部分三四线城市频现空置房 土地储备重度饱和

　　卫星图上，中国从南到北众多三、四线城市新建城区空空荡荡。作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三、四线城市蔓延从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体曝出的三、四线城市楼市“鬼城”一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。

　　三、四线城市遍布空置房

　　“鬼城”蔓延

　　去年一年，是楼市逐步趋暖的一年，而不少三、四线城市的楼市却并未出现同步回暖。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体曝出的三、四线城市楼市“鬼城”一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。

　　国家统计局1月公布的数据也证实，和上月相比，三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三、四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。

　　专家认为，需求不足，供应量大导致的供需不平衡，是三、四线城市面临的普遍问题，目前三、四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。受此影响，主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累。

　　虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据，但是许多城市“去库存”的压力从政府行为中可见一斑。海南楼市在库存压力下，价格战也愈演愈热，打折促销、以价换量的现象频有发生。

　　大房企进军三、四线城市

　　土地储备重度饱和

　　据悉，70个大中城市限购后，三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。“这几年，陆续有大房企进驻赣州，拿地都很豪气，对我们本土地产企业的冲击很大。”周先生是赣州一家小房企的负责人，他告诉记者，大房企在赣州城区拿地通常一拿就是上千亩，其项目一旦推出市场，供应量都很大，直接大大挤压小房企的市场份额。

　　而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年，惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商。有数据显示，该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，土地成交量却相当于广州的94%。

　　业内人士分析称，土地储备情况的变化，反映出广、深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。

　　而在全国范围内来看，某研究院数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万—8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

　　一些房企着手回归一、二线城市

　　出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。

　　鄂尔多斯有史以来最大的房地产项目星河湾鄂尔多斯项目就是在这个大背景下被推上风口浪尖的。公开资料显示，星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩，其中一期工程占地2500多亩，是真正的超级大盘。去年年中，鄂尔多斯项目被曝出房价屡次大幅下调，销售乏力，去库存压力仍然巨大。

　　而公开资料显示，在去年楼市逐步回暖之际，侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成，中海地产销售额增长近三成，而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%，碧桂园销售额增长仅为10%。

　　保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示：“一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。”而恒大主席许家印此前坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

　　从北京中原日前公布的数据来看，由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企确实已经开始“回归”一、二线城市。数据显示，2012年标杆房企拿地数量中，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。

　　三、四线楼市泡沫初现，楼价继续下行

　　随着三、四线城市的供应量暴增，在2012年楼市逐渐“春暖花开”之时，三、四线城市的楼市却裹足不前，甚至出现库存严重积压。地产研究院副院长表示，2012年的房地产市场严重分化：一线城市已入春天或夏天；三、四线城市仍在冬季或初春。

　　有报告也显示，开发商在一些三、四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。

　　报告预测称，未来一段时间内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

　　方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表明了类似看法：“三、四线城市的经济比较落后，居民收入不高，加上人口流出，所以刚需十分有限，而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入，现在政策严防投资资金进入住宅市场，这些城市失去了增长动力。”其表示，由于过度依赖土地财政，三、四线城市前几年疯狂卖地，以至于最近供应量太大，需要较长时间消化，所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮，三、四线城市也难以跟风上涨。

　　受政策“打压”的地产公司为何还很“坚挺”？

　　为何在房地产市场受到各种“打压”，地产公司仍能够苟活甚至坚挺？有专家分析，那就是商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。商业银行通过将贷款转移至表外，进行表外资产扩张，规避了“土地贷款”的监管。

　　专家认为，中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20%—30%的信贷增长。很多银行将贷款转移到表外，形成普遍的信贷增长和信贷风险。也就是说，银行一直从事事实上的证券业务，将贷款重新包装成理财产品，然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资，而不是负债。

　　中国的影子银行和美国有着类似的版本，特别是在雷曼倒闭前：信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起，为银行产生费用。

　　2012年，中国银行业总贷款的份额下降，从10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非银行贷款占新增信贷发行的60%。据估计，影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。 (来源：南京日报)