万元以上的高端商品住宅成交了49套，较前周减少了3套。其中，普陀区某中高端项目售出的一套独栋别墅，面积为688平方米，单价为15.3万元，总价高达1.05亿元，是今年沪上成交的首套总价过亿的新建豪宅。

　　4月成交量大跌定局

　　“目前市场可以用平稳来形容。”某上市房企副总裁说。

　　“新政地方细则落地前，市场是恐慌性成交；新政地方细则落地后，4月初的楼市出现观望和萧条，最近两周随着供应和需求的增加，市场逐步回复平稳。”该上市房企副总裁说。

　　按前述上市房企副总裁的观察，当下的上海楼市，交易双方不会像3月下半月那样“抢着买、抢着卖”，“而是有供应就有成交，通过供应来拉动成交。”

　　据21世纪不动产统计，4月以来，上海楼市新增供应量逐步反弹。4月前21天，上海楼市新增供应面积为54.3万平方米，同比提升10.5%。

　　但与此同时，上海楼市的去化速度则较3月下降。

　　佑威数据显示，截至4月21日，4月上海市商品住宅累计成交面积为61.88万平方米。若以日均成交量估算，4月的成交量约在85万平方米上下。

　　黄志坚断言，4月上海楼市的成交量较3月153.82万平方米的成交量大幅回落已基本定局，“恐慌性入市”已成过去。

　　前述上市房企副总裁认为，目前上海楼市出现的供大于求的局面，有利于开发商实行少量多批一点点涨价的策略。同时，楼市之所以会出现供大于求的现象，也说明了开发商在提价，而不再一味追求去化率，“上半年的房价涨势短期内不会改变。”

　　据该副总裁介绍，该公司旗下的一个改善型项目定于本周末入市，推出房源约100多套，“价格较去年提升3%～5%。这个项目均价已由去年年初刚开盘时的2.6万元/平方米，上涨到现在的3万元/平方米。”