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地产股或迎底部修复期

2013年05月04日08:59
来源:中国证券网
  本报记者 张泰欣

  本周地产板块持续飘红,申万地产指数累计涨幅达3%,龙头地产股再次扮演了板块底部回升的主力。伴随着下周地产数据的公布和地产业绩的利好,5月地产板块确定性向上的概率较大。短期内政府难以出台有效的市场调控措施,而暂时飞涨的成交数据将为地产公司的业绩打下坚实基础。

  近期各地出现了成交向好的态势。45个城市4月底以来成交累计达540万平方米,环比4月中旬上升13.8%,同比上升6.9%。从成交价格看,4月70个大中城市的房价指数中,68个继续上涨,且涨幅在进一步扩大,可以看出在3月出台调控新政以来,各地的房地产市场并没有出现冰冻或低迷的状况,反而更加活跃。市场的反弹被认为是恐慌的预期或者对调控政策的审美疲劳,在没有出现新的调控方式前,房地产市场的非理性繁荣还将持续。

  这一点从地产板块的表现也可管窥一斑。3月申万地产板块累计跌幅达到6.7%,而同期A股的整体表现为-3.3%;4月份,申万地产板块整体跌幅缩小至1.1%,而A股整体为2.75%。可以看出,市场对地产政策的消化只用了一个月左右的时间,而具体到成交量和价格,从一线城市的数据来看,新政并未对市场产生太多影响。

  从近期披露的房地产年报数据看,过去一年的调控使得房地产企业的盈利能力进一步增强。楼市恢复性增长,营业收入增速、净利润增速及ROE(净资产收益率)均出现反弹。2012年房地产行业(108家A股房地产上市公司)共实现营业收入5492.28亿元(+29%),实现归属上市公司股东净利润702.16亿元(+19%),行业ROE14.1%(+0.6%)。2013年一季度房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%),归属上市公司股东净利润114.72 亿元(+44%),行业ROE2.2%(+0.4%)。这些数据显示,行业并未受到根本性打击,反而在不断适应中提升了应对风险的能力和提升业绩的能力。

  结合财报数据和市场表现,房地产行业的最坏时期已过,目前市场处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨,政策压力大,地方政府依赖预售证价格监管控制房价,受此影响开发商延迟推盘,成交短期内或小幅下滑。但中长期来看,全国性开发商受调控影响小,行业集中度还将提升。

  具体到近期地产股的表现,在当前政策处于静默期,且楼市成交向好的推动下,地产板块的风险在逐步释放,而市场预期也会根据调控的结果和市场表现出现相应变化,在市场不出现系统性风险的情况下,地产板块将迎来较为确定的底部修复期。

  值得注意的是,虽然行业整体会出现修复和反转,但是具体到房地产公司可能面临的机会和调整是不一样的。万保招金等龙头地产公司的业绩高增长期已过,这些公司在反复调控中已积累较多风险准备,未来业绩的确定性较高。而对二三线地产股而言,由于区域市场的特性,业绩增速面临一定的不确定性,并且在前几年的业绩激进过程中,企业应对风险的准备还有待提升。因此,虽然从业绩看会有较大的空间,但是从持续性来看,确定性并不高。

  总体而言,房地产行业一荣俱荣、一损俱损的情况已经不复返,在行业修复时期,应更多关注确定性高、业绩增长较为适中的企业,而不应盲目追求利润的提升和业务的扩张。在不断的调控过程中,房地产行业的业绩模式也开始转变,如何细化业务板块和产业布局,将决定着未来业绩的持续性,那些单一做住宅或商业的公司可能会面临一定的业绩短板。

  作者:张泰欣来源中证网)

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