4月南京二手住宅环比量价齐跌(图)

　　今年的“金三银四”不仅新房市场成交火爆，二手房市场也不逊色。3月南京二手房成交量14582套，创三年新高。

　　相比3月份的火爆，4月份的二手房市场显得有些降温。截至4月30日，全市共成交二手房11654套，环比3月下降20%，成交均价环比降3%。

　　4月份实际成交降幅达5成

　　据统计4月份全市成交排在前三的板块分别为江宁、浦口、鼓楼。分别成交1284套、1253套、1174套，环比3月份成交量均有所下滑，其中江宁区成交量下滑最明显，降幅达到71.55%c

　　“4月份的成交量很大一部分是3月份在房管局送件网签的存量房源，就我们了解各个同行的成交量都是下滑的。排除3月份送件未成交的房源，4月份实际新增的二手房成交量预计下滑达5成。”满堂红市场部经理李媛分析。

　　对此说法，奥体王祥房产事务所总经理王祥表示赞同：“4月份奥体的成交量至少下滑so%以上，比如我公司专营奥体，3月成交30套以上，4月只有不到15套。从挂牌的房源量来看，3月新增600套，4月只有280套，也在下滑。”

　　“4月份的二手房供求比趋于理性，3月份供需比是1.5：1，4月份是1：1.03”我爱我家市场部总监胡涓娟分析，3月份很大一部分购房人属于政策恐慌性入市，4月份的二手市场逐渐回归理性。

　　城东房主急于成交降40万

　　“4月份成交量较少很大原因是与预期的政策未出台有关。”尽管如此，李媛坦言，相比去年的情、况，今年仍然处于成交高位。”

　　“预计5、6月份南京市的平均成交量维持在6000套左右。”李媛分析，今年二手房市场比去年好，从去年下半年开始的积极入市的态势目前依然存在，如果今年没有其他政策出台，预汁全市的月均成交量要比去年好。

　　此外，依然有不少担忧20%个税及相关政策的房主在降价卖房。“上月底，一位城东的房主在紫金南苑有一套115平方米的房源，去年的挂牌价是280万，现在已经降到240万了。”李媛说，房主自己说去年280万有人要买，他没卖，现在后悔死了，“主要是他自己已经有两套房，这套房在6楼，他们夫妻年纪大了，想换成低楼层或者有电梯的房子，如果要买房需要先卖掉这套房子。”

　　李媛建议，这一两个月还是有部分急着成交的房主主动降价的：“如果有合适的房源，买房人可以人手。”

　　学区房成交减少拉低成成交价

　　据调查，不少中介公司的负责人反映他们的门店统计，4月份全市的二手房均价环比3月出现了微降。

　　“4月份成交均价比3月份下滑了3%左右，我们门店统计的全市均价为15731元／平方米。”李媛分析，4月成交阶下降，主要一太原因是学区房的成交量减少。

　　胡涓娟也表示，4月的成交价出现了下滑，“我们统计4月份的成交价也有所微降，环比3月份下降了1.03%。”

　　“3月份学区房成交量很大，而这部分房源一股都是高房价，它们的入市会带动整体均价的上涨。”李媛说，4月份由于预期的政策未出台，市场的心态回归理性，有一部分不急着入市的购房人延迟购房计划，除了普通房源成交量回落，学区房的回落更明显。

　　“4月份正处于学区房政策真空期，学区房成交下滑很多。名校的学区规划一般5月出台，一些家长要么在3月份已经买好房，耍么等到5月份真正的学区规划确定之后再买。”李嫒分析，4月份成交价回落，很大一部分原因与学区房成交减少有关。“高价格区间的房源成交下滑，造成整体均价回落。”

　　传奥体学区调整房主涨价

　　4月底，传出奥体新城小学(一小)学区将调整的消息，称原有的新城中学、小学，将新办的新城二中、新城二小一体化管理，共享教育资源。

　　虽然奥体学区规划的调整并未得到官方证实，不过记者调查发现确实一部分房源上调了挂牌价，“位于中奥社区的拉德芳斯75平方米左右的房源，2、3月份的总价在150-160万元左右，由于传出学区的消息，到了4月底的时候已经涨到170万元左右。”王祥分析，近期奥体东中奥社区的价格坚挺或有所上调，这部分涨价的房主，主要是对学区规划消息的认可，不少涨价的房主认为该说法会得到落实。不过，不少房主涨价后，成交并未明显增加，“拉德芳斯涨价后只成交了2套左右。”

　　“目前奥体的二手房成交价格变化不大，还是维持在19000-20000元／平方米到25000-27000元平方米的价格区间。”王祥说，“奥体后市还是平稳为主，今年房价不容易继续涨，但也不具备下跌基础。”

　　“特别是奥体二手房整体不如新房销售火爆，近期奥体的精装修新盘开盘均价都达到了26000万元/平方米左右，去掉装修，毛坯也就22000-23000/元平方米，这个价格在奥体二手房市场本身也买不到什么品质房子。”

　　租赁市场调查

　　4月租金比3月涨3.8%

　　据调查，4月份全市的租金比3月份上涨了3.8%左右。满堂红市场部经理李媛分析，租赁市场主要是量大，不少租房人租赁需求旺盛，不过相比往年，今年租金市场涨幅缩小很多。

　　对此，我爱我家市场部总监胡涓娟认为，去年价格之所以高，是因为一大批转售为租的业主、经过2011年下半半年买卖市场的成交清淡转过来的。但是转过来后发现，租金的益抵过不投入部分的利息差，所以大部分都选择了调高租金。今年预计租金也涨，但是涨幅不大而已。记者 张楠来源金陵晚报)