瑞安上海多地块拆迁慢 现金流如入黑洞

　　耗费22个月，动迁完成比例却只是由78%增加至85%，这是瑞安房地产（00272，HK）上海项目太平桥116号地块的困境。同样动迁缓慢的还有瑞安房地产在上海的瑞虹新城项目。

　　《每日经济新闻》记者从瑞安房地产4月22日披露的年报中发现，瑞虹新城部分地块截至去年底完成的动迁比例，和其去年年中相比几乎毫无进展。

　　动迁进展缓慢，给瑞房带来巨大的资金压力。年报显示，截至2012年12月31日，公司现金及银行存款合计为人民币88.63亿元，负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率为70%。

　　多项目动迁进展缓慢

　　从最早赖以成名的新天地开始，瑞安房地产便将很大的精力投入到“旧城改造”，并借此模式将版图拓宽到全国各地。不过，“旧城改造”在成就瑞安房地产的同时，也为其带来了巨大的资金压力。瑞安集团主席罗康瑞曾多次在公开场合表示，目前拆迁难度越来越大，今后将不再涉足动迁项目。

　　《每日经济新闻》记者在瑞安房地产近年的财报中发现，公司在上海的多个项目动迁进展缓慢。瑞安房地产2010年财报显示，其太平桥116号地块2011年2月28日拆迁完成比例为78%，但2012年财报显示该地块的拆迁完成比例为85%，接近两年时间仅提升了7个百分点。除太平桥项目外，瑞安房地产上海另一项目瑞虹新城也存在同样的问题。2012年半年报显示，上海瑞虹新城第3号、9号、2号、10号地块截至2012年6月30日的拆迁完成比例为84%、82%、76%、77%。年报则显示，截至2012年12月31日，上述几幅地块的拆迁完成比例为92%、83%、76%、77%。本计划于2012年完成动迁的3号地块也被拖延至2013年，其余3幅地块的拆迁进度在去年下半年进展缓慢。

　　事实上，拆迁是房地产行业的难题之一，受此影响的开发商也远不止瑞安房地产一家。上置集团2011年中期财报显示，绿洲雅宾利花园三期的动迁完成率为62%；黄浦花园的居民动迁完成68%、个体动迁完成57%、企业动迁完成82%；沈阳雅宾利花园的住宅动迁完成86%，单位动迁完成40%。2012年报显示，上述三个项目的动迁完成率分别为99.65%、84%、80%，显然拆迁进度算不上快。

　　中原地产咨询研究总监宋会雍指出，开发商在拆迁中面临的困境，很大程度上缘于有关部门对开发商的支持不够。

　　资金压力加大

　　《每日经济新闻》记者曾向瑞安房地产投资者关系部发出采访提纲，询问后者太平桥和瑞虹新城项目多个地块的进展相当缓慢的原因以及可能的后果，但后者未予回复。

　　业内人士透露，拆迁进度缓慢带来的最直接不利因素，便是开发商巨大的资金压力。宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，虽然很多地块的动迁看上去接近完成，但在最后一个动迁户还没有离开的情况下，上述地块对开发商来说并没有价值，但数十亿的资金却已经投入。

　　瑞安房地产2012年报指出，已投入88.51亿元用于太平洋、瑞虹新城数个地块的动迁工作，为了在近3年内完成这几个地块的动迁，还需投入39.15亿元。罗康瑞也曾在接受媒体采访时表示，这部分钱投进去目前没有任何的回报，还要支付不菲的利息。

　　动迁缓慢显然影响到了公司的资金周转。年报显示，截至2012年12月31日，瑞安房地产现金及银行存款合计为88.63亿元，负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率为70%。

　　中房信资深分析师薛建雄指出，瑞安房地产的资金紧张一定程度上与公司旧城改造项目动迁缓慢有一定的关系。这些项目大量吞噬公司的现金流，却几乎不贡献收入。

　　分拆商业地产资产谋上市

　　薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，要解决目前动迁进度慢的难题，拥有充足的资金是首要前提。瑞安房地产在近期也进行了一系列融资行动。3月28日，瑞安房地产发布公告，按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%，发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元。募集的资金将用于帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目的搬迁进度，收购相关资产及业务，以及偿还现有的债务。

　　今年年初，罗康瑞还宣布将成立一家名为“中国新天地”的公司，将集团旗下的商业资产全部分拆出来打包装入其中，并谋求上市。此举被业内认为是为瑞房减负，将商业资产分拆之后，一方面可上市融资，一方面瑞安房地产将转型为快速周转的住宅开发商，其业绩和资金面都将得到改善。

　　不过，资本市场似乎并不认可目前瑞房的动作。美银美林在4月3日的报告中表示，因负债率上升但缺乏销售，瑞房去年下半年信贷状况恶化，供股虽暂时有助缓解资产负债表压力，但不足以缓和短期的再融资风险。

　　作者：每日经济新闻 顾晟昱来源每日经济新闻)