新盘销售严规执行 或加剧香港楼市下行

　　经过买方印花税和加强版的特别印花税强硬措施之后，香港的楼市在本周迎来一个针对新盘销售的新规定，即《一手住宅物业销售条例》（下称《条例》）。这一《条例》主要是针对新盘销售中的售楼说明书及相关资料而制定。

　　这个新的规定对新盘销售过程中可能出现欺骗或是 误导买家的情况进行了详细的规定，如果发展商或地产中介在推销新盘时提供了虚假信息或误导了消费者，一经定罪，最高可以被判罚500万港元并监禁7年。

　　浏览上述《条例》后，笔者认为很多香港买家会为之而欢呼，而内地极有必要引入类似法规。

　　新盘只标实用面积

　　香港的新盘销售《条例》让笔者感受最深的一个变革是，日后香港的新盘在售楼说明书、广告及价单中，将“只可以实用面积表达任何住宅物业的楼面面积及尺价”。

　　为什么实用面积对香港的买家特别重要？近几年不少内地朋友赴港买房，笔者陪不少人看过香港的房子，每次看房都有一种感觉，那些地产中介介绍的住宅面积和实地看到的面积差距甚远。不仅如此，同一开发商在同一个住宅区开发的楼盘，即使标示的面积差别较大，但是在实地感受来看，感觉不到大面积的房间宽敞很多。

　　但是本周开始执行的新例，统一规定了实用面积的标准，即“指住宅物业围墙以内的楼面面积，包括任何露台、工作平台和阳台的楼面面积，但不包括构成该物业的一部分的空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭和庭院的面积”。

　　可以预计的是，本周一开始，香港新推出的一手楼盘，基本上可以根据其标示的“实用面积”来作为实际的面积参考，这对于那些准买家来说，的确省了不少时间。

　　提供公平价格信息

　　《条例》的另一大特点是在价格信息上将对买方更为有利。例如新规定禁止开发商和地产中介公司在向公众提供价单之前便接受选择购楼意向。一些地产界人士指出，这是为了防止地产商过度试探价格信息。

　　此外，售楼书须在新楼开售前7天公布，价单必须在开售前3天公布，在物业开售日之前，不能再预留单位，同时发展商必须提供“无改动的示范单位”供公众参观；在卖楼期间，发展商每天都要在售楼处或网站上公布其成交记录册，特别是临时合约在订立后24小时内，就必须予以披露。

　　新规定还要求，地产中介在向准买家介绍新盘前，需要告之对方自己所代表的是地产商的利益，还是准买家的利益，抑或同时是双方的代理。

　　从这些规定不难看出，新条例尽可能地让买家处于信息公平的地位。和内地一样，香港地产商也同样有“捂盘”的不良企图，前两年甚至发生过利用关联交易提升买卖价格，制造房价成交价虚高的假象。在新条例下，发展商必须更透明地披露新盘的交易信息，也不能捂盘，这将提升其制造假象的成本。

　　新盘销售回软

　　为了有效地执行《条例》，特区政府专门成立了“一手住宅物业销售监管局”（销监局），从本周一开始正式办公，看得出来，香港特区政府的决心不小。

　　香港业界不敢怠慢，虽然新规定本周一才执行，但前两周新楼市场已经有了较大的反应，对新盘销售也形成了巨大的冲击。

　　基本上开发商的态度分成两类：一是加紧推出已经开售的一手新盘，避免受到新条例的过多影响；二是延后开盘时间，以待适应新条例。

　　开发商的第一种反应，令近期的楼宇价格出现严重寒流。

　　为了避免可能涉及刑事犯罪的操作失误，抑或是避免因遵守新规而产生的成本，一些地产商近期加大了新盘的推售工作。从近期香港媒体披露的信息来看，不少新盘均祭出了高折扣的推销机制，部分新盘甚至以8.5折加送车位作为噱头，力求在本周新规之前将手头的新盘悉数推出。

　　地产商华懋决定，延长售楼处的工作时间，在上周日（4月28日）会开放至深夜12点；香港新世界地产位于尖沙咀的豪宅“名铸”也推出全新的装修单位，据称光是装修费就高达500万港元；而恒基地产旗下的“比华利山别墅1期”则传出开发商对最后一座洋房提供了超过10%的议价空间。这些措施无非是希望在4月29日的新规生效日之前，大大降低手中存有的新盘数量。

　　一些地产界人士担忧，如果这些一手楼盘的定价接近甚至低于同区的二手楼价，将会引发进一步的价格下跌预期。

　　那些选择观望的开发商也好不到哪里去。据统计，目前市场上有近80个一手的楼盘还没有提供新的售楼书。而销监局向媒体发布的信息显示，截至新规定生效前一周，才收到两个新盘的新版本售楼书。这意味着，大量的新盘会在本周开始停售，有可能令市场出现新盘真空期。

　　新盘的累积会有什么效果？事实上，自今年1月以来，由于香港特区政府多项限制地产交易的政策（如额外印花税及特别印花税等）实施，房地产价格已经普遍出现下挫，新盘的剩余货量已经出现持续上扬的势头。

　　根据美联物业的统计，到2013年3月，已经出现连续3个月新盘剩余数量攀升的情况。一个可以预见的效果是，如果发展商手头累积的存货到达某个水平，或会调低新盘定价，届时将可能加剧楼市下行的预期。

　　或许对于那些准买家来说，这应该是一个好消息吧！

　　（作者系本报驻香港特约撰稿人）

　　作者：舒时来源第一财经日报)