地产总编餐会：城镇化的机会在哪里？

　　[ 参与总编参会的开发商代表大都看好一、二线城市的住宅市场，相比三、四线城市，这里不断吸引人口的导入，对房地产项目的需求也更加稳定 ]

　　城镇化对房地产业意味怎样的机会？新政出台后的楼市又将如何发展？在4月12日举行的以“2013地产悬念”为主题的《第一财经日报》总编餐会上，多家开发商以及房地产服务机构的代表分享了各自的见解。

　　“城镇化的确能为房地产业带来一定的机遇，特别在区域中心城市周边会有较大的机会。但如果有房企认为城镇化是房地产发展的重大利好并展开新一轮大开发模式下盲目的圈地运动，这可能在理解上是有偏颇的。”大华集团营销副总王忱说，房地产发展至今，尤其是住宅开发已经相当成熟。在大的发展背景下，市场化、精细化是目前房地产行业的现状及方向。

　　“首先、城镇化能为一二线城市带来持续发展的动力，农民将转变为城镇居民，城镇化唤起的是房地产发展史上最大规模的"刚需"人群。其次，城镇化为房地产企业提供了更加宏大的市场空间和纵深，在传统房地产开发的同时，更多的市场机会留给了开发企业。最后，对房地产开发企业的战略结构和业务比重都会带来意义深远的影响，房企在传统商品房住宅开发的同时，势必会在城镇化浪潮中，尽可能快的实现企业的再次飞跃发展，而反应迅速，市场地位准确的地产公司会成为本轮政策的最大受益者。”路劲地产副总罗妍说。

　　参与总编参会的开发商代表大都看好一、二线城市的住宅市场，相比三、四线城市，这里不断吸引人口的导入，对房地产项目的需求也更加稳定。

　　“特大城市的发展一定是未来的趋势，所以北、上、广这样的一线城市，只要开发商的产品是"刚需"、适销的产品，风险就会很小。”某大型国有企业开发商如是说。

　　而部分三、四线房地产市场，则正在出现一定令人担忧的问题。 合和商业地产集团销售管理部总监戴金顺说：“前段时间我去安徽一个城市，当地的住宅供应量很大，这是一个问题，但更大的问题是，这些城市常住人口低于户籍人口，一直处于人口外流状态。不少三四线城市都出现了这样的情况，开发商进入这些城市也就会面临更大的风险。”

　　事实上，新一轮城镇化进程中，不光住宅，商业地产特别是零售店也面临是否供应过剩的争论。

　　一家房地产代理公司对中国20个主要城市的商业地产市场的监测数据显示，优质零售物业面积在2009年末时约为3100万平方米，但仅在2010年至2012三年期间，这20个城市新竣工的优质零售物业面积就超过1800万平方米，至2012年末，总量更是已接近5000万平方米，较2009年增长接近六成。

　　“在商业地产这个领域，我觉得很多地方都出现过剩的情况。在之前，商业地产经历的是粗放式的发展，这个过程解决的是有和无的问题，但到了现在这个阶段，已经不是有和无的问题，而是商业项目与当地适合不适合的问题。”伟立投资总经理吴历华说。

　　“2013年对商业地产来说，会是非常严峻的一年”伟立投资吴总说。“很多零售商在2012年，都出现增长放缓或者轻微下跌的情况，一方面这是受到互联网的冲击，越来越多的人们开始转向网上购物，另一方面也和抑制公款消费的新政出台有关。这两方面都会对零售行业造成冲击，也会对零售地产造成影响。”

　　易城中国总裁祝惇若也提出类似的观点：“零售地产未来将面临非常大的挑战，一方面是供应量过大，现在一些二三线城市的购物中心一造就是10万、20万平米，而很多由住宅地产转型商业地产的开发商对商业地产的招商以及后期如何运营管理并没有完全准备好，第二个挑战来自于电商，业内现在都说，零售商斗不过电商，这个形势会越来越严峻”。

　　“就目前来说，虽然很多开发商在谈商业，不管是社区、综合，还是一般性的消费产品，其实很多时候，除了进行"包租卖"，否则还是很难翘动投资市场这一块的。”某开发商认为：“事实上，要做好商业项目，一定得跟产业结合，理解政府对产业的导向，做到物有所需。”

　　虽然住宅、商业地产的市场都面临着不同程度的挑战，易城中国总裁祝惇若认为：“从大的趋势来说，中国经济目前还处在一个高速增长期，第二个中国的城市化，中国城市化才50%，第三个居民收入的增加，再加上现在对整个人民币的升值预期，所有的因素都说明房地产还有机会。”

　　感谢本次总编餐会合作伙伴：华侨城苏河湾。华侨城苏河湾项目是由中央企业—华侨城集团投资开发的上海市中心滨水综合体项目。凭借28年来成片开发的成熟经验，华侨城目标立足于将苏河湾项目打造成为传承历史文脉，同时又融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐，符合可持续发展理念的城市综合体。未来，国际一流的美术馆、游艇码头、石库门海派时尚商业区、全球第四家宝格丽酒店、国际一线品牌的概念店、全球顶级设计师的时尚产品和著名艺术家的工作室等都将逐一落户华侨城苏河湾。通过文化和艺术为导向的规划理念，这里将为上海呈现一座比肩外滩、陆家嘴的时尚、艺术、人文的全新地标，实现一场世界级的城市复兴。目前，其在售产品有全球品牌精装不限购国际公寓和人民广场区域罕有的限量水商铺，零距离感受生态绿地的惬意与清新，更拥有苏州河一线滨水、外滩、陆家嘴等城市中心稀缺景观，身处繁华，更定义优雅格调。此外，其还将于2013年下半年推出150米高塔尖住宅。