西藏信托16.6亿力搭融资链 中弘股份三层抵押做大杠杆

　　本报记者 李新江 北京报道

　　随着北京像素逐渐结算完毕，夏各庄新城这个位于北京市远郊靠近平谷城区的地产项目，将成为中弘股份(000979.SZ)未来几年在京的主要赢利点。在夏各庄新城开发中，包括西藏信托、中铁信托、芜湖歌斐弘轩投资等作为资方，通过数十亿的融资投入成功帮助中弘股份暂时避开了流动性紧张。

　　但据记者了解，自项目开工伊始，从房产和土地使用权，到项目运营公司股权、项目投资公司股权，再到上市公司担保信用纷纷被用于担保融资，三层设计将资本杠杆运用到极致，中弘股份这一场资本操盘的精彩戏码也成为房地产融资生态的一个研究缩影。

　　9亿注资牵出融资链条

　　今年2月1日，中弘股份发布公告称，控股子公司中弘投资拟以货币方式对北京弘元鼎成房地产开发有限公司（下称：弘元鼎成）增资9亿元，约定在三年内缴足，完成后中宏投资将持有弘元鼎成98%的股权。弘元鼎成成立于2012年9月6日，负责中弘股份对“夏各庄新城项目”的开发。

　　这项为期三年的投资约定可能在不足两个月时间内已经完成。

　　3月28日，中弘股份召开第六届董事会第一次会议，通过了《关于全资子公司拟与西藏信托有限公司签署股权转让及回购协议的议案》。按照这一协定，中弘投资持有弘元鼎成的98%的股权以5亿元作价转让给西藏信托，并约定12个月后将这一股权溢价回购。

　　按照双方签订的协议，中弘股份应当于交割日前向弘元鼎成缴回出资证明书或其他出资的证明文件，这也意味着，拿到西藏信托5个亿融资的条件正是中弘投资完成上述9亿元的增资。

　　这9亿资金成为中弘股份融资链条中的关键一步。

　　早在2012年12月28日，中弘投资向弘元鼎成增资前夕，中弘股份发布公告称，中弘投资因公司业务经营及发展需要，拟与西藏信托签署借款补充协议，增加信托资金借款5亿元，贷款年利率15%。在此之前，从2012年4月28日开始，中弘投资已经向西藏信托拆借6.6亿元。仅上述三笔融资就合计达16.6亿。同时，中弘股份对该子公司最新拆借的5亿元做信用担保，彼时中弘股份累计对外担保金额达到21.8亿元，全部为对全资子公司提供的担保，占其最近一期经审计的净资产22.24亿元的98.09%。

　　2月1日，中弘股份再次公告称，决定引入投资方芜湖歌斐弘轩投资中心，这笔投资拟以股权加债权的形式注入，中弘股份方由中弘投资签署合作协议，拟投资总额达到14个亿，投资标的同样是夏各庄新城项目。

　　三层担保设计存风险漏洞

　　根据中弘股份2012年三季报披露的现金流量表，期末公司现金及现金等价物余额为9.1亿元，其中7.59亿元为筹资活动产生的现金流量，这也意味着目前公司的经营对于筹资活动的依赖性非常大。而上述两项融资，也是中弘股份2012年四季度以来最主要的两笔筹资活动。

　　在接连不断的筹资活动中，中弘股份的控制人通过三层抵押设计，将资本杠杆加到最大，使得这项资本操作牵一发而动全身。

　　据本报记者了解，其第一步是中弘股份通过自身信用为旗下项目公司进行担保拆借，到2012年末，中弘股份的担保额度达到21.8亿元，占到最近一期审计净资产的98.09%。

　　其二是通过房产和土地使用权作为实物抵押，如中弘股份将在今年9月开工的北京市朝阳区慈云寺的危改小区项目，其土地资源在2012年4月份向西藏信托拆借6.6亿元时，已经实施抵押。

　　随后是将项目投资公司股权作为质押。中弘投资以夏各庄新城项目即将设立的项目公司为芜湖歌斐弘轩的投资做保证担保，另外以双方即将设立的全部项目公司做股权质押担保，中弘投资持有的弘元鼎成98%的股权也悉数抵押了给西藏信托。

　　其中是否涉及到同一资产双重担保目前难以厘清，不过仅对夏各庄项目来讲，西藏信托和芜湖歌斐弘轩的投向均有赖于项目进展，而且担保物也均为项目公司，使得这一连串的融资风险剧增。

　　在4月22日接受本报记者采访时，对中弘股份将旗下实质性资产甚至还没真正产生效益的未来收益权都抵押出去的做法，北京某知名律所律师指出，在项目资产抵押之后，公司通过自身信用和股权做的担保已变成空谈，其中暴露出来的信用漏洞令人堪忧。

　　作者：李新江